Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

N° RG 24/00309 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3G





Minute : 24/ JCP


























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à :
[T] [O] [M],
[B] [X] [K] [M]

SPChâteaudun
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

 contradictoire

 DU 16 Juillet 2024 


DEMANDEURS :

Monsieur [J] [P] [O] [D]
né le 29 Mars 1954 à BOUVILLE,
demeurant 26 rue de la bruyère - 24100 BERGERAC

Monsieur [N] [V] [C] [D]
né le 19 Août 1976,
demeurant Le chat vert - 41360 CELLE

représentés par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 substituée par Me Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25


D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [O] [M]
né le 27 Novembre 1971 à CHATEAUDUN (28200),
demeurant 9 rue de la Fresnaye - 28160 BROU
comparant en personne

Madame [B] [X] [K] [M]
née le 30 Septembre 1973 à CHARTRES (28000),
demeurant 3 rue Jean Moulin - 28800 MORIERS
comparante en personne


D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 21 Mai 2024 et mise en délibéré au 16 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *


 

 



















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2021, Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D], ayant pour mandataire LAGENCE l’esprit immo CHATEAUDUN, dont le siège social est sis 4 rue Jean Moulin 28200 CHATEAUDUN exploitée par la société DOUSSAIN PHILIPPON SARL représentée par ses représentants légaux domiciliés audit siège, ont consenti à Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] un bail d’habitation sur un logement leur appartenant, situé 3 rue Jean Moulin 28800 MORIERS, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre les charges locatives.

Les loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] ont fait signifier par acte de Commissaire de justice du 18 juillet 2022, à Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.093,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] le 18 juillet 2022.

Par acte de Commissaire de justice du 18 mars 2024, Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant au fond, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et leur condamnation solidaire à leur verser les sommes suivantes :

Une astreinte provisoire d’un montant de 70€ par jour de retard à leur profit, cette astreinte devant être liquidée par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES,11.261,81 € à titre provisionnel sur l’arriéré de loyers et charges dû au 13 mars 2024, échéance de mars comprise,une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer et charges du jour de la résiliation au jour de la libération effective des lieux,600 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,les dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir avec et enregistrée le 19 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 mai 2024.

Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D], dûment représentés par leur conseil, actualise la créance à la somme de 12.020,03 euros en principal échéance du mois de mai 2024 incluse, et indique maintenir pour le surplus les demandes de leur assignation. 

Monsieur [T] [M], régulièrement cité à personne, a comparu.

Il indique qu’il ne vit plus au domicile depuis début janvier 2023, étant divorcé d’avec Madame [M].

Madame [B] [M], également régulièrement citée à personne, a comparu et est assistée de son conseil.

Elle ne conteste pas l’arriéré et précise avoir un revenu de 2.600€ en tant qu’aide-soignante de nuit. Elle indique avoir déménagé récemment.

Les locataires ne sollicitent pas de délai de paiement, Madame [B] [M] explique qu’elle va régler la dette à l’aide d’un prêt.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 juillet 2024.







MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] justifie avoir notifié le commandement de payer au représentant de l’État dans le département le 18 juillet 2022 et l’assignation, le 19 mars 2024, soit pour en ce qui concerne cet acte plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2024.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans son ancienne version avant l’entrée en vigueure de loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, mais également dans sa nouvelle version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

- Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] ne contestent ni d’avoir cessé de s’acquitter des loyers et ni le quantum de la dette locative.

Sur la demande d’expulsion formulée par les bailleurs, Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] précisent être divorcés et avoir de ce fait quitter le logement, pour Monsieur [T] [M] en janvier 2023 et récemment pour Madame [B] [M], néanmoins ils ne communiquent aucune pièce démontrant que le jugement de divorce est opposable aux bailleurs, que le logement est libre de tous objets ou mobiliers leur appartenant ou avoir remis les clés aux bailleurs.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 19 septembre 2022.



En conséquence, Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] sont redevables envers Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] - contrat de bail signé, commandement de payer et extrait de compte - que Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] toujours tenus solidairement à l’égard de leurs bailleurs restent devoir une somme de 12.020,03 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au jour de l’audience du 3 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] à payer à Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] la somme de 12.020,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 3 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse.

Sur les modalités de règlement de l’arriéré :

En l’espèce, Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] ne sollicitent pas de délai, cette dernière précisant, qu’elle va régler l’arriéré de loyers et charges à l’aide d’un prêt.

Il n’y a donc lieu à statuer sur d’éventuels délais.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M], qui succombe à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût des commandements de payer.

Concernant la demande au titre de l’article 700 du CCP, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu de la situation de Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] d’une part et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] d’autre part, Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2021 entre Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] d’une part et Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé 3 rue Jean Moulin 28800 MORIERS sont réunies à la date du 19 septembre 2022;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2022;

ORDONNE si besoin à Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] de libérer de leur a personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 3 rue Jean Moulin 28800 MORIERS ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 septembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] à payer à Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] la somme de 12.020,03 euros (douze mille vingt euros et trois centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 3 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.093,75 € à compter du commandement de payer du 18 juillet 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 juillet 2022, outre les actes de la présente instance;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [B] [M] à payer à Monsieur [J] [D] et Monsieur [N] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 16 Juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Séverine FONTAINE Isabelle DELORME