Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Rosa BARROSO
M [J] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Guillaume LECLERCQ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/00874 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z6X

N° MINUTE : 
2






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 3], 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Guillaume LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1129

DÉFENDEURS
S.A.S. CSTL, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1838
Madame [X] [E], 
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1838
Monsieur [J] [V], 
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00874 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z6X

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 22 août 2022, la SCI [Adresse 3] a donné à bail soumis au droit commun à la SAS CSTL un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], pour y loger Madame [X] [E], moyennant un loyer mensuel de 3950 euros outre 143 euros de provision sur charges.

Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] se sont portés cautions solidaires par actes du 22 août 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 3] a fait signifier le 5 octobre 2023 par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 17130,67 euros en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, lequel a été dénoncé aux cautions les 11 et 12 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, SCI [Adresse 3] a fait assigner la SAS CSTL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sans applications des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur, ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- condamner solidairement la SAS CSTL, Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] à lui payer les loyers et charges impayés arrêtés au 19 décembre 2023, soit la somme de 21435,79 euros, outre la somme à parfaire de 2143,57 euros équivalent au montant de l'indemnité due au titre de la clause pénale du contrat au 19 décembre 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel de 4303,12 euros,
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice d'un montant de 730,80 euros.

Après plusieurs renvois, l'affaire qui a été appelée et retenue à l'audience du 23 mai 2024.

A l'audience, la SCI [Adresse 3], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 39290,07 euros. Elle a indiqué que le loyer courant était réglé mais elle s'est opposée aux demandes de délais faute de production de tout justificatif.

La SAS CSTL et Madame [X] [E], représentées par leur conseil, ont sollicité oralement le bénéfice de délais de paiement pendant deux ans, le rejet de la demande de SCI [Adresse 3] de condamnation à une indemnité au titre de la clause pénale et la réduction de leur condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [J] [V] ne s'est pas présenté ni ne s'est fait représenter ni enfin n'a fait connaître les motifs de son absence. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision sera réputée contradictoire.

La SAS CSTL et Madame [X] [E] ont été autorisés à produire par note en délibéré, pour le 27 mai 2024 au plus tard, toute pièce justificative à l'appui de leurs demandes.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n'ayant d'ailleurs pas fait l'objet de contestations.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l'espèce, le bail conclu le 22 août 2022 contient une clause résolutoire (page 4) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 17130,67 euros.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d'un mois (seule la somme de 8604,24 euros ayant été payée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2023.

La SAS CSTL étant sans droit ni titre depuis le 6 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que les délais prévus aux articles L. 412-1 et suivants et L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soient réduits ou supprimés, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement et les délais de paiement

La SAS CSTL est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI [Adresse 3] produit un décompte montrant que la SAS CSTL reste lui devoir la somme de 39290,07 euros à la date du 13 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges et indemnités d'occupation dues à cette date.

Pour la somme au principal, la SAS CSTL n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 39290,07 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 17130,67 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La SAS CSTL sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 14 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

En outre, la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive. En l'espèce, l'indemnité sera réduite à la somme globale de 2500 euros.

Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] seront solidairement condamnés au paiement des mêmes sommes en leur qualité de caution.


Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, la SAS CSTL et Madame [X] [E], qui sollicitent les plus larges délais, n'ont aucunement justifié de leur situation alors même que la dette est très importante, qu'ils n'ont communiqué aucune note en délibéré alors qu'ils y avaient été autorisés, et que des délais de paiement apparaissent largement illusoires puisqu'aucun paiement n'est intervenu depuis novembre 2023. La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS CSTL, Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SCI [Adresse 3] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,




CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2022 entre SCI [Adresse 3] et la SAS CSTL concernant l'appartement meublé à usage d'habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à la SAS CSTL de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour la SAS CSTL d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 3] pourra, sans déroger aux dispositions des articles L.412-1 et L. 412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, en particulier Madame [X] [E], y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement la SAS CSTL, Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] à verser à SCI [Adresse 3] la somme de 39290,07 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation au 13 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17130,67 euros à compter du 5 octobre 2023 et à compter du 2 janvier 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum la SAS CSTL et Madame [X] [E] à verser à SCI [Adresse 3] la somme de 22257,40 euros, correspondant à l'arriéré d'indemnités mensuelles d'occupation au 13 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 17130,67 euros à compter du 5 octobre 2023 et à compter du 2 janvier 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum la SAS CSTL, Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] à verser à SCI [Adresse 3] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 4341,12 euros), à compter du 14 mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

CONDAMNE in solidum SCI [Adresse 3], Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] à payer une indemnité fixée à 2500 euros, au titre de la clause pénale du contrat ;

DEBOUTE la SAS CSTL et Madame [X] [E] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum la SAS CSTL, Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] à verser à SCI [Adresse 3] une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS CSTL, Madame [X] [E] et Monsieur [J] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation aux cautions ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection