Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 10 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/02171
N° Portalis 352J-W-B7I-C4DBP



N° MINUTE : 2

Assignation du :
07 Février 2024


Jugement avant dire droit


Expert : [X] [V][1]

[1] 
[Adresse 3]
[Localité 7]





JUGEMENT 
rendu le 10 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. FAMICO INVESTISSEMENTS
[Adresse 5]
[Localité 9]

représentée par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0263



DEFENDERESSE

Madame [Z] [C]
[Adresse 6]
[Localité 8]

défaillante






COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 07 Juin 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2005, la société FAMICO INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à Mme [Z] [C] des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 12], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2005 au 30 juin 2014, l'exercice de l'activité de «  bar-restauration sur place, plats à emporter, à l'exclusion de toute autre utilisation » et un loyer annuel de 13 200 euros hors taxes et hors charges. 

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 7 décembre 2021, Mme [Z] [C] a sollicité de la société FAMICO INVESTISSEMENTS le renouvellement du bail.

Par acte d'huissier de justice signifié le 29 décembre 2021, la société FAMICO INVESTISSEMENTS a déclaré accepter le renouvellement du bail moyennant un nouveau loyer annuel de 31.000 euros hors charges. 
Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 décembre 2023, la société FAMICO INVESTISSEMENTS a notifié à Mme [Z] [C] un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 31.000 euros hors charges à compter du 1er janvier 2022.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 7 février 2024, la société FAMICO INVESTISSEMENTS a assigné Mme [Z] [C] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été retenue à l'audience du 7 juin 2024 à laquelle la société FAMICO INVESTISSEMENTS était représentée par son avocat.

Aux termes de son assignation la société FAMICO INVESTISSEMENTS demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer à la somme de 31.000 euros le montant du loyer renouvelé annuel en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1er janvier 2022 pour un renouvellement de bail de trois, six, neuf années à compter de la même date ;
- dire et juger que ledit loyer portera intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2022 ;
- fixer provisionnellement le loyer exigible à la somme de 30.000 euros hors charges par an payable à compter du 1er janvier 2022 et ce pendant toute la durée de l'instance ;
- désigner au besoin un expert en lui attribuant la mission habituelle qu'elle indique ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner Mme [Z] [C] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que la durée du bail expiré étant supérieure à douze ans en raison de sa prolongation tacite à la suite de son expiration le 30 juin 2014, le déplafonnement est de droit. Elle indique que les locaux bénéficient d'un emplacement et d'une commercialité extrêmement favorables au commerce exercé et que le quartier a considérablement évolué compte tenu de la fréquentation touristique accrue. Compte tenu de ces élements et des loyers pratiqués dans le voisinage, elle évalue la valeur locative annuelle et le loyer du bail renouvelé à la somme de 31.000 euros par an.

Bien que régulièrement assignée, Mme [Z] [C] n'a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant la société FAMICO INVESTISSEMENTS et Mme [Z] [C] est acquis à compter du 1er janvier 2022 par l'effet de la demande de renouvellement notifiée par Mme [Z] [C] à la société FAMICO INVESTISSEMENTS le 7 décembre 2021 et l'acceptation de la société FAMICO INVESTISSEMENTS signifiée à Mme [Z] [C] le 29 décembre 2021.

Cela sera constaté.


2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4°Les facteurs locaux de commercialité ;
5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2005 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2021, la société FAMICO INVESTISSEMENTS ayant sollicité le renouvellement par lettre notifiée le 7 décembre 2007.

Dès lors, la durée du bail expiré, qui est de seize ans et six mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

En ce qui concerne l'évaluation de la valeur locative et en l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société FAMICO INVESTISSEMENTS qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif. 

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par Mme [Z] [C] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société FAMICO INVESTISSEMENTS et Mme [Z] [C], et portant sur les locaux sis à [Adresse 12], à compter du 1er janvier 2022 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d'expertise ;

Désigne pour y procéder :

Mme [X] [V]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 10]


expert près la cour d'appel de Paris,

avec mission de :

- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 8], [Adresse 6], et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 18 juillet 2025 ;

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société FAMICO INVESTISSEMENTS, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 27 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [G] [H]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 11] 


Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; 

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 10 juillet 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER