Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT DENIS — 4 juillet 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00026 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GW46

MINUTE N° : 





Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à : 








Copie exécutoire délivrée 

le :

à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS 

--------------------



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 04 JUILLET 2024
-
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. MANAGEMENT ET CONSEIL EN AGROALIMENTAIRE MCA
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2] (974)
représentée par Me Emmanuelle CHOUKROUN-HERRMANN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [U]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne
Monsieur [F] [R] [C]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3] (LA RÉUNION)
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,


DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Juin 2024


DÉCISION :

Contradictoire






EXPOSÉ DU LITIGE

La société Management et Conseil en Agroalimentaire (MCA) a donné à bail à Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] - [Localité 3] selon contrat du 22 mai 2023, moyennant un loyer mensuel de 815 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 février 2024, pour la somme en principal de 1.760 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 25 avril 2024 délivrés respectivement à personne et à domicile, la société MCA a fait assigner Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires pour non-paiement des loyers ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C]; 
- l'autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C];
- la condamnation par provision "conjointement et solidairement" de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.491,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- leur condamnation par provision "conjointement et solidairement" au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- leur condamnation "conjointement et solidairement" au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l’audience du 27 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la société MCA, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C], comparant en personne, ont indiqué qu'ils avaient soldé la dette et que le décompte des loyers et charges impayés était en leur faveur. Ils ont demandé à se maintenir dans le logement. 

Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION




I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 26 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société MCA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 22 mai 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] le 8 février 2024, pour la somme en principal de 1.760 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 8 avril 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société MCA produit un décompte démontrant que la dette de loyers et charges impayés de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] était totalement apurée au 11 juin 2024 et que leur compte locataires présentait un solde positif de 1.059 euros.

Par conséquent, il y a lieu de débouter la société MCA de sa demande de condamnation de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)."

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience et qu'ils ont totalement apuré la dette locative.

Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] le principe de délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants justifiera la condamnation de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 834,12 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En outre, la société MCA sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C].

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La dette locative ayant été apurée après la délivrance de l'assignation, il y a lieu de condamner in solidum Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture.

Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société MCA sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2023 entre la société MCA et Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] - [Localité 3] sont réunies au 8 avril 2024.

DÉBOUTONS la société MCA de sa demande de condamnation de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés.

ACCORDONS à Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] le principe de délais de paiement.

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise.

DISONS que toute nouvelle mensualité restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISONS la société MCA à faire procéder à l'expulsion de Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] à verser à la société MCA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 834,12 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTONS la société MCA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS in solidum Madame [M] [U] et Monsieur [F] [R] [C] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations en référé et de leur notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 4 juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE