Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
2nde CHAMBRE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2] 
JUGEMENT DU 03 Juillet 2024 

N° RG 23/07365 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTID

JUGEMENT DU :
03 Juillet 2024 


Syndic. de copro. ENJOY représenté par son syndic DOMEOS, [Adresse 1]

C/

[X] [M]
[B] [S]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Juillet 2024 ;

Par Delphine GAILLE, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Graciane GILET, Greffier ;

Audience des débats : 08 Avril 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 03 Juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe, après prorogation du délai indiqué à l’issue des débats ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. ENJOY représenté par son syndic DOMEOS, [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Angélina HARDY-LOISEL, avocate au barreau de RENNES, avocate plaidante


ET :


DEFENDEURS :

Monsieur [X] [M]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

Madame [B] [S]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée








EXPOSE DU LITIGE


Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] sont propriétaires indivis des lots 179 et 50 de l’ensemble immobilier ENJOY, situé[Adresse 4]).

Cet immeuble est géré par le syndic DOMEOS dont le siège social est sis [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a décidé d'agir contre Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] pour non-paiement des charges de copropriété.

Une mise en demeure a été adressée par le syndic DOMEOS à Monsieur [X] [M] le 27 octobre 2022 pour un montant de 1800,78€.

Selon courrier recommandé en date 10 février 2023, Monsieur [X] [M] a été une nouvelle fois mis en demeure de payer la somme de 2246,59€ au titre des charges de copropriété impayées.

Cette lettre a été retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Une relance a été adressée à Monsieur [X] [M] par l’avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble le 14 mars 2023.

Ce courrier n’a pas été récupéré. 

Le syndic a saisi le Médiateur pour solutionner le différent.

L’échec de la tentative de médiation a été constaté le 23 août 2023.

Selon exploit d’huissier du 03 octobre 2023 déposé à l’étude, Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] ont été convoqués à l'audience civile du 12 février 2024 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY représenté par son syndic DOMEOS. 
 
L'affaire a été appelée à l'audience du 12 février 2024 devant le tribunal judiciaire de Rennes.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 08 avril 2024 pour permettre aux parties d’échanger leurs conclusions et pièces dans le respect du contradictoire.

La cause a été entendue le 08 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY était représenté à l'audience par le syndic dûment habilité à cet effet. Son avocat a déposé des conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples explications.

Il a fait plaider que le compte copropriétaires de Monsieur [X] [M] et de Madame [B] [S] présente un solde débiteur depuis plusieurs années ; que cette situation est de nature à obérer la trésorerie du syndicat des copropriétaires ; que suivant décompte en date du 01 juillet 2023, les défendeurs sont débiteurs de la somme de 3088,90€ (charges courantes, frais d’impayé et d’avocat). 

Le syndicat des copropriétaires soutient que la collectivité des copropriétaires a subi un préjudice financier, direct et certain résultant du non-paiement des charges par les défendeurs dont la mauvaise foi est caractérisée. 

Par application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes indemnitaires et sollicite ainsi la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer les sommes suivantes : 3088,90€ au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 01 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 ; outre la capitalisation des intérêts ; le paiement des charges échues entre la date de l’arrêté de compte du 01 juillet 2023 et le jugement à intervenir, en ce compris les frais de médiation à hauteur de 186,08€ ; 800€ à titre de dommages et intérêts ; 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Angélina HARDY-LOISEL par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les pièces produites au soutien de ses intérêts sont les suivantes :
- relevé de propriété,
- contrat de syndic,
- demande de provision pour la période de juillet à décembre 2021,
- demande de provision pour la période de janvier à décembre 2022,
- demande de provision pour la période de janvier à mars 2023,
- procès-verbal d’assemblé générale 2022,
- procès-verbal d’assemblé générale 2023,
- appel de fonds avances de trésorerie du 15 avril 2022,
- décompte des charges de copropriété du 01/10/2020 au 30/09/2021,
- décompte des charges de copropriété du 01/10/2021 au 30/09/2022,
- justificatifs tentative de médiation,
- compte copropriétaire du 01/07/2023,
- mise en demeure du 27/10/2022,
- mise en demeure du 10/02/2023,
- mise en demeure ACTB du 14/03/2023,
- compte copropriétaire du 23/08/2023.

Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas faits représenter. Il est néanmoins statué sur le fond par application de l'article 472 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2024 et prorogée jusqu’à la date du 3 juillet 2024.


MOTIVATION

I. SUR LA RÉSOLUTION AMIABLE DU LITIGE

Il ressort des éléments du dossier qu'une tentative de médiation a été effectuée par application des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

II. SUR LA DEMANDE AU TITRE DES CHARGES DE COPROPRIETE

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en
fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriétés, sont versés aux débats :

- le contrat de syndic prévoyant la tarification des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de constitution du dossier transmis à l’avocat, du suivi du dossier transmis à l’avocat,
- les demandes de provision pour les années 2021, 2022 et 2023,

- les procès-verbaux d’assemblé générale 2022 et 2023,

- l’appel de fonds et avances de trésorerie du 15 avril 2022,

- les décomptes des charges de copropriété du 01/10/2020 au 30/09/2021 et du 01/10/2021 au 30/09/2022,

- les relevés du compte au nom des copropriétaires en date du 01/07/2023 et du 23/08/2023.

Il ressort de ces pièces que le principe de la créance d’arriéré de charges au profit du syndicat des copropriétaires est établi.

Il convient de retirer du décompte actualisé à la somme de 3088,90€ les honoraires d’avocat pour un montant de 185,85€ qui relèvent des frais irrépétibles. 

Par conséquent, Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY la somme de 2903,05€ qui portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023.

Les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront productifs d'intérêts. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée par application de l’article 1343-2 du code civil pour une année entière.

Il y a lieu de les condamner au paiement des charges échues entre la date de l’arrêté de compte du 01er juillet 2023 et le jugement à intervenir.

Les défendeurs ne sont pas présents et n’ont pas sollicité de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY sollicite du tribunal qu’il condamne in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 800€ en réparation de son préjudice financier. Or, le demandeur à l’instance ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou d’un manque temporaire de trésorerie, que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de paiement. 

Il n'est pas démontré en outre que les défendeurs ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Succombant à l'instance, Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] seront condamnés in solidum aux entiers dépens d'instance en ce compris les frais de médiation à hauteur de 186,08€.

La situation économique des défendeurs n’est pas connue.

Il y a lieu d’allouer la somme de 700€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY au titre des frais irrépétibles engagés pour la présente instance.


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant par jugement mis à disposition au greffe, PAR DEFAUT et en DERNIER RESSORT,

- DECLARE recevable l'action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY représenté par son syndic DOMEOS ;
- CONDAMNE in solidum Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY représenté par son syndic DOMEOS, la somme de 2903,05€ au titre de l’arriéré des charges et frais arrêté au 01 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2023 ; 
- ORDONNE la capitalisation des intérêts pour une année entière ;
- CONDAMNE in solidum Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY représenté par son syndic DOMEOS, au paiement des charges échues entre la date de l’arrêté de compte du 01 juillet 2023 et le jugement à intervenir,
- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY représenté par son syndic DOMEOS de sa demande de dommages et intérêts distincts,
- CONDAMNE in solidum Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ENJOY représenté par son syndic DOMEOS, la somme de 700€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE in solidum Madame [B] [S] et Monsieur [X] [M] aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais de médiation à hauteur de 186,08€ ;

Ainsi jugé, les jours, mois et ans susdits ;

LA GREFFIÈRE LE JUGE