Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 10 juillet 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 24/02070 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KFWW

MINUTE n° : 2024/ 337

DATE : 10 Juillet 2024

PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDEUR

Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 11] - [Localité 10]
représenté par Me Philippe HAGE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



DEFENDEURS

S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 7]
non-comparante

Monsieur [P] [B] [X], demeurant [Adresse 5] - [Localité 10]
représenté par Me Nathalie AMILL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22/05/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03/07/2024 puis prorogée au 10/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Nathalie AMILL
Me Philippe HAGE


2 copies expertises
1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Nathalie AMILL
Me Philippe HAGE



EXPOSE DU LITIGE 

Suivant renouvellement de bail commercial du 1er novembre 2017, Monsieur [P]-[B] [X] a donné à bail commercial à Monsieur [I] [W] un local situé [Adresse 6] à [Localité 10], moyennant paiement d’un loyer annuel de 11.160 euros, payable mensuellement et d’avance, outre les provisions sur charges.

Par acte du 14 mars 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [I] [W] a fait assigner Monsieur [P]-[B] [X], à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un expert relativement aux désordres affectant les locaux dont il est locataire commercial. Il a sollicité en outre l’autorisation de suspendre le paiement des loyers de manière rétroactive à compter du 13 septembre 2023, dans l’attente d’une décision définitive au fond ainsi que sa condamnation à lui restituer, sous astreinte, les loyers versés à compter de cette date et au paiement des sommes de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice, de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le RG n° 24/2070.

Par acte du 17 avril 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Monsieur [P]-[B] [X] a fait assigner la SA MMA IARD, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de prononcer la jonction des instances et de lui déclarer les opérations d’expertise communes et opposables. 

L’affaire a été enregistrée sous le RG n° 24/3071.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, Monsieur [P]-[B] [X] a demandé la jonction des instances, de déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à la SA MMA IARD, a formulé protestations et réserves sur la demande d’expertise, sollicité un complément de mission et le rejet du surplus des demandes. Il a sollicité en outre, la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La jonction des instances enregistrées sous les RG n° 24/2070 et n° 24/2070 a été prononcée à l’audience du 22 mai 2024. 

Bien qu’assignée à personne, la SA MMA IARD n’as pas constitué avocat ni comparu à l’audience. 


MOTIFS

L'article 145 du code de procédure civile prévoit : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

L’article 1719 du code civil prévoit par ailleurs que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». 


Monsieur [I] [W] produit un compte-rendu d’expertise du 13 février 2023 aux termes duquel il a été constaté un affaissement du sol, du meuble haut derrière le bar et l’apparition de fissures multiples sur le revêtement en carrelage, outre des fissures sur les façades extérieures.

Au vu du procès-verbal de constat du 13 septembre 2023, il a été constaté la présence de fissures au mur et sol ainsi que des traces d’effritement sur le sol.

La nature des désordres constatés, leur cause et origine ne sont pas déterminés ni l’importance des travaux à réaliser pour y remédier de sorte que leur charge au sens des clauses du bail (page 3 23°) n’est pas établie.

Monsieur [I] [W] justifie dès d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise, de nature à rapporter les éléments de preuve pour la résolution de la situation litigieuse opposant bailleur et locataire, toute action du locataire à l’égard du bailleur n’étant pas manifestement vouée à l’échec, qui se déroulera au contradictoire de la SA MMA IARD, en sa qualité d’assureur de Monsieur [P]-[B] [X]. 

L’expertise demandée dans son intérêt exclusif, à des fins probatoires, sera ordonnée aux frais avancés de Monsieur [I] [W].

S’agissant de la demande reconventionnelle de complément de mission, au regard de la publication de l’arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle au journal officiel en date du 3 avril 2023, suite aux sécheresses sur la commune de [Localité 10] courant 2022 et compte-tenu du sinistre survenu dans le local le 26 décembre 2022, au vu courrier du 22 février 2024, il sera fait droit à la demande.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Pour obtenir une autorisation de suspension de paiement du loyer, le locataire doit rapporter la preuve de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués pour son activité.

En l’espèce, s’il est établi que le local présente des désordres, Monsieur [I] [W] ne justifie pas avoir été totalement empêché dans l’exercice de son activité commerciale, aucune fermeture par l’autorité administrative du fait de l’état des locaux n’étant intervenue, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur la demande relative à la suspension y compris rétroactive des loyers.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, Monsieur [I] [W] expose avoir subi un trouble à la jouissance paisible du local dont il est locataire.
Il ne fournit cependant aucun élément permettant de quantifier son préjudice ou une éventuelle perte de chiffre d’affaires ou de clientèle : l’obligation apparait sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Monsieur [I] [W] conservera la charge des dépens ainsi que ses frais irrépétibles, eu égard à la nature de sa demande à laquelle il est fait droit dans son intérêt sur le seul fondement de l’article 145 du code de procédure civile, sans qu’il n’ait pour autant à supporter ceux de son adversaire, n’étant pas considéré comme partie perdant son procès. 


PAR CES MOTIFS


Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une expertise, 

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [F] [B] 
[Adresse 3]
[Localité 8]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 9]

Qui aura pour mission de : 
- se faire remettre par les parties les pièces du dossier et toutes autres pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces contractuelles, baux, état des lieux d’entrée… 
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 10] objets des baux ayant liés les parties ;
- dire si les locaux présentent les désordres relatés dans l’assignation et constatés dans le compte-rendu d’expertise du 13 février 2023 et le procès-verbal de constat du 13 septembre 2023 ; les décrire ; en rechercher l'origine et les causes ; 
- dire notamment si les désordres ou certains d’entre eux, ont pour cause déterminante l’événement climatique ayant donné lieu à l’arrêté du 3 avril 2023 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle suite à la période de sècheresse du 1er avril au 30 septembre 2022; dans l’affirmative, préciser lesquels ; 
- dire le cas échéant, quels dommages relatifs à l’état de catastrophe naturelle sont susceptibles d’être garantis par la SA MMA IARD, assureur du bailleur ; 
- décrire les travaux de réparation permettant de remédier aux désordres , en chiffrer le coût au moyen de devis et la durée ; 
- fournir les éléments permettant de définir et chiffrer les préjudices éventuellement subis ;

Disons que Monsieur [I] [W] devra consigner au greffe de ce tribunal, au plus tard le 3 septembre 2024 à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de quatre milles euros (4.000€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert; 
 
Disons que le demandeur communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté : ces conditions étant remplies, l'expert organisera la première réunion ;
 
Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre R.A.R. à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises ;
 
Disons toutefois que dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges; 
 
Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu ;
 
Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, et de ses débours ;
 
Disons qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
 
 Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI D'UN MOIS ;
 
Disons qu'à l'issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard le 3 mars 2025, sauf prorogation dûment autorisée, l'expert devra déposer au Greffe le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites. Qu'il pourra se contenter d'adresser aux parties ou à leurs défenseurs son rapport uniquement accompagné de la liste des annexes déposées au Greffe ;
 
Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors le procès-verbal de conciliation ; 
 
Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises qui assurera le contrôle et s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la suspension de paiement des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;
 
CONDAMNONS Monsieur [I] [W] aux dépens ; 

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.


 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE