Cour d'Appel · 1ère Chambre — 16 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 19/03267 - N° Portalis DBVS-V-B7D-FGEQ

Minute n° 24/00201





[I], [M], [W]

 C/

[M], [I], [W], [R]









Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 05 Novembre 2019, enregistrée sous le n° 19/00701

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 16 JUILLET 2024





APPELANTS :



Monsieur [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ



Madame [N] [W] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ



Monsieur [A] [P] [J] [I]

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ





INTIMÉS :



Monsieur [V] [M]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ



Monsieur [A] [P] [J] [I] 

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ



Madame [N] [W] épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ



Maître [Z] [R]

[Adresse 7] 

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ





DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 26 Mars 2024 tenue par Mme Aline BIRONNEAU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 16 Juillet 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER



COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère





ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Hélène BAJEUX, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE 



Par acte authentique du 4 juin 2018, M. [V] [M] et Mme [N] [W] son épouse ont vendu à M. [A] [I] un bien immobilier situé à [Adresse 4] pour un prix de 230 000 euros.



M. [I] ayant remarqué des problèmes d'humidité a fait dresser un constat d'huissier le 19 juin 2018 et a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Sarreguemines.



Par ordonnance du 12 juillet 2018, le juge des référés a notamment ordonné une expertise du bien immobilier litigieux, a commis pour y procéder M. [K] [O] et a ordonné la consignation du prix de vente de l'immeuble entre les mains du notaire jusqu'à l'issue du litige.



Le rapport d'expertise définitif a été déposé le 09 janvier 2019.



Par actes d'huissier délivrés les 17 et 23 avril 2019, M. [I] a assigné M. et Mme [M] devant le tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins principalement, d'annulation et résolution de la vente immobilière et subsidiairement, de remboursement du coût des travaux de mise en état.



M. [I] a également fait assigner Maître [R], notaire, afin que le jugement lui soit déclaré commun et opposable et qu'elle lui restitue le montant du prix de vente. 



M. et Mme [M] ont constitué avocat et ont contesté les prétentions de M. [I].



Mme [R] a constitué avocat et a demandé la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par jugement du 5 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Sarreguemines a :


débouté M. [I] de ses demandes d'annulation et de résolution de la vente immobilière;

condamné in solidum M. et Mme [M] à payer à M. [I] une somme provisionnelle d'un montant de 40 494 euros à valoir sur les travaux de remise en état et l'indemnisation de ses préjudices ;

condamné M. et Mme [M] aux entiers dépens lesquels comprennent les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [O] ;

condamné in solidum M. et Mme [M] à payer à M. [I] une somme de 1 889 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties ;

ordonné l'exécution provisoire partielle de la présente décision à hauteur de 22 800 euros;

débouté les parties du surplus de leurs demandes.




Dans un premier temps, le tribunal a retenu qu'il n'est pas justifié avec certitude de la connaissance par les vendeurs des problèmes d'humidité affectant leur bien immobilier au moment de la vente, déboutant ainsi M. [I] de sa demande d'annulation du contrat pour réticence dolosive.



Dans un second temps, le tribunal a retenu que la clause exclusive de la garantie des vices cachés était applicable puisque la preuve d'une connaissance certaine par les époux [M] de l'existence des problèmes d'humidité au moment de la vente n'était pas rapportée.



Le tribunal a finalement retenu la responsabilité des époux [M] sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil, puisque l'expert judiciaire a constaté que des vices de construction étaient à l'origine des infiltrations rendant inhabitable l'immeuble et de ce fait impropre à sa destination.



Sur la demande reconventionnelle en paiement du prix de vente, il a retenu que M. [I] avait bien payé le prix de vente mais que ces fonds étaient consignés entre les mains du notaire. 





Par déclaration enregistrée auprès du greffe de la cour le 18 décembre 2019, M. [M] et Mme [M] ont interjeté appel de la décision du tribunal de grande instance de Sarreguemines aux fins d'annulation, subsidiairement infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à M. [I] une somme provisionnelle d'un montant de 40 494 euros à valoir sur les travaux de remise en état de l'indemnisation de ses préjudices, en ce qu'il les a condamnés aux entiers dépens lesquels comprennent les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [K] [O], en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à M. [I] une somme de 1 889 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M] et Mme [M], en ce qu'il a débouté M. et Mme [M] de leur demande reconventionnelle en règlement de la somme de 230 000 euros au titre du prix de vente de l'immeuble.





Par conclusions déposées le 23 juin 2020, M. [I] a formé un appel incident.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2022 et à l'issue de l'audience de plaidoirie du 27 septembre 2022, l'affaire a été mise en délibéré au 29 novembre 2022. 





Par arrêt avant-dire droit du 29 novembre 2022, la cour d'appel de Metz a :


ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture ;

ordonné la réouverture des débats, tous droits et moyens des parties réservés ;

invité les parties à s'expliquer sur la requalification des demandes de provision formées par M. [I] en demandes de dommages et intérêts relatifs aux travaux de remise en état et au préjudice de jouissance, le tout selon le calendrier suivant : les conclusions de M. [I] avant le 28 février 2023 et celles des époux [M] avant le 31 mai 2023.






PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 





Par conclusions déposées le 31 mai 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [M] et Mme [W] épouse [M] demandent à la cour de :


avant dire-droit, ordonner une mesure d'expertise confiée à tel expert qu'il plaira à la cour de désigner avec notamment pour mission de procéder à un relevé du taux d'humidité et en cas de présence d'humidité, de faire une recherche de fuite, de constater contradictoirement les désordres de toute nature affectant les cloisons inférieures, d'en rechercher les causes, de déterminer le cas échéant les remèdes propres à remédier aux éventuels désordres et en chiffrer le coût et de donner son avis sur une éventuelle reprise des papiers peints avant la vente pour dissimuler des désordres ;


En toute hypothèse, 


rejeter l'appel de M. [I] ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [I] de ses demandes d'annulation et de résolution de la vente immobilière ainsi que d'indemnisation au-delà de 40 494 euros ;

faire droit à l'appel de M. [M] et Mme [W] épouse [M] ; 


En conséquence, 


infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum les époux [M], outre aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire, à payer à M. [I] une somme provisionnelle d'un montant de 40 494 euros à valoir sur les travaux de remise en état et l'indemnisation de ses préjudices ainsi qu'une indemnité de 1 889 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure au profit des époux [M], en ce qu'il a débouté les époux [M] de leur demande reconventionnelle ; 


Et statuant à nouveau et y ajoutant,


déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, l'ensemble des demandes de dommages et intérêts formées par M. [I] au visa des articles 1792-1 et suivants du code civil et en conséquence les rejeter ;


En tout état de cause, 


débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;


Reconventionnellement, 


condamner M. [I] à payer à M. [M] et Mme [W] épouse [M] les sommes de 230 000 euros au titre du prix de vente de l'immeuble, outre les intérêts légaux sur cette somme à compter du 04 juin 2018 et jusqu'à complet versement entre les mains de M. [M] et Mme [W] épouse [M], 2 587,44 euros au titre des intérêts versés sur le prêt immobilier devant être soldé par le produit de la vente, et ce pour la période d'avril 2018 à avril 2020, somme à parfaire jusqu'à l'arrêt à intervenir et 20 000 euros au titre des préjudices annexes subis en raison de la privation des fonds issus de la vente immobilière ;

condamner M. [I] aux dépens de première instance et d'appel, y compris les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [O], ainsi qu'au paiement d'une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.




A titre liminaire, les époux [M] estiment nécessaire l'organisation d'une nouvelle expertise puisque l'expert privé qu'ils ont mandaté, M. [F], attribue la cause des traces d'humidité, non pas à un vice de construction de l'immeuble, mais à une inondation de l'habitation survenue le 13 mars 2018.



Sur la demande de nullité de la vente pour réticence dolosive, les époux [M] font valoir que le papier peint a été remplacé en décembre 2016 et que l'agent immobilier en charge de la vente atteste également n'avoir pas constaté de modifications ni de travaux réalisés dans la maison pendant la période de la vente. Les époux [M] ajoutent que le changement de papier peint évoqué par l'expert ne concerne pas la totalité de la maison, mais seulement le salon, alors que des traces d'infiltrations ont été constatées sur l'ensemble des cloisons intérieures du rez-de-chaussée. Ils font observer que s'ils avaient cherché à dissimuler des traces d'infiltrations, ils auraient refait l'ensemble des peintures et M. [I] s'en serait forcément rendu compte lors des visites, rendant de ce fait la thèse de la dissimulation des désordres dépourvue de fondement.



Sur la demande de résolution de la vente pour vice caché, les époux [M] font valoir que la clause stipulée dans l'acte de vente selon laquelle M. [I] s'interdit tout recours contre les vendeurs en cas de découverte d'un vice même caché est parfaitement valable selon les dispositions de l'article 1643 du code civil. 



Sur l'absence de responsabilité des époux [M] sur le fondement de l'article 1792 du code civil, M. et Mme [M] font valoir que les infiltrations ne sont pas la conséquence de vices de l'immeuble mais bien la conséquence des inondations d'une ampleur exceptionnelle qui ont sévi en juin 2018 comme l'a constaté M. [F] dans son rapport d'expertise. Si les traces d'infiltrations étaient effectivement la conséquence d'un vice affectant l'immeuble, des infiltrations auraient nécessairement perduré et les murs seraient restés humides or les infiltrations n'étaient plus présentes à la date de l'expertise.



Subsidiairement sur l'indemnisation du préjudice de M. [I], les époux [M] font valoir que les demandes de dommages et intérêts que leur acquéreur formule dans ses dernières écritures sont irrecevables en application de l'article 910-4 du code de procédure civile, faute d'avoir été présentées dès les premières conclusions d'appel. 



L'évaluation des travaux de reprise s'est faite sur la base du devis d'une entreprise alors même que du propre aveu de l'expert, les prix pratiqués sont nettement au-dessus de la normale. Ils observent que M. [I] a lui-même produit un devis d'une autre entreprise qui a chiffré le coût des travaux à un montant quatre fois inférieur. Les époux [M] estiment par ailleurs que le préjudice de jouissance de M. [I] n'est justifié ni dans son principe ni dans son étendue puisque si ce dernier avait subi une perte de loyer, il lui appartenait d'en justifier et d'apprécier cette perte à l'aune de la chance perdue de pouvoir louer le bien immobilier. Les époux [M] exposent aussi que la valeur locative retenue du bien est excessive et repose sur une estimation manifestement de complaisance ne prenant pas en cause un coefficient de pondération lié à la nature des désordres. 



Ils estiment que le tribunal ne pouvait allouer une somme de 894 euros au titre des dépenses d'énergie, s'agissant d'une simple estimation et ils demandent également le rejet des demandes au titre des frais de constat d'huissier, de la conservation du bien, des frais d'électricité et de chauffage, des frais liés à la taxe foncière, des frais d'expertise judiciaire et du préjudice moral.



Sur la demande reconventionnelle des époux [M], ces derniers font valoir que M. [I] est tenu au versement des intérêts au taux légal sur le montant du prix de vente à compter du 04 juin 2018 et qu'en outre, les époux [M] sont fondés à demander le remboursement des intérêts qu'ils continuent à verser au titre du prêt immobilier qui devait être soldé au moment de la vente, ainsi que l'indemnisation des préjudices causés par la privation du produit de la vente, notamment l'annulation de la cession d'un fonds de commerce à leur profit du fait de l'absence des fonds nécessaires au financement. 





Par conclusions déposées le 8 août 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [I] demande à la cour de :


rejeter l'appel principal et l'appel incident de M. et Mme [M], les dire mal fondés ;

recevoir l'appel principal et l'appel incident de M. [I] et les dire bien fondés;

infirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [I] de ses demandes d'annulation et de résolution de la vente immobilière, en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [I] tendant au prononcé de la nullité de la vente, subsidiairement au prononcé de la résolution de la vente conclue entre les parties, tendant à voir déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à Mme [R], tendant à voir ordonner à Mme [R], de restituer le prix de vente de 230 000 euros consigné entre ses mains dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, tendant à la condamnation solidaire des époux [M] à lui payer les sommes de 16 011,51 euros au titre des frais notariés, 11 000 euros au titre de la commission d'agence immobilière, 388,29 euros au titre des frais de constat d'huissier, 13 200 euros à parfaire au titre des troubles de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, 362,82 euros à parfaire au titre des frais liés à la conservation du bien immobilier, 894 euros à parfaire au titre des frais liés à la conservation du bien immobilier, 994,62 euros au titre des frais liés au bien immobilier, 1 500 euros au titre des frais d'expertise judiciaire, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation, tendant à la condamnation solidaire des époux [M] à lui payer une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, tendant à voir ordonner les mesures de publication auprès du livre foncier de [Localité 8], tendant à titre infiniment subsidiaire à voir condamner solidairement les époux [M] à lui payer une somme de 50 000 euros à titre de provision sur le coût des travaux de remise en état et le trouble de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre 10 000 euros en réparation de son préjudice moral, tendant dans tous les cas à la condamnation solidaire des époux [M] aux entiers frais et dépens y compris ceux de la procédure de référé ainsi qu'à lui payer une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau : 

dire et juger les prétentions de M. [I] recevables et bien fondées, 


À titre principal, au visa des articles 1130 et 1137 du code civil,


prononcer la nullité de la vente selon acte authentique de vente signé le 4 juin 2018 par-devant Mme [R], notaire à [Localité 6], par M. [I] d'une part et Mme et M. [M] d'autre part et portant sur l'immeuble d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] et les biens meubles;

déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à Mme [R], notaire à [Localité 6];

ordonner à Maître [R] de restituer à M. [I] le prix de vente de 230 000 euros consigné entre ses mains dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] les sommes suivantes : 16 011,51 euros au titre des frais d'acte notarié, 11 000 euros au titre de la commission d'agence immobilière, 388,29 euros au titre des frais de constat d'huissier, 67 200 euros arrêtés en février 2023, à parfaire jusqu'à décision exécutoire au titre du trouble de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, ainsi que 1 200 euros par mois à compter de mars 2023 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 362,82 euros à parfaire jusqu'à décision exécutoire au titre de l'assurance bancaire, 914,29 euros arrêtés en février 2022 au titre des frais liés à la conservation du bien immobilier (électricité, chauffage) puis 55 euros par mois à compter de mars 2022 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 994,62 euros au titre de la taxe foncière, 1 500 euros au titre des frais d'expertise judiciaire, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral; 

ordonner les mesures de publications auprès du livre foncier de [Localité 8] ; 


À titre subsidiaire, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, 


prononcer la résolution aux torts des époux [M] de la vente conclue par acte authentique de vente signé le 4 juin 2018;

déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à Maître [R], notaire;

ordonner à Maître [R] de restituer à M. [I] le prix de vente de 230 000 euros consigné entre ses mains dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] les sommes suivantes : 16 011,51 euros au titre des frais d'acte notarié, 11 000 euros au titre de la commission d'agence immobilière, 388,29 euros au titre des frais de constat d'huissier, 67 200 euros arrêtés en février 2023, à parfaire jusqu'à décision exécutoire au titre du trouble de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, ainsi que 1 200 euros par mois à compter de mars 2023 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 362,82 euros au titre de l'assurance bancaire, 914,29 euros arrêtés en février 2022 au titre des frais liés à la conservation du bien immobilier (électricité, chauffage) puis 55 euros par mois à compter de mars 2022 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 994,62 euros jusqu'à décision exécutoire au titre de la taxe foncière, 1 500 euros au titre des frais d'expertise judiciaire, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

condamner conjointement solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

ordonner les mesures de publications auprès du livre foncier de [Localité 8] ;


À titre plus subsidiaire, au visa des articles 1792-1 et suivants du code civil, 


constater et dire et juger que M. et Mme [M] sont tenus à garantie décennale en qualité de constructeur et vendeur de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] ;

dire et juger M. et Mme [M] entièrement responsables de l'ensemble des désordres affectant cet immeuble ; 

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] les sommes suivantes : 388,29 euros au titre des frais de constat d'huissier, 67 200 euros arrêtés en février 2023, à parfaire jusqu'à décision exécutoire au titre du trouble de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, ainsi que 1 200 euros par mois à compter de mars 2023 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 362,82 euros au titre des frais liés à la conservation du bien immobilier, 914,29 euros au titre des frais d'électricité et de chauffage puis 55 euros par mois à compter de mars 2022 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 994,62 euros au titre des frais liés à la taxe foncière, 1 500 euros au titre des frais d'expertise judiciaire, 37 699,50 euros au titre du coût pour remédier aux désordres, 10 000 euros au titre du préjudice moral, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

subsidiairement, condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 50 000 euros à titre de provision sur le coût des travaux de remise en état et le trouble de jouissance, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ; 

plus subsidiairement encore, condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le coût des travaux de remise en état et les troubles de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ;

déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondée, l'augmentation de demande formée par les époux [M] ;


Dans tous les cas : 


rejeter l'ensemble des demandes reconventionnelles de M. et Mme [M], les dire mal fondées ;

rejeter la demande d'expertise, la dire mal fondée ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner conjointement et solidairement M. et Mme [M] aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel y compris ceux de la procédure référé RG n°9.18/00103 CIV (ordonnance du 12 juillet 2018).




Sur la nullité de la vente pour réticence dolosive, M. [I] estime que les époux [M] ne pouvaient pas ignorer les désordres liés aux travaux réalisés et les problèmes d'humidité qui en ont résulté, que les époux [M] ont remplacé les papiers peints incontestablement dans le but de duper l'acheteur d'autant que les désordres sont d'une telle importance que l'expert judiciaire considère qu'ils rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné et qu'il est inhabitable en l'état. M. [I] estime que le silence gardé par les vendeurs sur ces éléments déterminants de la vente constitue une man'uvre dolosive qui a vicié son consentement.



Subsidiairement, M. [I] fait valoir que la clause d'exclusion de la garantie pour vice cachés ne trouve pas à s'appliquer compte tenu de la connaissance des désordres par les vendeurs et de leur mauvaise foi. 



Sur les demandes fondées sur la nullité, subsidiairement sur la résolution de la vente immobilière, M. [I] estime que le prix de la vente doit lui être restitué et que doivent être remboursés par les époux [M] les frais d'acte notarié, la commission d'agence immobilière, les frais de constat d'huissier, les troubles de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, les frais liés à la conservation du bien immobilier, la taxe foncière et les frais d'expertise judiciaire.



Sur la responsabilité du constructeur et le coût des travaux de remise en état, M. [I] fait valoir que M. [M] a construit lui-même l'immeuble sans souscrire d'assurance décennale le rendant personnellement garant et responsable de tous les risques liés au gros-'uvre de la maison pendant un délai de dix ans à compter de l'achèvement des travaux. M. [I] fait valoir que si la cour ne prononce pas l'annulation ou la résolution de la vente, il est en droit de réclamer le coût de remise en état, le préjudice de jouissance qui perdurera jusqu'à la fin des travaux et les autres préjudices évoqués précédemment comprenant les frais de constat d'huissier, le trouble de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, les frais liés à la conservation du bien immobilier, la taxe foncière et les frais d'expertise judiciaire.



Sur l'indemnisation du préjudice moral, M. [I] estime avoir subi un préjudice moral puisqu'il pensait réaliser un investissement sans difficulté, or il se retrouve finalement pris dans une affaire qui le préoccupe énormément, en étant également engagé envers une banque et propriétaire d'un immeuble inhabitable en l'état.



Sur l'appel en déclaration d'arrêt commun à l'égard de Maître [R], M. [I] fait valoir que la somme de 1 500 euros que ce notaire réclame au titre des frais irrépétibles ne pourra être mise qu'à la charge des époux [M] qui seront aussi condamnés aux entiers frais et dépens.



Sur le coût des travaux de reprise, M. [I] expose que les deux devis fournis par les époux [M] sont, pour l'un établi sans aucune visite de la maison, pour l'autre établi sur la base d'une brève visite ne prenant pas en compte l'entièreté des dégâts à l'intérieur de l'habitation.



M. [I] conteste les demandes reconventionnelles des époux [M] en considérant qu'ils sont à l'origine des préjudices qu'ils invoquent. 



M. [I] relève que si les époux [M] justifient le dégât des eaux par des précipitations importantes, ces dernières ne sont pas établies par les relevés météorologiques de l'année 2018 ; il s'étonne aussi que les vendeurs évoquent un dégât des eaux sur un collecteur défaillant alors que devant l'expert judiciaire, ils ont prétendu ne pas avoir connaissance d'un désordre au sein de l'habitation. 



Sur la nouvelle demande d'expertise, M. [I] considère qu'il s'agit d'une man'uvre dilatoire, que ses préjudices ne cessent d'augmenter et que les époux [M] ne justifient d'aucun élément nouveau pour solliciter cette expertise hormis un rapport d'expertise établi non contradictoirement et dont le rédacteur n'a même pas visité les lieux du sinistre.





Dans ses conclusions déposées le 27 mai 2020, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, Maître [R] demande qu'il lui soit donné acte qu'elle ne s'oppose pas à la déclaration de jugement commun et opposable, qu'il soit statué ce que de droit quant à l'appel de M. [I] à l'encontre des époux [M] et quant au sort des sommes consignées et eu égard aux circonstances de la cause, condamner la partie succombante à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DECISION





I- Sur la recevabilité des demandes des époux [M]





L'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Dans le dispositif de ses écritures, M. [I] soutient l'irrecevabilité de « l'augmentation de demande » de M. et Mme [M] mais dans le corps de ses écritures, il ne fait valoir aucun moyen au soutien de cette irrecevabilité.



Par voie de conséquence, la cour ne statuera pas sur cette prétention.





II- Sur la recevabilité des demandes de dommages et intérêts de M. [I] 





L'article 910-4 du code de procédure civile dispose que : 



« A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.



Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».



Par arrêt avant-dire droit du 29 novembre 2022, la cour d'appel de Metz a invité les parties à s'expliquer sur la requalification des demandes de provision formées par M. [I] en demandes de dommages et intérêts relatifs aux travaux de remise en état et au préjudice de jouissance.



La provision correspond à l'hypothèse d'un montant de réparations qui n'est pas encore totalement déterminé alors qu'une demande de dommages et intérêts s'applique à un montant de réparations qui apparaît définitif.



Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts présentée par M. [I] dans ses conclusions déposées le 8 août 2023 s'analyse comme étant une simple requalification de sa demande et M. et Mme [M] ne sont pas fondés à considérer qu'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile, et partant irrecevable pour ne pas avoir été présentée dès les premières conclusions justificatives d'appel.



Ce moyen est inopérant et sera écarté.



La cour déclare donc recevables au regard de l'article 910-4 du code de procédure civile les demandes en paiement suivantes : 388,29 euros au titre des frais de constat d'huissier, 67 200 euros arrêtés en février 2023, à parfaire jusqu'à décision exécutoire au titre du trouble de jouissance pour inoccupation de la maison d'habitation, ainsi que 1 200 euros par mois à compter de mars 2023 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 362,82 euros au titre des frais liés à la conservation du bien immobilier, 914,29 euros au titre des frais d'électricité et de chauffage puis 55 euros par mois à compter de mars 2022 jusqu'à l'arrêt à intervenir, 994,62 euros au titre des frais liés à la taxe foncière, 1 500 euros au titre des frais d'expertise judiciaire, 37 699,50 euros au titre du coût pour remédier aux désordres, 10 000 euros au titre du préjudice moral, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 





III- Sur la demande de nouvelle expertise présentée par M. et Mme [M]





L'article 263 du code de procédure civile dispose que l'expertise n'a lieu d'être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.



La demande de nouvelle expertise présentée par les époux [M] apparaît particulièrement tardive, dès lors qu'ils l'ont formulée seulement à hauteur de cour.



Elle se fonde notamment sur un rapport d'expertise privée établi près de trois années après les opérations d'expertise judiciaire, étant observé que l'expert privé M. [F] n'a pas visité les lieux et qu'il a inséré dans son rapport des photographies prises par M. et Mme [M] et dont la date n'est pas établie avec certitude.



M. et Mme [M] font également grief à l'expert judiciaire de ne pas avoir pris en considération des précipitations et inondations « d'une ampleur exceptionnelle » survenues en juin 2018, mais le relevé de pluviométrie qu'ils versent aux débats évoque une pluviométrie de 14 mm au mois de juin 2018, ce qui n'apparaît pas considérable. En tout état de cause, l'expert judiciaire M. [O] avait pris en considération les données météorologiques dans son rapport, en évoquant un été et un automne 2018 particulièrement secs et chauds après un hiver et un printemps particulièrement pluvieux.



Il sera par ailleurs observé que si l'expert privé impute les désordres à une inondation de la maison survenue en mars 2018 en raison d'un collecteur d'eau bouché, il préconise, comme l'expert judiciaire, la remise aux normes du dispositif d'étanchéité de l'immeuble.



Par ailleurs, l'existence de cette inondation imputée à un collecteur d'eau bouché a été dissimulée à l'expert judiciaire, M. [M] ayant répondu par la négative à M. [O] quand l'expert judiciaire l'a interrogé sur l'existence de désordres ayant précédé la vente intervenue en juin 2018.



Il ne peut être question d'ordonner une contre-expertise au motif que le demandeur à la contre-expertise avait dissimulé un élément de fait important au premier expert judiciaire. 



La cour rejette donc la demande de contre-expertise présentée par M. et Mme [M]. 





IV- Sur la demande de la nullité de la vente pour dol





L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



En application de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui se prévaut d'un dol par réticence de prouver la connaissance par l'autre contractant d'une information déterminante de son consentement.



Pour étayer les man'uvres de dissimulation qu'il impute aux consorts [M], M. [I] produit un constat du 19 juin 2018 selon lequel "la tapisserie du rez-de-chaussée a été refaite à neuf par l'ancien propriétaire avant la vente de la maison".



Néanmoins, si l'huissier de justice pouvait attester de l'aspect récent ou neuf de la tapisserie, il n'expose pas quels éléments lui permettent d'affirmer que les tapisseries ont été refaites juste avant la vente de la maison à M. [I], alors qu'il peut être difficile de distinguer un papier peint posé il y a quelques semaines d'un papier peint posé plusieurs mois auparavant. 



De même, si l'expert judiciaire M. [O] a indiqué qu'il 'soupçonne' la reprise des papiers peints avant la vente, il ne s'est pas prononcé de manière catégorique sur ce point.

En revanche, des proches des époux [M], M. et Mme [G] ainsi que MM. [L] et [T] [W] ont attesté de ce que la tapisserie avait été posée en décembre 2016.



Par ailleurs M. [B], l'agent immobilier mandaté pour la vente, a attesté qu'il s'était déplacé plusieurs fois sur les lieux entre mars et juin 2018 et qu'il n'avait pas constaté de travaux ou de modifications. Il a précisé que les photographies de l'annonce avaient été prises le 7 mars 2018.



Dans ces conditions, il n'est pas établi que les consorts [M] ont réalisé des travaux de tapisserie peu de temps avant la vente de la maison, travaux qui leur auraient appris les problèmes d'humidité et qui leur auraient permis d'en dissimuler les traces.



De plus, la profession de M. [M] à savoir plâtrier, ne permet pas d'affirmer à elle seule qu'il ne pouvait pas ignorer la présence de désordres liés à l'humidité, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'il a manipulé la tapisserie et découvert les traces d'humidité dans les semaines précédant la vente.



Il est exact qu'un élément nouveau doit être pris en considération à hauteur de cour, à savoir le fait que les époux [M] ont dissimulé à l'expert judiciaire l'existence d'une inondation survenue dans leur maison en mars 2018, en raison selon eux de la défectuosité d'un collecteur d'eau.



 Mais les photographies non datées figurant dans le rapport de l'expert privé ne permettent pas de mesurer l'importance de cette inondation ni les mesures prises pour y remédier.



Le courrier de l'assureur des époux [M] daté du 28 mars 2019 démontre qu'un sinistre a été déclaré le 14 mars 2018, mais que les assurés n'ont formé aucune réclamation chiffrée, de sorte que les dégâts devaient être relativement mineurs et sans conséquences apparentes. 



Les époux [M] produisent aussi une facture du 13 mars 2018 portant sur la réparation d'un collecteur d'eau défaillant pour 638 euros. 



Après l'intervention de cette entreprise, M. et Mme [M] ont pu considérer que la cause de ce désordre avait été identifiée et corrigée. 



M. [I] ne démontre, ni même n'allègue, qu'un tel sinistre aurait été récurrent.



Dès lors, la preuve n'est pas rapportée de ce que les vendeurs auraient voulu dissimuler à l'acquéreur une information dont ils auraient su le caractère déterminant pour ce dernier. 



Par voie de conséquence, la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande d'annulation du contrat pour réticence dolosive.





V- Sur la demande de nullité de la vente pour vices cachés





L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



L'acte notarié du 4 juin 2018 stipule la clause d'exclusion suivante: 'l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte'. 



Certes, l'expert judiciaire a exposé que les infiltrations s'étaient produites depuis décembre 2016 et que les moisissures en bas des cloisons étaient apparues au printemps 2017.



Néanmoins, il a été indiqué dans le paragraphe précédent que la preuve d'une connaissance certaine par M. et Mme [M] de l'existence des problèmes d'humidité au moment de la vente n'est pas rapportée, dès lors qu'il n'est pas démontré qu'ils auraient déposé et posé de la tapisserie dans les semaines ou mois précédant la vente, ce qui leur aurait permis de constater la présence de moisissures. 



En conséquence, M. et Mme [M] sont fondés à opposer la clause exclusive de la garantie des vices cachés et la cour confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande de nullité de la vente pour vices cachés. 





VI- Sur la demande d'indemnisation au titre de la responsabilité du constructeur





L'article 1792 alinéa 1 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.



L'article 1792-1 du code civil précise qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.



En l'espèce, il est constant que la maison a été construite par M. [M] lui-même et qu'il a aussi réalisé les travaux d'aménagements extérieurs à la fin de l'année 2016. 



Les vendeurs de l'immeuble sont donc réputés constructeurs de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 précité. 



L'expert judiciaire expose au point 7 de son rapport que les problèmes d'humidité ont pour origine des malfaçons dans la réalisation des travaux notamment d'étanchéité menés par M. [M] en décembre 2016.



Selon M. [O], la cour située à l'avant de la maison a longtemps été laissée dans un état brut, avec un niveau inférieur à celui du dallage, avant d'être définitivement aménagée. Il indique que la mise en 'uvre des pavés dans cette cour a modifié la configuration de l'accès, le niveau fini se retrouvant au-dessus de celui du dallage.



M. [O] a indiqué avoir constaté que l'étanchéité le long du mur extérieur au-dessus du dallage n'est pas ou mal réalisée. De même, des pénétrations de gaines passant au-dessus du dallage représentent autant de points d'infiltration potentiels.



M. [O] a décrit ainsi le processus du désordre : l'eau de ruissellement s'infiltre dans la maçonnerie des façades, coule sur le dallage et remonte par capillarité dans la structure des cloisons en carreaux plâtre. 



Il a confirmé qu'il en était de même pour la façade arrière à laquelle est accolée une terrasse dont le revêtement non étanche laisse passer l'eau pluviale qui se répand sur le dallage béton. 



Si les consorts [M] contestent cette analyse, au moyen notamment d'un rapport d'expertise privé établi par M. [F], lequel impute les désordres à une inondation ponctuelle survenue en mars 2018, il sera rappelé que ce technicien ne s'est pas rendu sur place, que son rapport reproduit des photographies dont la date de prise de vue est incertaine et qu'il se contente de relater les propos de M. et Mme [M].



Par ailleurs, si M. [F] soutient que le dallage extérieur sur les façades avant et arrière n'est pas en cause, il admet toutefois que les normes du DTU 20.1 n'ont pas été respectées, puisqu'il préconise une coupure de capillarité en façade avant et un joint d'étanchéité en façade arrière. 



M. et Mme [M] invoquent également des précipitations et inondations « d'une ampleur exceptionnelle » survenues en juin 2018 ; en réalité, le relevé météorologique qu'ils produisent évoque une pluviométrie de 14 mm sur la région de [Localité 8] en juin 2018, soit une pluviométrie qui n'apparait pas excéder les normales saisonnières. En tout état de cause, M. [O] avait bien pris en considération les données météorologiques dans son rapport en évoquant un été et un automne 2018 particulièrement secs et chauds après un hiver et un printemps particulièrement pluvieux. Cela explique, selon M. [O], que lors des opérations d'expertise en octobre 2018, l'humidité dans les cloisons ait disparu mais que les moisissures soient présentes et polluent le logement. 



Par voie de conséquence, il y a lieu de considérer que l'humidité et les moisissures touchant les cloisons intérieures de l'immeuble sont bien imputables aux travaux d'étanchéité exécutés par les époux [M] fin 2016. 



Les consorts [M] contestent le fait que ces infiltrations aient pu rendre le bien inhabitable, puisqu'ils ont pu vivre dans l'immeuble jusqu'au jour de la vente, que les désordres sont limités dans leur étendue et leur gravité et puisqu'au jour de l'expertise les murs étaient secs.



Le constat d'huissier établi le 19 juin 2018 contredit les allégations des consorts [M] et confirme que ces moisissures sont visibles sur tous les murs intérieurs en carreaux plâtre. 



L'expert judiciaire a précisé que les moisissures étaient présentes sur l'ensemble du rez-de-chaussée, ce qui pose un problème manifeste de salubrité et ce qui rend l'immeuble impropre à sa destination.



Il s'agit donc bien de désordres à caractère décennal.



Dès lors, M. [I] est fondé à engager la responsabilité des époux [M] sur le fondement de l'article 1792 du code civil.





VII- Sur les demandes d'indemnisation de M. [I]






Les frais à engager pour remédier aux désordres






Dans son rapport d'expertise, l'expert judiciaire préconise des travaux consistant à :


déposer le revêtement pavé le long de la façade avant et réaliser l'étanchéité entre le dallage béton et la maçonnerie du mur à l'aide d'un feutre bitumeux collé ou soudé, y compris autour des passages de gaines ; colmater les gaines qui peuvent véhiculer l'eau; 

réaliser l'étanchéité le long du mur sur la terrasse arrière après avoir déposé le revêtement carrelage sur la bande correspondante ;

reprendre les papiers peints des pièces du rez-de-chaussée après traitement des bases de cloisons plâtre.




Le juge de première instance a retenu les évaluations effectuées par l'expert judiciaire et a fixé à 22 800 euros TTC le coût des travaux de reprise d'étanchéité.



Si les époux [M] contestent cette analyse, en faisant grief à l'expert judiciaire d'avoir retenu le devis Prim plutôt que le devis Murprotect, il sera rappelé que ce dernier faisait seulement mention de la pose d'une barrière d'étanchéité, alors que M. [O] a estimé nécessaire la dépose de tout le revêtement le long de la façade.



Par ailleurs, si l'expert judiciaire a retenu le descriptif des travaux proposés par l'entreprise Prim, il a minoré le montant réel demandé considérant que les prix pratiqués étaient nettement au-dessus de la normale.



Le devis AT Concept produit par les appelants porte sur seulement neuf mètres alors que des travaux d'étanchéité sur les deux façades sont nécessaires et il ne mentionne pas la dépose et la repose du revêtement le long de la façade.



Le devis Gur Construction ne porte pas sur les travaux de reprise préconisés par l'expert, mais seulement sur le séchage et le traitement anti-humidité des cloisons intérieures. Ces travaux ne permettraient pas de remédier aux causes des désordres. 



Il apparaît donc adéquat de retenir le devis Prim, plus complet, dans les proportions retenues par l'expert judiciaire à savoir 22 800 euros TTC. 



La juridiction de première instance n'avait pas alloué une quelconque somme au titre du papier peint, dans la mesure où M. [I] avait prévu de les remplacer ; c'est d'ailleurs précisément au moment de l'arrachage des papiers peints qu'il s'est aperçu des désordres.



Néanmoins, il résulte des énonciations du rapport d'expertise que cette rénovation initiée par M. [I] portait initialement sur les seuls papiers peints du premier étage.



M. [I] expose que l'entreprise chargée de ces travaux a effectué des investigations sur le papier peint du rez-de-chaussée, compte tenu du temps de séchage anormalement long et des mauvaises odeurs.



En conséquence, M. [I] démontre l'imputabilité de ces travaux de reprise du papier peint du rez-de-chaussée au désordre que son immeuble subit. 



La cour retiendra donc le devis de reprise des peintures et papiers peints de la SAS François et Manu pour 6 731,97 euros, devis que l'expert judiciaire a considéré comme étant adéquat. 



En conséquence la cour ;


infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme provisionnelle de 22 800 euros à valoir sur les travaux de remise en état ;


Statuant à nouveau,


condamne in solidum M. et Mme [M] à payer à M. [I] la somme de 29 531,97 euros à titre de dommages et intérêts s'agissant des travaux de reprise. 







Les frais de constat d'huissier et d'expertise judiciaire






S'agissant des frais de constat d'huissier et d'expertise judiciaire, le premier juge a rappelé qu'il s'agit de frais de justice, dépens et frais irrépétibles, qui doivent être requalifiés comme tels. 






Sur le trouble de jouissance 






Si M. et Mme [M] contestent la réalité du préjudice de jouissance subi par M. [I], en l'état de ses dernières conclusions, M. [I] est toujours domicilié dans le logement qu'il loue depuis le 15 juillet 2016 au [Adresse 2] à [Localité 8], pour un montant mensuel de 1 200 euros.



L'expert judiciaire a confirmé le caractère inhabitable de l'immeuble en litige, compte tenu du caractère généralisé des moisissures et des champignons sur les cloisons.



Dès lors, la réalité du préjudice de jouissance de M. [I], qui démontre qu'il ne peut pas intégrer l'immeuble en litige, est établie et il n'y a pas lieu d'écarter une simple perte de chance de mettre le bien en location. 

L'expert judiciaire a indiqué que l'estimation d'un loyer mensuel de 1 200 euros était adaptée pour ce bien. M. [I] verse aux débats une attestation de l'agent immobilier mandaté pour la vente qui confirme que le bien pourrait être loué pour un montant mensuel de 1 200 euros.



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [M], le préjudice de jouissance ne doit pas être affecté d'un quelconque coefficient de pondération, dès lors qu'il y a lieu d'apprécier la privation de jouissance portant sur un immeuble dépourvu de désordres. 



Par voie de conséquence, il y a lieu de retenir un montant mensuel de 1 200 euros pour le préjudice de jouissance.



Le montant total du préjudice de jouissance entre la survenue des désordres et la date du présent arrêt s'élève donc à la somme de 86 400 euros (1 200 euros x 72 mois entre juillet 2018 et juin 2024). 



La cour infirme donc le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les consorts [M] à payer à M. [I] la somme provisionnelle de 16 800 euros au titre de son préjudice de jouissance et statuant à nouveau, condamne M. et Mme [M] in solidum à payer à M. [I] la somme de 86 400 euros au titre de son préjudice de jouissance.






Sur les frais divers (assurance bancaire, taxe foncière et dépenses d'énergie)






Pour solliciter le remboursement de ces frais, M. [I] fait valoir qu'il doit supporter diverses dépenses (assurance bancaire, taxe foncière et dépenses d'énergie) sans pouvoir profiter du bien.



Néanmoins, la taxe foncière et l'assurance de l'immeuble constituent des dépenses dont M. [I] aurait la charge même s'il pouvait habiter la maison.



Les demandes à ce titre seront écartées. 



En revanche il est exact qu'il doit supporter des frais d'électricité et