Tribunal Judiciaire · 1ère chambre - Référés — 3 juillet 2024

- N° RG 24/00454 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ2K

Date : 03 Juillet 2024 

Affaire : N° RG 24/00454 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ2K

N° de minute : 24/00398














Formule Exécutoire délivrée
le : 03-07-2024

à : Me Jérémy GOLDBLUM + dossier 



Copie Conforme délivrée 
le : 

à : 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Mme Françoise CATTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit : 

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.S. PROLOGIS FRANCE CXLV (A)
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Me Jérémy GOLDBLUM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES AS DU FRET 
[Adresse 2]
[Adresse 2]

non comparante

=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 12 Juin 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 15 juin 2020, la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS (le bailleur) a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] formant la cellule F, moyennant un loyer annuel de 276 393 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement le premier jour de chaque mois.

Selon protocole d’accord transactionnel conclu le 12 décembre 2022 homologué le 2 février 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris qui lui a donné force exécutoire, le bailleur et le preneur se sont notamment accordés sur le montant d’un arriéré locatif que la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET s’est engagée à rembourser par versements mensuels.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024 pour une somme de 107 580,08 euros arrêtée au mois de février 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif.


 - N° RG 24/00454 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ2K
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 avril 2024, 
- ordonner l'expulsion, à compter du prononcé de l'ordonnance, de la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à lui payer à titre provisionnel :
. la somme de 197 663,88 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, 
. la somme de 184 262 euros au titre de la franchise de loyer consentie du 15 juin 2020 au 14 février 2021,
. la somme de 40 000 euros hors taxes au titre de la participation financière du bailleur aux travaux du preneur,
. une indemnité d'occupation journalière égale à 3128,12 euros hors taxes et hors charges, augmenté des charges et taxes, à compter du 23 septembre 2021 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- ordonner que toute somme due par la société LES AS DU FRET à la société PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS produit de plein droit intérêt au « taux égal à trois fois le taux d'intérêt légal majoré de huit pour cent », à compter de leur date d'échéance, 
- condamner en conséquence la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à lui payer, à titre provisionnel , les-dits intérêts à parfaire, sans préjudice des frais d'intervention sur impayés fixés conventionnellement à 5% HT du montant des impayées, avec un minimum de 100 euros,
- constater qu'elle est déliée de ses obligations au titre du protocole du 12 décembre 2022 et condamner la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à lui payer la somme de 202 818,90 euros toutes taxes comprises au titre de l’arrêté locatif arrêté au 9 novembre 2022 déduction faite des paiements intervenus postérieurement,
- condamner la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'état d'endettement de la société LES AS DU FRET ne montre aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience du 12 juin 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS a maintenu ses demandes.

Assignée à étude, la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2024.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur.Le commandement indique en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 107 580,08 euros, arrêtée au mois de février 2024 inclus, non compris le coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative. 

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière égale à 1% du dernier loyer en cas d'expulsion, conformément à l'article 15.3 (c) du bail à compter du 23 septembre 2021. Le bail n’étant résilié que depuis le 12 avril 2024, le preneur n’est débiteur d’une indemnité d’occupation qu’à compter de cette date et non du 23 septembre 2021. Compte-tenu de son montant, l’indemnité d’occupation sollicitée, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, le bailleur sollicite les sommes provisionnelles suivantes au titre de l’arriéré locatif :
- 270 591,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 novembre 2022 selon le protocole d’accord du 12 décembre 2022, dont à déduire les versements postérieurs à hauteur de 67 772,68 euros,
- 197 663,88 euros au titre de l’arriéré locatif constitué, selon le tableau récapitulatif figurant au pied de l’historique des sommes appelées et payées en exécution du contrat de bail litigieux depuis sa conclusion, de :
- arriéré locatif d’octobre 2023 à avril 2024 inclus : 7500 euros par mois,
- ajustement de la provision fluides 2022 : 12 000 euros,
- solde du loyer de janvier 2024 : 40,04 euros,
- ajustement taxe foncière 2023 : - 1996,28 euros,
- loyers de février 2024 à avril 2024 inclus : 45 040,04 euros.

Selon les termes du protocole d’accord transactionnel signé par les parties le 12 décembre 2022, les parties se sont accordées sur le fait que la dette locative s’élevait au 9 novembre 2022 à la somme de 270 591,58 euros. Il n’est dès lors pas sérieusement contestable que le preneur était à cette date débiteur de cette somme.

Il résulte du décompte versé aux débats que le preneur s’est acquitté de la somme totale de 67 772,68 euros conformément aux délais de paiement qui étaient stipulés à l’article 1.1. de ce protocole, qu’il n’a pas respecté ces délais de sorte que le bailleur n’est plus tenu par ce protocole d’accord, que le montant des loyers et des charges échus postérieurement au 9 novembre 2022 s’élève à la somme totale de 719 159,86 euros et que le preneur s’est acquitté de la somme totale de 615 437,78 euros postérieurement au 9 novembre 2022 au titre du paiement de ces loyers et charges.

En considération de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable que la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET doit à la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) :
- la somme de 202 818,90 euros (= 270 591,58 - 67 772,68) au titre du solde des loyers, charges et accessoires dus au 9 novembre 2022,
- la somme de 103 722,08 euros (= 719 159,86 - 615 437,78) au titre de l’arriéré locatif dû du 10 novembre 2022 au 12 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus.

Elle sera condamnée à titre provisionnel à lui payer ces sommes.

- Clauses pénales :

Les clauses 15.3 (a) et (b) et 7.6 (a) du contrat de bail litigieux dont il est demandé de faire application s'agissant de la franchise de loyer, de la participation aux travaux et de la majoration du taux d’intérêt légal, s'analysent comme des clauses pénales contractuelles et sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leur montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces points.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A), qui demande la condamnation de la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à lui payer les intérêts contractuellement convenus « sans préjudice du paiement des frais d’intervention sur impayés » ne présente aucune demande en paiement de ces frais d’intervention. Il n’y aura donc pas lieu de statuer sur leur sort.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société à responsabilité limitée LES AS DU FRET, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mars 2024.

En considération de l’équité, la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET sera condamnée à payer à la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 avril 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET et de tout occupant de son chef des lieux formant la cellule F et situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à payer à la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS la somme de 202 818,90 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires dus au 9 novembre 2022,

Condamnons par provision la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à payer à la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS la somme de 103 722,08 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus du 10 novembre 2022 au 12 avril 2024, mois d’avril 2024 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Condamnons la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2024,

Condamnons la société à responsabilité limitée LES AS DU FRET à payer à la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société par actions simplifiée PROLOGIS FRANCE CXLV (A) SAS.



Le Greffier Le Président