Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 21/04171

N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLD 



N° MINUTE : 




Assignation du :
15 Mars 2021






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3], 
représenté par son syndic le Cabinet SAFAR, 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1392


DÉFENDEUR

Monsieur [T], [P], [M] [W] [J]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Me Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1821


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,
 



Décision du 04 juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG21/04171 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUBLD



DÉBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2024

 
JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [J] est propriétaire des lots de copropriété n°1124, 1448 et 1675 d'un immeuble situé au [Adresse 3].

Par un jugement du 21 juin 2013, le tribunal d’instance de Paris 14ème arrondissement a notamment condamné M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 3 991,27 euros au titre de charges de copropriété et appels de fonds travaux ainsi que 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, lui accordant en outre des délais de paiement.

Par un jugement du 28 août 2015, le tribunal d’instance de Paris 14ème arrondissement a notamment condamné M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 3 677,53 euros au titre de charges de copropriété et appels de fonds travaux (échus au premier trimestre 2015 inclus), 206,02 euros au titre des frais de recouvrement, ainsi que 360,00 euros à titre de dommages et intérêts, lui accordant en outre des délais de paiement.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 juin 2019 et remise au destinataire le 28 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [J] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété. Cette mise en demeure a été réitérée par lettre recommandée avec avis de réception datée du 17 novembre 2020 et remise au destinataire le 20 novembre 2020.

Par exploit d’huissier signifié le 15 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner M. [T] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 7 mars 2023 par voie électronique, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner M. [T] [J] au paiement de la somme de 6 199,12 euros, au titre des charges de copropriété échues au 30 juin 2022 ;
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- condamner M. [T] [J] au paiement de la somme de 968,52 euros, au titre des frais de recouvrement ;

- condamner M. [T] [J] au paiement de la somme de 6 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- condamner M. [T] [J] au paiement des entiers dépens ;

- condamner M. [T] [J] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles.


Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 31 mai 2023 par voie électronique, M. [T] [J] demande au tribunal de :

- dire que Monsieur [T] [J] est à jour dans le règlement de ses charges de copropriété au 31/05/2023, et qu'il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de sa demande en paiement d'arriéré de charges formulée contre Monsieur [J] ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de ses demandes formées au titre des frais nécessaires de recouvrement, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], de régulariser le compte copropriétaire de Monsieur [J] afin que celui-ci ne mentionne plus aucun arriéré de charges, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut de régularisation du compte copropriétaire de Monsieur [J] dans les 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] aux entiers dépens.


En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 novembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

 A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [J] est propriétaire des lots 1124, 1448 et 1675 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 avril 2018, 18 juin 2019, 9 novembre 2020, 19 juillet 2021 et 30 mai 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 


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2017 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- des attestations de non-recours établies par le syndic ;
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur (appels trimestriels pour la période courant du 1er octobre 2017 au 1er avril 2022 inclus) ;
- un décompte de créance actualisé au 21 juin 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [J] serait débiteur de la somme totale de 11 944,93 euros, à laquelle il convient de soustraire un règlement de 2 082,17 euros effectué par le défendeur le 27 juin 2022, ainsi que les frais de recouvrement.

Alors que le syndicat des copropriétaires évalue ces derniers à la somme totale de 3 663,24 euros, il convient d’y intégrer les frais qualifiés de « TRANS DOSS MED AVOCAT » et « TRANS MED », exposés respectivement le 11 juin 2019 et le 12 novembre 2020 (96,00 euros), dès lors que ceux-ci ne correspondent pas à des appels de charges ou des contributions au fonds travaux.

Il apparaît ainsi que le syndicat des copropriétaires réclame paiement, au titre des charges de copropriété, de la somme de 6 007,52 euros [11 944,93 – 2 082,17 - (3 663,24 + 96 x 2)] et non 6 199,52 euros.

M. [T] [J] conteste toutefois l’exigibilité des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu’il a procédé au paiement de ses charges de copropriété, tant pour la période antérieure au 1er octobre 2017 que pour la période comprise entre le 1er octobre 2017 et le 31 mai 2022. Il soutient également que le syndicat des copropriétaires demande à tort le paiement de frais non retenus dans les deux jugements rendus le 21 juin 2013 et le 28 août 2015 par le tribunal d'instance de Paris 14ème arrondissement.

Il convient tout d’abord de relever qu’alors que le syndicat des copropriétaires estime le montant de sa créance à la somme de 14 940,78 euros au 30 juin 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Paris l’a cependant fixée à 10 124,44 euros par un jugement du 16 mars 2017.

Il doit en effet être précisé qu’aux termes du dispositif de la décision, ce sont les intérêts qui sont arrêtés au 16 mars 2016, et non la créance en principal (« mentionne que le montant retenu pour la créance du poursuivant est de 10 124,44 euros, intérêts arrêtés au 16 mars 2016»).

A l’examen des pièces produites par M. [T] [J], il apparaît que par courrier du 18 mai 2017, celui-ci s’est vu réclamer par le syndicat des copropriétaires paiement de cette somme ainsi que de frais de vente (3 783,06 euros) et des trois-quarts du demi-émolument sur mise à prix (469,13 euros) ; qu’il a procédé à des règlements d’un montant total de 8 000,00 euros, puis à des paiements de 6 376,63 euros en juin 2017 ; qu’à la demande du conseil du syndicat des copropriétaires, il a été procédé à la radiation de la procédure de saisie immobilière engagée à l’encontre de M. [T] [J] par ordonnance du 7 décembre 2017.



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Il apparaît ainsi qu’au 1er juillet 2017, M. [T] [J] avait apuré les causes des jugements rendus les 21 juin 2013 et 25 août 2015, et n’était donc plus redevable d’aucune somme envers la copropriété. C’est donc à tort que la copropriété s’estime créancière à cette date, étant relevé au surplus que celle-ci a dans un premier versé aux débats des décomptes débutant au 1er octobre 2017, et qu’elle ne peut en toute hypothèse solliciter le paiement de sommes sur le seul motif de la reprise du décompte d’un précédent syndic (« rep ancien syndic »), sans fournir les justificatifs nécessaires.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que M. [T] [J] a procédé au paiement de la somme de 3 912,22 euros le 9 février 2018, via la CARPA, ce qui a conduit à la radiation de l’affaire engagée devant le tribunal d'instance de Paris 14ème arrondissement par une décision du 5 novembre 2018.

Il a en outre versé les sommes de 3 150,00 euros par chèque le 16 décembre 2019 ; de 620,00 euros les 23 juillet 2020, 25 août 2020, 3 septembre 2020, 5 octobre 2020, 3 novembre 2020 et 1er décembre 2020 ; de 1 500,00 euros le 8 mars 2021 ; de 1 000,00 euros le 14 juin 2021, de 2 000,00 euros le 21 avril 2022 ; de 1 000,00 euros le 22 avril 2022, le 13 mai 2022 et le 20 mai 2022 ; de 2 082,17 euros le 23 juin 2022 . Il convient en outre de tenir compte de la régularisation des charges intervenue pour l'année 2017 (78,13 euros).

L’ensemble de ces versements a permis de désintéresser la copropriété, uniquement créancière d’un arriéré de charges de 5 310,30 euros au 31 mai 2022, suivant le décompte produit en pièce n°35 par le syndicat des copropriétaires.

M. [T] [J] démontrant ainsi avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété.


 B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;




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- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 968,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (« vacations » du syndic).

Il est cependant relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [T] [J] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [T] [J] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, effectuant de multiples versements de manière irrégulière en lieu et place de paiements à la date d’exigibilité des provisions et cotisations pour fonds travaux.

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Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [T] [J] a d’ores et déjà été condamné, par deux jugements du tribunal d’instance de Paris 14ème arrondissement du 21 juin 2013 et 28 août 2015, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [T] [J] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.


3 – Sur les demandes reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

A titre reconventionnel, M. [T] [J] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000,00 euros pour procédure abusive, exposant que l’établissement de décomptes erronés par le syndic lui ont causé un grave préjudice, au regard de son âge et de sa situation de santé.

S’il apparaît en effet que le décompte présenté en dernier lieu par la copropriété était erroné, il ne peut cependant être considéré que le syndicat des copropriétaires aurait agi de manière abusive à son 

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encontre, dès lors qu’il est constant que celui-ci était redevable d’un arriéré de charges à la date de l’assignation, et que cette dette n’a été payée que durant le cours de l’instance.

M. [T] [J] sera ainsi débouté de sa demande reconventionnelle.

Enfin, M. [T] [J] demande au tribunal de « condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], de régulariser le compte copropriétaire de Monsieur [J] afin que celui-ci ne mentionne plus aucun arriéré de charges, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut de régularisation du compte copropriétaire de Monsieur [J] dans les 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir ».

Il appartient à tout syndic de copropriété de mettre à jour le compte d’un copropriétaire faisant l’objet d’une décision de justice, si bien qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une régularisation.


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où une créance existait au bénéfice du syndicat des copropriétaires à la date de l'assignation, et que celle-ci n’a été payée par M. [T] [J] que durant le cours de la présente instance, il convient de considérer qu’il perd le procès au sens des dispositions précitées. Il sera ainsi condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [T] [J] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles, et condamné à indemniser le syndicat des copropriétaires des frais qu’il a dû exposer pour agir en justice à hauteur de la somme de 1 000,00 euros.





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- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire de droit.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] de ses demandes en paiement au titre de charges de copropriété, frais de recouvrement et dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [T] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [T] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [T] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président