Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 3 juillet 2024

Min N° 24/00537
N° RG 24/01171 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOUV

Société HABITAT 77

C/
Mme [Z] [X]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 juillet 2024




DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [X]
[Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière



DÉBATS :

Audience publique du : 15 mai 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jeanine HALIMI

Copie délivrée
le :
à : Madame [Z] [X]








FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 22 mars 2019, l'OPH de Seine-et-Marne a donné à bail à Madame [Z] [X] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 350,10 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la société HABITAT 77 a ensuite fait assigner Madame [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner son expulsion,
ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse,
la condamner au paiement de la somme de 1.057,19 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 mai 2024.

A l’audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 2.281,86 euros arrêtée au 2 mai 2024. 

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [Z] [X] n'est ni présente, ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la société HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Madame [Z] [X] reste lui devoir, frais déduits (99,06 euros de frais de non réponse enquête ; 83,76 euros de frais de poursuites.), la somme de 2.099,04 euros à la date du 2 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse).

Madame [Z] [X], non comparante, n'apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

En conséquence, Madame [Z] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 2.099,04 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 2 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.




Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société HABITAT 77 justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 22 mars 2019, avec prise d'effet le 26 mars 2019 contient une clause résolutoire (article 5) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 24 février 2023, pour la somme en principal de 934,39 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 avril 2023.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 25 avril 2023. 

Madame [Z] [X] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la société HABITAT 77, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [Z] [X] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société HABITAT 77 sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.







PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la société HABITAT 77 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2019 entre HABITAT 77, d'une part, et Madame [Z] [X], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] (logement n°40LAP0201, 2ème étage) à [Localité 5] sont réunies à la date du 25 avril 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [Z] [X] occupante sans droit ni titre depuis le 25 avril 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [Z] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la société HABITAT 77 à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [X], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 2.099,04 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] à payer à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [X] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


LE GREFFIER LE JUGE