Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 17 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me PANEPINTO (P0102)
C.C.C.
délivrée le :
à Me HITTINGER-ROUX (P0497)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 21/11584 

N° Portalis 352J-W-B7F-CU6DY

N° MINUTE : 2


Assignation du :
06 Août 2021








JUGEMENT 
rendu le 17 Juillet 2024 




DEMANDERESSE

S.A.S. MICROMANIA (RCS de Grasse 418 096 392)
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la S.C.P. HB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497


DÉFENDERESSE

S.C. LEC 24 (RCS de Paris 419 709 233)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102



Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/11584 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6DY


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2013, la S.C. LEC 24 a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. MICROMANIA des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée et d'une chaufferie avec sanitaires en sous-sol situés au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er septembre 2013 afin qu'y soit exercée une activité de vente et de location de matériels, de logiciels, de DVD, de micro-ordinateurs et pour jeux vidéos, et de systèmes multimédias neufs et d'occasion sous l'enseigne « MICROMANIA », moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 32.248,16 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu. 

Se prévalant de l'impact sur son activité des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, la S.A.S. MICROMANIA a, par courriel en date du 31 mars 2020, sollicité auprès de la S.C. LEC 24 l'annulation du paiement de ses loyers et charges locatives.

Par courriel du même jour, la S.C. LEC 24 a proposé à la S.A.S. MICROMANIA un report du paiement des loyers des deux premiers trimestres de l'année 2020 avec règlement en six mensualités échelonnées entre les mois d'avril et septembre 2020.

Après le rejet de nombreux prélèvements bancaires correspondant à des échéances de loyers et de charges locatives en date des 6 avril, 6 juillet et 5 octobre 2020, et 5 janvier, 6 avril et 5 juillet 2021, la S.A.S. MICROMANIA a, par exploit d'huissier en date du 6 août 2021, fait assigner la S.C. LEC 24 devant le tribunal judiciaire de Paris en exonération du paiement de ses loyers et charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020.

Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/11584 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6DY

Par ordonnance contradictoire en date du 18 février 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire confiée à Madame [T] [R], laquelle n'a pas permis d'aboutir à un règlement amiable du litige. 

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 septembre 2023, la S.A.S. MICROMANIA demande au tribunal, sur le fondement des articles 1195, 1223, 1343-5 et 1719 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– à titre principal, juger que c'est à bon droit qu'elle se prévaut de l'exception d'inexécution dès lors que la S.C. LEC 24 a manqué à son obligation de délivrance ;
– en conséquence, juger qu'elle n'est redevable d'aucune dette de loyers et de charges envers la S.C. LEC 24 au titre du contrat de bail commercial pour la période du deuxième trimestre de l'année 2020 ;
– ordonner aux parties de renégocier les conditions financières du contrat de bail commercial pour les loyers correspondant à la période comprise entre le 16 mars 2020 et la reprise de l'activité économique, compte tenu de l'imprévision résultant des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du covid-19 ;
– débouter la S.C. LEC 24 de sa demande de condamnation au titre d'une surconsommation d'eau ;
– à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait considérer qu'elle est redevable de sommes envers la S.C. LEC 24, lui accorder un délai de vingt-quatre mois pour régler sa dette, et ce à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours suivant la date de signification du jugement à intervenir ;
– en tout état de cause, débouter la S.C. LEC 24 de ses demandes ;
– condamner la S.C. LEC 24 à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C. LEC 24 aux dépens.

À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. MICROMANIA fait valoir qu'en raison des mesures adoptées dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19, elle a été contrainte de fermer ses locaux du 14 mars au 4 mai 2020, puis du 30 janvier au 18 mai 2021, et en déduit que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux loués et de jouissance paisible, de sorte qu'elle est fondée à opposer à cette dernière une exception d'inexécution l'exonérant du paiement de ses loyers et charges locatives au titre du deuxième trimestre de l'année 2020. Elle ajoute que la défenderesse n'a pas fait preuve de bonne foi dans un contexte de bouleversement imprévisible des circonstances économiques, ce qui justifie que soit ordonné aux parties de renégocier les conditions financières du contrat de bail commercial. Elle affirme être également en droit de réclamer une réduction du loyer.

Elle s'oppose à la demande reconventionnelle formée par la S.C. LEC 24 au titre d'une prétendue surconsommation d'eau, laquelle n'est nullement avérée. 

À titre subsidiaire, la preneuse indique être fondée à obtenir des délais de paiement afin de s'acquitter de l'intégralité des sommes exigées par la bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 22 septembre 2023, la S.C. LEC 24 sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1148 anciens, 1195, 1223, et 1722 du code civil, de :

– juger que la S.A.S. MICROMANIA n'est pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution à son encontre ;
– juger que les conditions de la force majeure, du fait du prince, et de la perte de la chose louée ne sont pas davantage réunies ;
– juger que la S.A.S. MICROMANIA n'est pas fondée à voir ordonner de renégocier les conditions financières du contrat de bail commercial pour la période comprise entre le 16 mars 2020 et la reprise de l'activité économique compte tenu de l'imprévision des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ;
– en conséquence, juger la S.A.S. MICROMANIA mal fondée en l'ensemble de ses demandes et l'en débouter ;
– en tout état de cause, débouter la S.A.S. MICROMANIA de l'intégralité de ses demandes ;
– la déclarer recevable en ses demandes reconventionnelles ;
– en conséquence, condamner la S.A.S. MICROMANIA à lui payer la somme de 16.419,35 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2020, avec capitalisation desdits intérêts ;
– enjoindre à la S.A.S. MICROMANIA d'avoir à cesser de contester auprès de son établissement bancaire les prélèvements trimestriels, sous astreinte de 1.000 euros par jour dès la première contestation et jusqu'au règlement complet du terme trimestriel ;
– condamner la S.A.S. MICROMANIA à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
– condamner la S.A.S. MICROMANIA aux dépens, avec distraction au profit de Maître Valérie PANEPINTO de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO.

Au soutien de ses demandes, la S.C. LEC 24 expose que d'une part, elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, si bien qu'aucune exception d'inexécution ne peut lui être opposée, et que d'autre part, les fermetures administratives successives ordonnées en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à l'épidémie de covid-19 ne peuvent être assimilées à une perte, fût-elle partielle, de la chose louée, ni à un cas de force majeure ou au fait du prince. Elle fait remarquer que la théorie de l'imprévision n'est pas applicable aux contrats de baux commerciaux, et qu'en tout état de cause, elle a proposé à sa locataire la suspension des loyers du deuxième trimestre de l'année 2020 ainsi que l'échelonnement du paiement de ceux-ci en plusieurs mensualités, de sorte que sa bonne foi ne peut être remise en cause, ce qui justifie le rejet de l'intégralité des prétentions adverses.

Elle s'oppose à tout délai de paiement, faisant notamment observer que les capacités financières de sa locataire ne sont pas connues.

À titre reconventionnel, elle avance que la S.A.S. MICROMANIA a manqué à ses obligations contractuelles en procédant au branchement de son système de climatisation sur le réseau commun de l'immeuble et non sur le réseau privatif, ce qui a entraîné une surconsommation dont celle-ci demeure redevable. Elle souligne que la preneuse a pris la fâcheuse habitude de faire systématiquement opposition aux prélèvements bancaires lors du règlement des loyers et des charges locatives, ce qui justifie sa demande d'injonction sous astreinte. 

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 29 septembre 2023.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 15 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'action en exonération ou en réduction du montant du loyer

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas du I de l'article 1 de l'arrêté du ministre des solidarités et de la santé du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19 publié au journal officiel de la République française n°0064 du 15 mars 2020, afin de ralentir la propagation du virus covid-19, les établissements relevant des catégories mentionnées à l'article GN1 de l'arrêté du 25 juin 1980 susvisé figurant ci-après ne peuvent plus accueillir du public jusqu'au 15 avril 2020 : au titre de la catégorie M : magasins de vente et centres commerciaux, sauf pour leurs activités de livraison et de retraits de commandes.

En outre, en application des dispositions de l'article 1 du décret n°2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, afin de prévenir la propagation du virus covid-19, est interdit jusqu'au 31 mars 2020 le déplacement de toute personne hors de son domicile à l'exception des déplacements pour les motifs suivants : 2°) déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité dans des établissements dont les activités demeurent autorisées par arrêté du ministre chargé de la santé pris sur le fondement des dispositions de l'article L. 3131-1 du code de la santé publique. Les personnes souhaitant bénéficier de l'une de ces exceptions doivent se munir, lors de leurs déplacements hors de leur domicile, d'un document leur permettant de justifier que le déplacement considéré entre dans le champ de l'une de ces exceptions, étant précisé que la date du 31 mars susvisée a ultérieurement été prorogée jusqu'au 15 avril 2020 par les dispositions du I de l'article 3 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire, puis jusqu'au 11 mai 2020 par les dispositions de l'article 1 du décret n°2020-42 du 14 avril 2020 complétant le décret précédent.

Il est constant, sur le fondement de ces dispositions, que la S.A.S. MICROMANIA s'est trouvée dans l'impossibilité de pouvoir accueillir du public dans les locaux donnés à bail pendant la période comprise entre le 15 mars et le 11 mai 2020.

Sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible

En vertu des dispositions des premier, deuxième et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il y a lieu de rappeler que la mesure générale et temporaire de police administrative portant interdiction à certains établissements de recevoir du public pendant la période d'état d'urgence sanitaire pour faire face à l'épidémie de covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, n'est pas imputable au bailleur et n'est donc pas constitutive d'une inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible (Civ. 3, 30 juin 2022 : pourvois n°21-19889, n°21-20190 et n°21-20127 ; Civ. 3, 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-21867).

En l'espèce, force est de constater que les locaux donnés à bail commercial n'ont jamais cessé d'être mis à disposition de la S.A.S. MICROMANIA par la S.C. LEC 24, l'impossibilité d'exploiter les lieux pendant les périodes de confinement résultant du seul fait du législateur, de sorte qu'aucun manquement de la seconde à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible n'est caractérisé. 



Décision du 17 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 21/11584 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6DY

En conséquence, il convient de retenir que le moyen opposé par la S.A.S. MICROMANIA tiré de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de la S.C. LEC 24 à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible est inopérant. 

Sur la réduction du loyer

Selon les dispositions de l'article 1223 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

De plus, d'après les dispositions du deuxième alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'espèce, outre que les dispositions du premier texte susvisé ne sont pas applicables au présent litige, s'agissant d'un contrat de bail commercial renouvelé en dernier lieu à compter du 1er septembre 2013 (pièce n°1 en demande), et si la demanderesse indique dans ses écritures qu'elle « sollicite l'application de l'article 1223 du code civil et demande au Tribunal de Céans [de lui] accorder une réduction du prix [...] au constat de l'exécution imparfaite du bail pendant les périodes où les locaux auraient été rendus en tout ou partie inexploitables en raison d'une mesure de police administrative. Le Tribunal de Céans accordera donc une réduction de loyer sur ce fondement » (page 19 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette prétention n'est pas reprise dans le dispositif de ses dernières conclusions, si bien que le tribunal n'en est pas saisi, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ce chef.

Conclusion

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu'il n'est pas fait droit au moyen tiré de l'exception d'inexécution en raison du prétendu manquement de la S.C. LEC 24 à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible, il y a lieu de rejeter la demande d'exonération formée par la locataire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. MICROMANIA de sa demande d'exonération du paiement de ses loyers et charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020. 

Sur l'action en renégociation du montant du loyer

Sur le moyen tiré de l'imprévision

Aux termes des dispositions de l'article 1195 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe. 

En l'occurrence, il convient de relever que ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige, s'agissant d'un contrat de bail commercial renouvelé en dernier lieu à compter du 1er septembre 2013.

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Il y a lieu de rappeler que les juges ne peuvent, sous prétexte d'équité ou pour tout autre motif, modifier les conventions légalement formées entre les parties (Com., 18 décembre 1979 : pourvoi n°78-10763), et que si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise cependant pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties (Civ. 3, 9 décembre 2009 : pourvoi n°04-19923), de sorte que le principe de la force obligatoire des conventions s'oppose à l'obligation qui pourrait être mise à la charge d'une partie, en l'absence de clause en ce sens, de renégocier un contrat en cours d'exécution (Com., 7 janvier 2014 : pourvoi n°12-17154). 

En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune clause prévoyant une obligation de renégociation par les parties en cours d'exécution (pièce n°1 en demande).

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. MICROMANIA de sa demande d'injonction de renégocier les conditions financières du contrat de bail commercial sur le fondement de l'adaptation du contrat pour imprévision. 

Sur le moyen tiré de la mauvaise foi

En vertu des dispositions du dernier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, selon les dispositions de l'article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l'espèce, il est établi que par courriel en date du 31 mars 2020, la S.C. LEC 24 a indiqué à la S.A.S. MICROMANIA : « Nous faisons suite à votre courriel de ce jour qui a retenu notre meilleure attention. La situation actuelle, certes tout à fait exceptionnelle, ne modifie en rien les obligations contractuelles entre un bailleur et son locataire, et en aucun cas il ne revient au bailleur de supporter le risque d'exploitation de son locataire. [...] Les mesures de confinement décrétées par le gouvernement n'ont pas d'influence sur l'obligation du locataire de payer le loyer prévu au bail, le locataire reste tenu de verser le loyer convenu pendant toute la durée du contrat. Néanmoins, compte tenu de cette situation exceptionnelle, nous sommes disposés à faire un effort en vous accordant une facilité de trésorerie. Nous acceptons un paiement mensuel de votre loyer selon le calendrier suivant (étant ici rappelé que votre loyer est payé à terme échu) : → Janvier 2020 : règlement en avril 2020 ; → février 2020 : règlement en mai 2020 ; → Mars 2020 : règlement en juin 2020 ; → Avril 2020 : règlement en juillet 2020 ; → Mai 2020 : règlement en août 2020 ; → Juin 2020 : règlement en septembre 2020. Puis, en fonction de la situation, reprise du paiement trimestriel échu au 1er octobre 2020 » (pièce n°1 en défense).

Il s'évince de ces éléments que la bailleresse a fait preuve de bonne foi en acceptant de réexaminer les conditions et modalités financières du contrat de bail commercial afin de tenir compte des conséquences économiques négatives liées à l'épidémie de covid-19, et que ce n'est qu'en raison du silence gardé par la preneuse que les négociations n'ont pu aboutir. 

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. MICROMANIA de sa demande d'injonction de renégocier les conditions financières du contrat de bail commercial sur le fondement de la mauvaise foi. 

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de remboursement au titre de la surconsommation d'eau

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1315 ancien devenu 1353 dudit code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la clause intitulée « VI - CONDITIONS PARTICULIÈRES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.C. LEC 24 et la S.A.S. MICROMANIA par acte sous signature privée en date du 23 décembre 2013 stipule que : « b) Les locaux objets du présent bail bénéficient d'un branchement direct de la Compagnie des Eaux, et le preneur fait donc son affaire personnelle de sa fourniture d'eau » (pièce n°1 en défense, page 10).

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par courriel en date du 8 juillet 2020, la S.C. LEC 24 a indiqué à la S.A.S. MICROMANIA : « il s'avère que depuis fin 2018, nos consommations d'eau ont augmenté fortement. Or, si je me réfère à votre relevé de compteur, il semblerait qu'avant le 4ème trimestre 2018, vos consommations aient été en moyenne de 200 m³, puis au 4ème trimestre plus de 1.000 m³, et depuis 2019 proche du néant. Lors de mes investigations avec EAU DE PARIS sur le réseau commun, j'ai pu constater la présence de clim à eau en fonction dans vos locaux dont je vous joins les clichés. Il est clair et évident que ces dernières sont connectées sur le réseau commun et non sur votre réseau privatif. Par conséquent, je vous demande dans un premier temps de bien vouloir les rebrancher à votre réseau et donc de payer leur consommation comme vous le faisiez auparavant. Je vous remercie de m'adresser la preuve des travaux que vous allez réaliser pour palier à cette situation anormale » ; que par courriel en date du 9 juillet 2020, la S.A.S. MICROMANIA a interrogé son prestataire en ces termes : « je m'adresse à vous pour un dossier important concernant une intervention plomberie de Novembre 2018 sur PQ Paris Général Leclerc. À l'époque, S. [Z] vous a mandaté pour une consommation d'eau très élevée sur le magasin, par rapport aux années précédentes. Un plombier est intervenu (voir Devis et facture en annexe) et depuis, nous ne payons quasi plus de consommation d'eau... sauf que la boutique est équipée d'une climatisation à eau perdue et qu'il est normal que la consommation d'eau soit élevée. Notre interrogation est la suivante : qu'a fait le plombier lors de son intervention ? Aurait-il repiqué la conso d'eau de la climatisation sur le compteur de l'immeuble ? Je vous remercie de faire un point et de mandater en urgence un plombier afin de vérifier sur quel compteur d'eau est branché notre boutique » ; et que par courriel en date du 10 août 2020, la S.A.S. MICROMANIA a informé la S.C. LEC 24 que « suite à notre CT et pour la transparence, ci-dessous le début de recherche de solution pour Micromania Leclerc. Je mandate le plombier pour tirer un tuyau vers notre compteur divisionnaire E19UB508585 et vous tiens informé » (pièces n°17 et n°21 en défense).

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la locataire a expressément reconnu qu'entre le mois de novembre 2018 et a minima le mois d'août 2020, son système de climatisation à eau était relié au réseau commun de l'immeuble, et non à son réseau privatif.

Il résulte des factures versées aux débats que la surconsommation d'eau causée par ce mauvais branchement s'élève, après imputation des charges locatives d'ores et déjà réglées, à la somme de 16.419,35 euros (pièces n°23, n°24 et n°25 en défense), ce qui n'est pas utilement contesté. 

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. MICROMANIA à payer à la S.C. LEC 24 la somme de 16.419,35 euros en remboursement de la surconsommation d'eau causée par le mauvais branchement du système de climatisation.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d'après les dispositions de l'article 1146 ancien du même code, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.

Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1139 ancien dudit code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.

En l'espèce, si la bailleresse justifie avoir adressé à sa locataire un courriel en date du 27 avril 2020 ainsi qu'une lettre recommandée en date du 4 août 2020, force est toutefois de constater que ces correspondances portent uniquement sur la demande de transmission « de votre dernière facture d'eau » et de « déviation des alimentations de vos clim à eau du réseau commun à votre réseau privatif » (pièces n°11 et n°20 en défense), sans qu'aucune demande de remboursement ne soit formulée.

En revanche, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que la défenderesse a formé sa demande reconventionnelle en paiement à ce titre pour la première fois par conclusions n°2 remises au greffe et notifiées par RPVA le 26 décembre 2022, de sorte que les intérêts moratoires courront à compter de cette date. 

En conséquence, il convient de dire que la somme de 16.419,35 euros que la S.A.S. MICROMANIA est condamnée à payer à la S.C. LEC 24 portera intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022 jusqu'à complet paiement.

Sur l'anatocisme

Aux termes des dispositions de l'article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). 

En l'espèce, force est de constater que le contrat de bail commercial litigieux ne contient aucune stipulation d'anatocisme (pièce n°1 en demande), de sorte que la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 26 décembre 2022, date de remise au greffe et de notification par RPVA des conclusions n°2 de la S.C. LEC 24 comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022.

Sur la demande d'injonction sous astreinte

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

En outre, en vertu des dispositions du deuxième alinéa de l'article 1184 ancien du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

En l'espèce, la clause intitulée « VII - LOYER » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel [...] que le preneur s'oblige à payer par trimestres civils ÉCHUS, le premier jour ouvrable de chaque TRIMESTRE civil, au domicile du bailleur ou de son représentant » (pièce n°1 en défense, page 10).


S'il est démontré qu'entre le 6 avril 2020 et le 5 avril 2023, la S.A.S. MICROMANIA a contesté auprès de son établissement bancaire les prélèvements de loyers et de charges locatives effectués sur son compte (pièces n°26 à n°38 en demande), il n'y a toutefois pas lieu de lui enjoindre de cesser ces agissements, une telle demande revenant à lui ordonner de respecter ses obligations contractuelles, ce qui apparaît inutile, sauf à préciser qu'en cas de poursuite de tels agissements, il appartiendra à la bailleresse, le cas échéant, de faire signifier à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. LEC 24 de sa demande reconventionnelle d'injonction sous astreinte à la S.A.S. MICROMANIA de cesser de contester les prélèvements bancaires trimestriels effectués en règlement des loyers et des charges locatives. 

Sur la demande de délais de paiement

Selon les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, force est de constater que d'une part, la S.A.S. MICROMANIA a pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance, lui laissant la possibilité de provisionner le montant de sa dette, et que d'autre part elle ne produit aux débats aucun élément comptable relatif à sa situation financière, de sorte qu'elle ne justifie pas se trouver dans l'impossibilité de régler sa dette d'un montant de 16.419,35 euros en une seule échéance.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. MICROMANIA de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. MICROMANIA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. LEC 24 une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE la S.A.S. MICROMANIA de sa demande d'exonération du paiement de ses loyers et charges locatives du deuxième trimestre de l'année 2020 formée à l'encontre de la S.C. LEC 24,

DÉBOUTE la S.A.S. MICROMANIA de sa demande d'injonction de renégocier les conditions financières du contrat de bail commercial renouvelé en date du 23 décembre 2013 formée à l'encontre de la S.C. LEC 24,

CONDAMNE la S.A.S. MICROMANIA à payer à la S.C. LEC 24 la somme de 16.419,35 euros (SEIZE MILLE QUATRE CENT DIX-NEUF euros et TRENTE-CINQ centimes) en remboursement de la surconsommation d'eau causée par le mauvais branchement du système de climatisation, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 26 décembre 2022 jusqu'à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022 jusqu'à complet paiement,

DÉBOUTE la S.C. LEC 24 de sa demande reconventionnelle d'injonction sous astreinte formée à l'encontre de la S.A.S. MICROMANIA tendant à la cessation par cette dernière des contestations des prélèvements bancaires trimestriels effectués en règlement des loyers et des charges locatives,

DÉBOUTE la S.A.S. MICROMANIA de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. MICROMANIA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. MICROMANIA à payer à la S.C. LEC 24 la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. MICROMANIA aux dépens, 

AUTORISE Maître Valérie PANEPINTO de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 17 Juillet 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM