Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Ilanit SAGAND-NAHUM
 Me Sasha LE LAN

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/04884 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BWJ

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
La S.A.R.L. E-MEDDIA
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021


DÉFENDERESSE
La S.A.R.L. MOGADOR
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sasha LE LAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 83 et 84 du code de procédure civile, prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière



Décision du 16 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/04884 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BWJ


FAITS ET PROCEDURE


Par acte du 05/05/2021 à effet au 05/05/2021, la SARL MOGADOR a donné à bail à usage d'habitation à la SARL E-MEDDIA pour un an, notée " location liée à l'exercice d'une fonction ou à l'occupation d'un emploi ", un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer de 1045 euros et 155 euros de charges mensuelles. Il est stipulé qu'une place de parking est à disposition dans la cour de l'immeuble. Un dépôt de garantie de 2090 euros a été payé. Un état des lieux d'entrée a été établi le 05/2021 contradictoirement.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 19/12/2022, signé électroniquement en présence du mandataire de la SARL E-MEDDIA et du gérant de la SARL MOGADOR.
Une retenue de 655.44 euros a été opérée par le bailleur pour frais de ménage et réparations locatives selon mail du 17/02/2023.
Par LRAR du 03/03/2023, la SARL E-MEDDIA a contesté le mode d'établissement de l'état des lieux de sortie qui ne permettait pas de noter ses réserves, raison pour laquelle elle a ajouté manuellement après sa signature " sous réserve de l'annexe " et des demandes retenues abusives. Elle mettait en demeure la SARL MOGADOR de lui restituer la somme retenue. 


Par acte de commissaire de justice du 02/06/2023, la SARL E-MEDDIA a fait assigner la SARL MOGADOR devant le juge des contentieux de la protection sur le fondement de l'article 22 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

-Voir juger la SARL E-MEDDIA recevable et bien fondée en son action

-Voir condamner la SARL MOGADOR au paiement :
- d'une somme de 917.60 euros arrêtée au 06/02/2023, au titre du dépôt de garantie de restitution du dépôt de garantie, et de la majoration du dépôt de garantie sur la somme non restituée 
- d'une somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive 
-d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

Cette assignation a été signifiée à l'adresse de son mandataire District [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 14/06/2023, la SARL E-MEDDIA a assigné la SARL MOGADOR aux mêmes fins à l'adresse de son siège social.

L'affaire a été retenue le 06/02/2024, après jonction de l'affaire sous n° RG 23/05573 à l'affaire initiale sous n° RG 23/04884.

La SARL E-MEDDIA soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

-Voir juger la SARL E-MEDDIA recevable et bien fondée en son action

-voir condamner la SARL MOGADOR au paiement :
- d'une somme de 1310.88 euros arrêtée au mois d'octobre 2023, au titre du dépôt de garantie de restitution du dépôt de garantie, et de la majoration du dépôt de garantie sur la somme non restituée 
- d'une somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive 
-d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

La SARL MOGADOR soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de : 

-A titre principal :
-Voir constater que la retenue du dépôt de garantie est bien fondée
-En conséquence voir débouter la SARL E-MEDDIA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
-A titre subsidiaire :
-Voir débouter la SARL E-MEDDIA de sa demande visant à la majoration du dépôt de garantie sur la somme non restituée 
-En tout état de cause :
-Voir condamner la SARL E-MEDDIA à payer à la SARL MOGADOR la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens 


Par jugement avant dire droit du 16/04/2024 , il a été statué selon les termes suivants :

REOUVRE les débats à l'audience du juge des contentieux de la protection d'orientation du pôle civil de proximité du 22 mai 2024 à 9h 


ENJOINT la SARL E-MEDDIA et la SARL MOGADOR de conclure sur :

-La nature du bail conclu le 05/05/2021 par commune intention des parties, et en conséquence sur la loi applicable, en précisant si des conditions générales lui étaient annexées et en les produisant dans le cas où elles ont été signées par les parties 
-Le caractère contractuel de l'état des lieux d'entrée du 05/05/2021, avec photos, produit par la SARL MOGADOR, signé par les parties, 

RESERVE les dépens 


A l'audience du 22 mai 2024, la SARL E-MEDDIA soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

-Voir juger la SARL E-MEDDIA recevable et bien fondée en son action
-En conséquence, voir ordonner la requalification du bail en bail meublé ou mixte soumis à la loi du 6 juillet 1989 et par conséquent juger que le juge des contentieux de la protection est compétent

-Voir condamner la SARL MOGADOR au paiement :
- d'une somme de 1310.88 euros arrêtée au mois d'octobre 2023, au titre du dépôt de garantie de restitution du dépôt de garantie, et de la majoration du dépôt de garantie sur la somme non restituée 
- d'une somme de 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive
- d'une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 


La SARL MOGADOR soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :

-À titre principal :
-Voir rejeter la demande de requalification du bail en bail meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989 
-Et par conséquent, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par la société E-MEDDIA 
-À titre subsidiaire :
-Voir constater que la retenue du dépôt de garantie est bien fondée
-En conséquence voir débouter la SARL E-MEDDIA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
-A titre subsidiaire :
-Voir débouter la SARL E-MEDDIA de sa demande visant à la majoration du dépôt de garantie sur la somme non restituée 
-En tout état de cause :
-Voir condamner la SARL E-MEDDIA à payer à la SARL MOGADOR la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens 

 
MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nature du bail et la compétence :

En application de l'article 2 3° de la loi du 06/07/89, ou 25-3 de la loi du 06/07/89, la loi du 06/07/89 ne s'applique pas au logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi.

Selon le contrat établi le 05/05/2021, par le mandataire de la SARL MOGADOR, il est stipulé que le contrat de location est à usage d'habitation, qu'il est exclu du champ d'application de la loi du 06/07/89, en raison d'une location liée à l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi. 

La SARL E-MEDDIA est une personne morale. 

La SARL MOGADOR soutient que le juge des contentieux de la protection est incompétent, le bail consenti à la SARL E-MEDDIA ne pouvant pas relever de la loi du 06/07/89, du fait que les lieux loués ne sont pas la résidence principale de la SARL E-MEDDIA, cette société ayant son siège social à [Adresse 2]. Elle soutient que la commune intention des parties a été de conclure un bail de résidence secondaire et non principale, exclu de la loi du 06/07/89, pour un logement de fonction ou lié à l'occupation d'un emploi, que la demande de requalification doit être rejetée . Elle ajoute qu'une telle demande de requalification est prescrite , en application de l'article 7-1 de la loi du 06/07/89. Elle a précisé oralement à l'audience qu' elle ne dispose pas des conditions générales du bail, que l'état des lieux d'entrée est contractuel.

La SARL E-MEDDIA fait valoir pour s'opposer à l'exception d'incompétence soulevée et voir former demande de requalification, que le bail a été conclu pour être un bail meublé ou mixte, mais non lié à l'exercice d'un emploi ou d'une fonction, que la loi du 06/07/89 est applicable. Elle fait valoir que l'annonce déposée proposait un bail d'habitation ou mixte. 

Il résulte de l'annonce immobilière que celle-ci a été déposée pour un usage d'habitation ou " un local professionnel possible ". 
La recherche de la commune intention des parties doit être effectuée sans s'arrêter à la lettre du texte en vertu de l'article 1188 du code civil .
Un inventaire sommaire des éléments d'équipements a été réalisé , dans lequel le canapé lit n'est équipé d'aucun autre couette ou couverture , alors que le décret du 31/07/2015 l'impose.
Il est manifeste que lors de la sortie des lieux, il n'apparait qu'un canapé dans la pièce principale d'une part. 

D'autre part, il a été indiqué dans le mail de contestation du 21 décembre 2022, par le gérant de la SARL E-MEDDIA lui-même, que l'appartement avait été entretenu de manière saine et permanente , a fortiori " pour un usage de bureau individuel ", si bien qu'il indique implicitement qu'il n'a pas servi de local d'habitation.

La SARL E-MEDDIA n'a pas versé de pièces pour justifier du caractère d'habitation principale ou mixte de ce logement, qui n'est constitué que d'un studio, telle que facturation d'énergie , ou eau , preuve de la vie courante dans les lieux avant la libération de ceux-ci au 19/12/2022 . 

De plus le bail ne mentionne pas comme habituellement en cas de bail à une personne morale lorsqu'il s'agit de la résidence principale ou secondaire de son gérant , qu'il est conclu pour loger M .GRUSZKA. 

Une demande de requalification en bail d'habitation est soumise à la prescription de 3 ans à compter de la conclusion du bail , soit le 05/05/2021.

Mais la réouverture des débats ayant porté sur la loi applicable au contrat, il apparaît que les parties ont entendu déterminer leur commune intention lors de la conclusion du bail, pour ensuite pouvoir en déduire quelle loi est applicable , sans que le preneur ne revendique de requalification à titre principal.

Il est invoqué le cas échéant par le bailleur un bail pour un logement de fonction ou lié à l'occupation d'un emploi. Mais il n'est pas plus justifié de contrat de travail pour l'occupant des lieux , qui n'est pas même mentionné au bail.

En définitive, la conclusion du bail entre les parties relève d'un bail à usage non d'habitation, qu'il soit à titre principal ou secondaire , ou mixte mais d'un bail d'un local de bureau de type professionnel, soumis à l'article 57A de la loi du 23/12/1986 , de 6 ans, pour lequel le locataire pouvait donner congé avec préavis de 6 mois.

L'article L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connait des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion.

Il convient donc de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire qui a compétence exclusive matière de bail professionnel, en application de l'article R211-3-26 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal territorialement compétent étant PARIS. 

Sur les dépens :

Il convient de réserver les dépens.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, susceptible d'appel dans les conditions de l'article 83 et 84 du code de procédure civile, mis à disposition au Greffe 


DIT que le bail du 05/05/2021 entre la SARL E-MEDDIA et la SARL MOGADOR est un bail professionnel , soumis à l'article 57A de la loi du 23/12/1986 

SE DECLARE incompétent au profit du tribunal judiciaire de PARIS 

RESERVE les dépens 


Le greffier Le juge des contentieux de la protection