Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Karim-Alexandre BOUANANE
Madame [T] [U]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03445 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFE

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [T] [U]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Mme [U] [K] et M. [G] [L], munis d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03445 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OFE


 Par acte du 21/10/2019 à effet au 05/06/2019 , la SAS HENEO a conclu avec Mme [U] [T] un contrat de résidence " contrat de sous-location meublée en résidence universitaire -plus ", pour un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1] , pour une redevance de 416.00 euros , incluant part de loyers et prestations annexes obligatoires, pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction.

La SAS HENEO a pour mission d'héberger les personnes visées à l'article L301-1 du CCH notamment et de leur apporter des services complémentaires. Elle a conclu avec l'Etat une convention selon les articles L353-165 et L353-165-12 du CCH.

Des mails ont été échangés entre les parties sur le statut de Mme [U] [T], entre octobre et décembre 2023, et également entre LA SAS HENEO et le CROUS, eu égard au statut de Mme [U] [T] et sa situation de handicap.

Un congé a été signifié à Mme [U] [T] le 07/12/2023 sur le fondement de l'article 1er du règlement intérieur et de la convention, pour perte du statut étudiant, à effet au 31/01/2024. 


Par acte du 15/03/2024, la SAS HENEO a assigné Mme [U] [T] sur le fondement des articles L633-1 à L633-5 du code de la construction et de l'habitation, L633-1-12, L633-12 et R633-1 à R633-3 et R633-9 du code de la construction et de l'habitation notamment aux fins de :

-Voir valider le congé donné le 07/12/2023 à effet au 31/01/2024 pour le titre d'occupation temporaire du 21/10/2019 
-Voir juger que Mme [U] [T] est déchue de tout titre d'occupation temporaire
-Subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation temporaire
-Voir ordonner l'expulsion sans délai de Mme [U] [T] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire, et si besoin avec assistance de la force publique, du commissaire de Police et d'un serrurier, 
-Voir condamner Mme [U] [T] au paiement:
-d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à la redevance mensuelle actualisée, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux, par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise
-d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant notamment le coût du congé 
 

L'affaire a été retenue le 22/05/2024.

La SAS HENEO sollicite l'entier bénéfice de son assignation. Elle fait valoir que le contrat est temporaire et que Mme [U] [T] n'avait plus le statut étudiant ou de boursière, que le congé est régulier, en application du contrat et du règlement intérieur. Elle s'oppose à de nouveaux délais pour quitter les lieux, en raison des délais de fait écoulés, elle demande de le voir constater et à défaut ordonner expulsion. Elle précise qu'un logement " couple " avait été envisagé, mais n'a pu être proposé faute de statut étudiant de Mme [U] [T].

Mme [U] [T] a été représentée par Mme [U] [K] et M. [G] [L]. Ils précisent que Mme [U] [T] avait informé la SAS HENEO de sa situation et notamment en raison de son handicap d'une poursuite d'études avec rentrée décalée sur [Localité 3]. Elle expose ne pas s'être vu proposer d'hébergement par le CROUS directement. Elle précise rechercher un logement et demande des délais pour quitter les lieux.


DISCUSSION 

Sur la validation du congé :

L'article II du contrat stipule que le contrat est d'une durée d'un an , non renouvelable par tacite reconduction, la demande de renouvellement devant être faite par une nouvelle demande dans les formes et délais indiqués par HENEO , et sous réserve de justifier de son statut étudiant , tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur , et que seule une réadmission prononcée par HENEO deux mois avant la date d'expiration du contrat autorisera le bénéficiaire à se maintenir dans les lieux .

L'article 4.4 du contrat stipule une possibilité de résiliation par la SAS HENEO pour un des motifs suivants :

Le contrat pourra être résilié par LRAR ou remise en main propre contre récépissé ou émargement en prévenant la société HENEO un mois à l'avance.

HENEO pourra donner congé à tout moment en cours de contrat :
-en cas de manquement du sous-locataire aux conditions générales de la location prévues au présent contrat
- au cas où sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier des prestations et services fournies par HENEO et notamment s'il perd son statut d'étudiant tel que défini au paragraphe I du règlement intérieur joint au contrat ; dans ce cas le sous-locataire perd le bénéfice du droit au maintien dans les lieux 

La SAS HENEO devra prévenir le sous-locataire un mois à l'avance de son intention de mettre fin à la location. Lorsque le délai de préavis vient à expiration dans le courant d'un mois, le contrat produit effet jusqu'au dernier jour du mois, dans la limite de validité du présent contrat. En fin de contrat, HENEO ne délivrera aucun congé. 

Le 24/10/2023, il a été demandé à Mme [U] [T] de fournir des documents pour le renouvellement de la sous-location.

Le contrat a été conclu le 21/10/2019 en raison du statut étudiant de Mme [U] [T], comme attesté sur l'honneur outre conditions de ressources à cette même date.

Le 14/12/2023, Mme [U] [T] a adressé réponse sur sa situation personnelle, en précisant que sa pathologie et son handicap pouvaient nécessiter période d'hospitalisation et assistance, qu'elle recherchait à redevenir étudiante courant 2024 en rentrée décalée, et avait fait part de sa situation au service social étudiant. 
Le même jour, il a été précisé que faute de statut étudiant boursier pour Mme [U] [T], le congé du 07/12/2023 à effet au 31/01/2024 devrait être maintenu.

Dans les échanges entre la SAS HENEO et le service social du CROUS, il est fait part des vérifications sur le statut étudiant de Mme [U] [T], étant précisé que la perception de l'AAH, permet la conservation de la sous-location si ce statut est en cours.
Dans les derniers mails échangés le 27/03/2024, le service social du CROUS indique que Mme [U] [T] n'est pas réinscrite comme étudiante cette année, qu'une réorientation vers prise en charge lié au secteur géographique est recherchée avec aide eu égard aux " échéances de sortie du logement ".

Mme [U] [T] a exposé rechercher des financements pour sa nouvelle formation à [Localité 3], en adéquation avec son état de santé et sa reconnaissance de statut handicapé par la MDPH, mais il n'est pas mentionné à ce jour de réinscription effective.
Dès lors le congé délivré le 07/12/2023 à effet au 31/01/2024 a été délivré valablement, le bien fondé du congé devant s'apprécier à sa date de délivrance, même si des éléments postérieurs peuvent corroborer le caractère fondé de celui-ci.
Il convient donc de constater la résiliation du contrat de sous-location depuis le 31/01/2024 à minuit, soit à compter du 01/02/2024.

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestre des meubles et indemnités d'occupation :

Il sera ordonnée l'expulsion de Mme [U] [T] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, et ce avec le concours d'un serrurier si besoin est.
En l'état et compte-tenu de la situation de Mme [U] [T], le concours de la force publique apparait inadapté à la situation, alors que des accompagnements spécialisés sont en cours et que Mme [U] [T] bénéficie d'assistance de proches.

La SAS HENEO sollicite une indemnité d'occupation égale à la redevance en cours.

Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [U] [T] depuis le 01/02/2024 jusqu'à libération effective des lieux, à la redevance éventuellement révisée qui aurait été payée si le contrat s'était poursuivi et de condamner Mme [U] [T] au paiement de celle-ci.

Il convient de constater l'absence de toute dette à ce jour.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution dispose qu'il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l'occupant faites en vue de relogement.
En vertu de l'article L412-4 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an, depuis la loi du 27/07/2023.

Mme [U] [T] fait état de ses recherches de logement et de nouvelle formation, des soins qu'elle reçoit à [Localité 3], pour demander de larges délais pour quitter les lieux.

LA SAS HENEO s'y oppose aux motifs que des délais de fait ont été accordés.

Le droit au logement est à adapter aux situations des personnes dont le statut de handicap est justifié par la reconnaissance MDPH. Il sera noté que l'attribution des logements sociaux comprend en application de l'article L441-1 du code de la construction et de l'habitation des dispositions de priorité d'attribution pour les personnes en situation de handicap, au sens de l'article 114 du code de l'action sociale et des familles.

Il apparait que Mme [U] [T] a besoin de temps pour retrouver un logement adapté à sa situation, tenant compte tout à la fois de sa situation de santé que de sa recherche de formation. Il est donc nécessaire de faire droit à cette demande de délais pour quitter les lieux, pour permettre le relogement effectif de Mme [U] [T] dans de bonnes conditions. Il permettra également au service social spécialisé de poursuivre un accompagnement pour déterminer les lieux adéquats, en fonction du suivi avec Mme [U] [T]. 

Il convient de faire droit à sa demande de délai pour une période de 6 mois, qui vient s'ajouter au délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner Mme [U] [T] aux dépens incluant le coût de l'assignation et la signification de la présente décision, du congé 
et de débouter en équité la SAS HENEO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que Mme [U] [T] n'a pu justifier de statut étudiant pour 2023/2024 ou une rentrée décalée en 2024 

DIT que le congé du 07/12/2023 de la SAS HENEO pour perte de statut étudiant est valide et régulier, avec date d'effet au 31/01/2024, 

DIT que Mme [U] [T] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/02/2024 des lieux situés [Adresse 1]

DIT que faute de départ volontaire de Mme [U] [T] des lieux occupés à cette date, la SAS HENEO pourra faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous les occupants de son chef, sans concours de la force publique, avec l'assistance d'un serrurier, sous réserve du commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution 

CONDAMNE Mme [U] [T] à payer à la SAS HENEO une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance éventuellement révisée qui aurait été payée si le contrat s'était poursuivi, depuis la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès -verbal d'expulsion, 

CONSTATE l'absence de toute dette à ce jour 

ACCORDE à Mme [U] [T] un délai supplémentaire de 6 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, sous réserve du paiement de l'indemnité d'occupation à sa date, à peine de déchéance en cas de non-respect,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [U] [T] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et la signification de la présente décision, du congé 

DEBOUTE la SAS HENEO de sa demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile 


 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection