Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [J]
 Madame [P] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Fabienne MOUREAU-LEVY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03597 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PHB

N° MINUTE : 
11






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
Société HOMYA, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0073

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [J], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [D], 
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03597 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PHB

EXPOSE DU LITIGE

Par actes des 18 août 2021, 29 novembre 2021 et 1er janvier 2022, la société GECINA, de qui la Société HOMYA vient aux droits, a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], avec cave n°217 et emplacements de stationnements n°7055 et 7142, moyennant un loyer mensuel initial global de 2490 euros (2286+102+102), outre des provisions sur charges. 

Des loyers étant demeurés impayés, la Société HOMYA a fait signifier par actes de commissaire de justice du 14 décembre 2023 trois commandements de payer la somme de 11152,69 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, la Société HOMYA a fait assigner en référé Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail liant les parties, 
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D],
- condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 16 février 2024, soit les sommes de 11152,69 euros, 384,24 et 376,01 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter des commandements de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des loyers et des charges si les baux s'étaient poursuivis,
- condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A cette audience la Société HOMYA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 760,25 euros. Elle a précié que les dettes relatives aux deux emplacements de stationnement étaient soldées et que le loyer courant pour l’appartement était payé. Elle ne s’est pas opposée à l’octoir de délais de paiement avec maintien dans les lieux.

Bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, s’agissant de la loi applicable aux emplacements de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d'un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d'un double critère : un critère subjectif (recherche de l'intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement). 

En l'espèce, il sera relevé que les deux emplacements de stationnement se situent dans la même résidence que l’appartement à usage d’habitation. Les trois baux ont été contractés dans une période relativement courte. Il est fait référence sur les baux relatifs aux emplacements de satationnement à l’adresse de résidence des preneurs au sein du même immeuble. Il paraît enfin peu concevable que Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] soient le cas échéant expulsés de leur logement mais pas des emplacements de stationnement, pour lesquels la dette est apurée. Dans ces conditions, indépendamment des stipulations contractuelles, les emplacements de stationnement seront considérés comme des accessoires du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 mars 2024. 

En conséquence, l’action introduite par la Société HOMYA est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 18 août 2021, 29 novembre 2021 et 1er janvier 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 14 décembre 2023 pour la somme en principal de 11152,69 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.


Sur le montant de l'arriéré locatif

Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la Société HOMYA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] restaient devoir la somme de 760,25 euros à la date du 17 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 5500 euros le 15 mai 2024). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 760,25 euros arrêtée au 17 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] seront également condamnés au paiement à compter du 18 mai 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (page 8), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les locataires ont repris le paiement des loyers courants et ont apuré peu avant l’audience près de 90% de leur dette locative, laquelle est désormais à un niveau relativement faible au regard du montant global du loyer. Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement. Malgré l’absence de Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] à l'audience, au regard du faible montant de la dette et de la qualité de la bailleresse, il convient de leur accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Faute pour Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.


Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus les 18 août 2021, 29 novembre 2021 et 1er janvier 2022 entre la Société HOMYA et Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], avec cave n°217 et emplacements de stationnements n°7055 et 7142 accessoires, sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] à payer à la Société HOMYA à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 17 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 5500 euros le 15 mai 2024) la somme de 760,25 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 2 mensualités d'un montant d'au moins 250 euros et une 3 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ; 

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
* Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 18 mai 2024, 
* qu'à défaut pour Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] à verser à la Société HOMYA une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [P] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection