Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 16 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [P]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me RAISON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/00273 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YPD

N° MINUTE : 24/







JUGEMENT 
rendu le mardi 16 juillet 2024


DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [2] [Adresse 1], 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444


DÉFENDERESSE
Madame [J] [P], 
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 4 juin 2024 prorogé au 16 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier


Décision du 16 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00273 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YPD

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [P] est propriétaire des lots n°318 (habitation), 663 (box) et 818 (cave) au sein de la résidence "[2]" située [Adresse 1]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER a fait assigner Madame [J] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner avec exécution provisoire et capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :
- 2 397,23 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2023,
- 696 euros au titre des frais de recouvrement,
- 2 000 euros de dommages et intérêts,
- 2 130 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, Madame [J] [P] n'a pas comparu ni personne pour elle. La lettre recommandée a été retournée au commissaire de justice avec la mention "présenté/avisé le 30/12/2023".

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale et la notification de transfert de propriété du 26 mai 2023 établissant la qualité de copropriétaire de Madame [J] [P],
- l'extrait du compte copropriétaire de Madame [J] [P] arrêté au 9 novembre 2023 à la somme de 3 465,23 euros en ce inclus 1 068 euros de frais de recouvrement (et non de 696 euros comme mentionné dans l'assignation), 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 juin 2021,10 mai 2022 et 10 mai 2023 comportant notamment :
- approbation des comptes des exercices 2020 à 2022 et des budgets prévisionnels 2022 à 2024,
- vote du fonds ALUR,
- vote des travaux et opérations suivantes : fermeture de la résidence avec pose de grilles et portes et aménagement intérieur de l'espace côté rue (assemblée générale du 10 mai 2022, résolution n°20), réparation des trames chauffage défaillantes (même assemblée générale, résolution n°23), mise en place d'un arrosage automatique sur les terrasses hautes (même assemblée générale, résolution n°25),
- les attestations de non-recours concernant lesdits procès-verbaux,
-les différents appels de fonds adressés à Madame [J] [P] pour la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuels,
- la répartition définitive des charges de l'exercice 2022, 
- les mises en demeure de payer du syndic des 1er et 30 août 2022 (sans les accusés de réception) et des 25 juillet et 14 août 2023 (avec les accusés de réception),
- la mise en demeure par avocat du 14 septembre 2023 (avec l'accusé de réception),
- le contrat de syndic.

Le relevé de compte produit par le syndicat débute au 1er juillet 2022 par une reprise de solde débiteur d'un montant de 456,94 euros, au sujet de laquelle il n'est apporté aucune précision ni pièce justificative, de sorte que le tribunal ne peut ni déterminer la nature des sommes en cause, ni vérifier leur exigibilité. La demande du syndicat portant sur cette reprise de solde sera donc rejetée en application de l'article 1353 du code civil. 

Par ailleurs, il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires, que la somme de 1 068 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 940,29 euros (3 465,23 euros - 456,94 euros -1 068 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 novembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en l'absence de mention de la date de première présentation de la mise en demeure de payer du 14 septembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. 

En application de l'article 10-l précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais des mises en demeure du 25 juillet 2023 (48 euros) et du 14 août 2023 (60 euros), soit une somme totale de 100 euros à la charge de la Madame [J] [P].

En revanche, les frais de mise en demeure du 1er et 30 août 2022 (48 euros +60 euros) ne sauraient être retenus faute de justification de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais d'honoraires de contentieux (480 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. Il en va de même des frais de la mise en demeure par avocat du 28 septembre 2023 (186 euros). Les demandes formées à ce titre seront dès lors rejetées, soit la somme de 666 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [J] [P] à payer la somme de 100 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement des charges et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s'acquitter des charges dues malgré plusieurs des paiements partiels, Madame [J] [P] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
 
La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 27 décembre 2023.

Sur les autres demandes

Madame [J] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE Madame [J] [P] à payer au syndicat au sein de la résidence "[2]" située [Adresse 1]) représenté par son syndic la société CITYA BONNEFOI IMMOBILIER les sommes suivantes :
- 1 940,29 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 9 novembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023,
- 100 euros au titre des frais de recouvrement, 
- 200 euros de dommages et intérêts, 
- 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 27 décembre 2023,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le greffier susnommés.


Le Greffier, Le Président