Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 4 juillet 2024

Minute n° 2024 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 04 Juillet 2024
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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
Allée Jean Raulo
B.P. 30335
44803 SAINT HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [D] [M] [C]
Logemeent 215 Etage 5
16 Rue de Bitche
44000 NANTES

représentée par Maître Jean-Alexandre NASSIBOU-GANNE, avocat au barreau de NANTES
D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 28 mars 2024
date des débats : 23 mai 2024
délibéré au : 04 juillet 2024


RG N° N° RG 23/03625 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MULH

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Maître Jean-Alexandre NASSIBOU-GANNE + préfecture
Copie dossier


Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [S] [C] un immeuble à usage d'habitation situé au 16 rue de Bitche à NANTES (44000), moyennant un loyer révisable et actuel de 660,38 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 15 mai 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.325,10 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 24 octobre 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait citer Madame [S] [C], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 2.968,58 euros ; 
- la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer avec charges ; 
- une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 23 mai 2024, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS actualise sa créance à la somme de 952,37 euros et accepte les délais proposés.

Madame [S] [C], représentée par son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 50 euros.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 4 juillet 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.



En l'espèce, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 26 septembre 2022 à l'organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 25 octobre 2023, soit six semaines avant la première audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur réclame une somme de 952,37 euros. Il convient de déduire la somme de 277,17 euros au titre des frais, soit une somme de 675,20 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 23 mai 2024.

La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision. 

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 15 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.325,10 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Sur l'octroi de délais, l'article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l'espèce, le bailleur accepte les délais proposés par la locataire par mensualités de 50 euros. Il convient donc de mettre en place ces délais de paiement ainsi qu'il est dit au dispositif.



Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 660,38 euros. 

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 15 mai 2023.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 15 juin 2021 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et Madame [S] [C] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 16 rue de Bitche à NANTES (44000), conformément à la clause résolutoire acquise le 16 juillet 2023 ; 

Condamne Madame [S] [C] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 675,20 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Autorise Madame [S] [C] à se libérer de sa dette d'un montant de 675,20 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 50 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 septembre 2024, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à apurement de la dette;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [S] [C], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 660,38 euros sera versé à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et, en tant que de besoin, l'y condamne ; 

Déboute la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ; 

Condamne Madame [S] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mai 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection