Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00269 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YBNH

N° de Minute : 24/00151

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 08 Juillet 2024





S.N.C. NDFI PATRIMOINE


C/

[W] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.N.C. NDFI PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [X], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne 





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier
















 RG 269/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 mai 2022 et à effet du 20 mai 2022, la société en nom collectif NDFI Patrimoine a donné à bail à Mme [W] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer révisable mensuel de 477 euros, majoré d'une provision sur charges de 39 euros.

Par acte d'huissier du 25 septembre 2023, la société NDFI Patrimoine a fait signifier à Mme [X] un commandement de payer la somme de 3012,60 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 septembre 2023.

La société NDFI Patrimoine, par exploit du 5 janvier 2024 signifié à l'étude de l'huissier de justice instrumentaire, a fait assigner Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé aux fins de voir :

constater la résiliation du bail,ordonner l'expulsion de Mme [X] avec assistance de la force publique et d'un serrurier,condamner Mme [X] à lui payer la somme provisionnelle 4172,82 euros due au titre de l'arriéré de loyer arrêté à fin novembre 2023,fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er décembre 2023 à la somme de 532,65 euros,condamner Mme [X] au paiement de cette somme jusqu'à la complète libération des lieux,condamner Mme [X] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,rappeler l'exécution provisoire de droit.
A l'audience du 11 mars 2024, l'affaire a été renvoyée en raison du malaise de Mme [X].

A l'audience du 6 mai 2024, la société NDFI Patrimoine, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales formées dans l'assignation sauf à actualiser la dette à la somme de 4663,42 euros. La bailleresse s'est opposée à l'octroi de délais de paiement.

Mme [X] a sollicité le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 ou 300 euros par mois, faisant valoir que le mandataire de la bailleresse a cessé d'opérer des prélèvements mensuels et que ses ressources varient entre 1700 à 2200 euros selon les heures supplémentaires qu'elle effectue.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation de la société NDFI Patrimoine pour un exposé complet de ses prétentions et moyens. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de leur compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.


Sur la résiliation :


L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département conformément aux prescriptions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 19 mai 2022 stipule, en son article IX, une clause résolutoire conforme à l'article précité et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2023, pour la somme en principal de 3012,60 euros.

Au vu de l'historique du compte locatif arrêté au 7 mars 2024, les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi, aucun paiement n'étant intervenu.

Mme [X] fait valoir que le mandataire de la bailleresse a cessé d'effectuer les prélèvements mensuels et refuse son relevé d'identité bancaire. Le conseil de la bailleresse admet, de manière générale, qu'il arrive que ce mandataire particulier refuse le relevé d'identité bancaire de locataires.

L'historique de compte locatif du 7 mars 2024 fait effectivement apparaître qu'après trois prélèvements rejetés en décembre 2022, mars 2023 et juin 2023, le mandataire de la bailleresse a cessé de procéder au prélèvement mensuel du loyer.

Toutefois, force est de constater que l'impayé a été constitué avant que le mandataire ne mette fin au prélèvement mensuel. Par ailleurs, Mme [X] dispose des coordonnées bancaires de sa bailleresse ou de gestionnaire immobilier puisqu'elle a effectué des virements. Enfin, Mme [X] admet qu'elle effectue des paiements par virement tous les deux mois, soit sans respecter les termes convenus.

Aussi, le comportement du mandataire de la société NDFI Patrimoine ne fait-il pas obstacle à la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 26 novembre 2024.

En application de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, si Mme [X] a effectué un paiement de 1600 euros en mars 2024, elle ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Sa demande de délais de paiement ne peut prospérer.

L'expulsion de Mme [X] sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.


Sur les loyers et indemnités mensuelles d'occupation :


En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Il n'est pas sérieusement contestable qu'en application de l'article 1240 du code civil, la bailleresse subit un préjudice résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail.

Il lui sera alloué une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de la résiliation à la libération du logement.

La société NDFI Patrimoine produit un décompte actualisé au 6 mai 2024 selon lequel Mme [X] reste devoir la somme de 4663,42 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d'occupation demeurant dus au 6 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Mme [X] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 4663,42 euros et d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 522,65 euros, et non 532,65 euros comme demandé, due du 1er juin 2024 à la libération des lieux


Sur les demandes accessoires :


En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [X] sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et de l'assignation.

L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, invitons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 entre la société en nom collectif NDFI Patrimoine et Mme [W] [X] et concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 26 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [W] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ORDONNONS, à défaut pour Mme [W] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELONS à Mme [W] [X] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "[07]") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Mme [W] [X] à payer à la société en nom collectif NDFI Patrimoine la somme provisionnelle de 4663,42 euros à valoir sur les loyers et charges et indemnités mensuelles d'occupation échus jusqu'au 6 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

CONDAMNONS Mme [W] [X] à payer à la société en nom collectif NDFI Patrimoine une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 522,65 euros du 1er juin 2024 à la libération des lieux ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [W] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 et de l'assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 08 juillet 2024.

Le Greffier Le Juge