Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00547
N° RG 24/01532 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPPT

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
Mme [D] [G]
M. [W] [Y]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024



DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DÉFENDEURS :

Madame [D] [G]
[Adresse 7]
[Localité 1]

comparante

Monsieur [W] [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière


DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Copie délivrée
le :
à : Madame [D] [G] / Monsieur [W] [Y]





FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat à effet au 9 juin 2023, Monsieur [X] [Z] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 720 euros et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte du 6 juin 2023, Monsieur [X] [Z] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dématérialisé dans le cadre du dispositif " VISALE ". 

Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] n'ont pas réglé l'intégralité des loyers dus et le cautionnement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par le bailleur pour percevoir les montants des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la locataire,
- ordonner leur expulsion,
- condamner solidairement Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] au paiement de la somme de 4.231 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2023, d'une indemnité mensuelle d'occupation sous réserve de production d'une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d'expulsion à l'égard de Madame [G] compte tenu de son départ des lieux suivant congé donné au bailleur par courrier recommandé reçu le 23 janvier 2024. Il maintient l'intégralité de ses demandes pour le surplus et actualise l'arriéré locatif indemnisé à la somme de 5.441 euros, au paiement de laquelle les défendeurs sont solidairement tenus. 

Madame [D] [G] comparait en personne. Elle confirme avoir quitté le logement loué et ce, suite à des violences conjugales de la part de Monsieur [Y] pour lesquelles il a été condamné au mois de mars. Elle demande à pouvoir s'acquitter de la dette par des versements mensuels de 200 euros. 

Bien que cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [W] [Y] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.


Aux termes de l'article 1310 code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et une quittance subrogative démontrant que Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] restent lui devoir, hors frais, la somme de 5.441 euros correspondant aux loyers impayés et indemnisés par la caution, loyer du mois d'avril 2024 inclus. 

Monsieur [W] [Y], non comparant, n'apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.
Madame [G] ne conteste pas l'arriéré ainsi réclamé. Compte tenu de la solidarité prévue au contrat, celle-ci reste tenue au paiement de cette dette malgré son départ des lieux et la résiliation du bail à son égard suivant congé du 21 janvier 2024. 
En conséquence, Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.441 euros au titre des loyers impayés au mois d'avril 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

***

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l'espèce, Madame [D] [G], qui a quitté régulièrement le logement loué en janvier 2024, demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour s'acquitter de l'arriéré locatif. 

Madame [G] indique être hébergée depuis son départ des lieux et avoir retrouvé un travail lui procurant des revenus de l'ordre de 1.200 euros. 

Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.


Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 7 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 22 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 


Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail à effet au 9 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.400 euros.
Il est précisé dans ce commandement que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour régulariser sa situation d'impayé. 




Le commandement de payer étant demeuré infructueux à l'issue de ce délai, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2024. 

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 22 janvier 2024. 

L'expulsion de Monsieur [W] [Y], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ordonnée.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Monsieur [W] [Y] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion.

Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G], qui succombent à l'instance, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société Action Logement Services sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la société Action Logement Services aux fins de résiliation de bail et expulsion ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 9 juin 2023 conclu entre Monsieur [X] [Z], d'une part, et Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 janvier 2024 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [W] [Y], occupant sans droit ni titre depuis cette date, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société Action Logement Services à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [W] [Y], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT QUE le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] à verser à la société Action Logement Services la somme de 5.441 euros au titre de l'arriéré locatif indemnisé par la caution ;

DIT QUE cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 2.400 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;




AUTORISE Madame [D] [G] à s'acquitter de la dette en 23 mensualités d'un montant de 200 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT QUE les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ;

DIT QU'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu'aux termes de l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT QUE Monsieur [W] [Y] est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] à payer à la société Action Logement Services les indemnités mensuelles d'occupation dont l'indemnisation par la caution aura été justifiée par une quittance subrogative ;

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Y] et Madame [D] [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE