Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 juillet 2024

SF/SH



Numéro 24/02274





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 09/07/2024 







 Dossier : N° RG 23/00909 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IPPS 





Nature affaire :



Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée















Affaire :



S.A.R.L. CARRERE REIM



C/



Commune de [Localité 5]



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]

















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Juillet 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Mai 2024, devant :







Madame FAURE, Présidente



Madame de FRAMOND, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 



Madame BLANCHARD, Conseillère





assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 











dans l'affaire opposant :













APPELANTE :



S.A.R.L. CARRERE REIM anciennement dénommée IMMO RETAIL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit domiciliés audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Maître PIAULT, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître NORMAND, du cabinet BRUN, CESSAC & associés, avocat au barreau de PARIS











INTIMES :



Commune DE [Localité 5] prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée et assistée de Maître LOPEZ, avocat au barreau de PAU





Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] pris en la personne de son représentant légal, son syndic, la société FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représenté et assisté de Maître CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocat au barreau de PAU





















sur appel de la décision 

en date du 07 FÉVRIER 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 20/01842 















EXPOSE DU LITIGE 



Par acte authentique du 23 décembre 2016, la SAS GOTHAM a acquis une parcelle située à Billère (64), en vue de la construction d'un ensemble immobilier composé de 6 bâtiments collectifs de logements et commerces, emplacements de stationnements et parkings dénommé 'Néocity', soumis au statut de la copropriété, conformément à un permis de construire obtenu le 11 juillet 2016, et transféré à la SCI NEOCITY, société civile de construction vente, le 20 septembre 2016.



Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été établis le 16 janvier 2017, et déposés au rang des minutes de Maître [X]-[W], notaire à [Localité 7], le 2 mars 2017 et publiés le 30 mars 2017. 



La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux a été déposée le 1er mars 2019. 



Suivant modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division du 7 juin 2019, reçu par acte authentique le 24 juin 2019 et publié le 2 juillet 2019, les deux lots de copropriété n°120 et 121 ont été réunis en un nouveau lot n°380, lui-même divisé en deux nouveaux lots n°381 et 382. 



Par contrat de bail commercial du 4 décembre 2019, la SCI NEOCITY a loué à la SAS HM&J un local commercial (lot n°381) dans le bâtiment F et deux places de parking (lots 199 et 200) au sein de l'ensemble immobilier, en vue de l'exploitation d'une activité de restauration, bar, brasserie, sous la dénomination commerciale Les Dames Moustache, qui a débuté le 1er août 2020. 



Par acte authentique du 13 décembre 2019, la SARLU IMMO RETAIL, devenue par la suite SARL CARRERE REIM, a acquis le local commercial, outre plusieurs autres lots constituant des places de stationnement, auprès de la SCI NEOCITY, se substituant ainsi dans tous les droits et obligations résultant du bail consenti à la SAS HM&J. 



Par une résolution n°4 du procès-verbal d'assemblée générale du 9 septembre 2020, les copropriétaires de la [Adresse 9] ont rejeté la demande de modification de l'article 5 du règlement de copropriété soumise par la SARLU IMMO RETAIL, en suppression de la clause qui interdit l'activité de restauration au sein de la copropriété. 



Après mise en demeure adressée à la SAS HM&J, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a saisi le juge des référés par exploit du 21 mai 2021 afin qu'il soit ordonné la fermeture, à titre provisoire, du restaurant Les Dames Moustache. 



Par ordonnance du 17 novembre 2021, le juge des référés a déclaré n'y avoir lieu à référé et a débouté le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de ses demandes au motif que l'exploitation du restaurant depuis août 2020 ne saurait constituer un trouble manifestement illicite. 



Par acte du 19 octobre 2020, la SARLU IMMO RETAIL a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société LOFT ONE, devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins notamment de :

- voir déclarer illicite la clause prévue par l'article 5 du règlement de copropriété, relative à la prohibition des activités de restauration et métiers de bouche,

- voir déclarer nulle la résolution n°4 intégrée au procès-verbal d'assemblée générale de la [Adresse 9] du 9 septembre 2020. 



Par conclusions du 3 février 2021, la commune de [Localité 5], propriétaire de lots de copropriété, est intervenue volontairement à l'instance. 











Suivant jugement contradictoire du 7 février 2023 (RG n°20/01842), le tribunal a : 

- débouté la SARL CARRERE REIM anciennement dénommée IMMO RETAIL et la commune de [Localité 5] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamné in solidum la SARL CARRERE REIM anciennement dénommée IMMO RETAIL et la commune de [Localité 5] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son nouveau syndic en exercice la société FONCIA PYRÉNÉES GASCOGNE la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum la SARL CARRERE REIM anciennement dénommée IMMO RETAIL et la commune de [Localité 5] aux dépens. 



Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu : 

- que l'implantation du restaurant figurait dans la notice descriptive de sécurité, dans la notice commerce, dans le rapport du SDIS et sur la plaquette commerciale du promoteur initial, mais que ces documents ne reflétaient que la volonté du promoteur et n'étaient pas opposables au Syndicat des copropriétaires, 

- que la clause litigieuse du règlement de copropriété est précise et énumère clairement les activités interdites dont l'activité de restauration avec nécessité de cuisine sur place, 

- que l'acquisition d'un lot au sein de la copropriété emporte l'adhésion aux clauses du règlement de copropriété publié et opposable à tous les copropriétaires, 

- que le bail conclu entre la SCI Neocity et la SAS HM&J mentionne que le preneur a pris connaissance du règlement de copropriété et s'engage à le respecter, 

- qu'en qualité de promoteur vendeur, la SCI Neocity avait la possibilité de modifier le règlement de copropriété du 16 janvier 2017 jusqu'à la déclaration d'achèvement des travaux le 18 décembre 2019 sans avoir à provoquer la convocation d'une assemblée générale, mais ne l'a pas fait,

- que la SARL CARRERE REIM ne peut soutenir qu'elle n'a découvert l'erreur qu'en 2020 alors qu'il est mentionné dans son acte d'achat du 16 décembre 2019 qu'elle a pris connaissance du règlement de copropriété et qu'elle s'est engagée à le respecter, 

- que la publication d'un plan du lot intitulé 'Restaurant' annexé au modificatif du règlement de copropriété du 7 juin 2019 n'est pas établie et que ce plan ne peut à lui seul supplanter le contenu du règlement de copropriété qui n'a pas été modifié en son article 5, et qui a force obligatoire et tient lieu de loi entre les parties, 

- que la destination à usage commercial du lot de la SARL CARRERE REIM n'implique pas que toute activité puisse être entreprise alors que les activités prohibées, dont la restauration avec cuisine sur place, sont énumérées, 

- que des nuisances sonores et olfactives ont été constatées, alors qu'elles sont prohibées de façon formelle par le règlement de copropriété, 

- que la clause du règlement de copropriété est en conformité avec la destination de l'immeuble, et ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires, et est donc licite. 





La SARL CARRERE REIM a relevé appel par déclaration du 16 février 2023 (RG n°23/00548), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions. 



Par déclaration rectificative (RG n°23/00909), la SARL CARRERE REIM a interjeté appel du jugement, à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son nouveau syndic, la SAS Foncia Pyrénées Gascogne. 





Aux termes de ses dernières conclusions du 13 octobre 2023, la SARL CARRERE REIM, appelante, entend voir la cour : 

 - ordonner la jonction des deux instances enregistrées sous les numéros RG 23/00548 et 23/00909, 

- la déclarer recevable en son appel et l'y déclarer bien fondée, 

- débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] de l'ensemble de ses demandes, 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, 

 Et, statuant à nouveau : 

- déclarer illicite la clause selon laquelle « sont strictement prohibées les activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire et de manière générale toutes activités dont l'exercice engendre des nuisances sonores / olfactives et portant atteinte à la jouissance paisible des lieux, tel que poissonnerie, pressing, toilettage pour animaux, boîte de nuit. » stipulée à l'article 5 du règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 16 janvier 2017 et déposé au rang des minutes suivant acte reçu par Maître [D] [X]-[W], notaire à [Localité 7], le 2 mars 2017, 

- déclarer nulle la résolution n°4 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] le 9 septembre 2020, 

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Pyrénées Gascogne, à lui régler la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de ses demandes, la SARL CARRERE REIM fait valoir, au visa des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 : 

- que l'interdiction, par l'article 5 du règlement de copropriété, des activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire est une erreur manifeste dès lors que le projet de [Adresse 9] nécessitait dès son origine l'implantation d'un restaurant en pied de l'immeuble, et en outre il est contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le changement d'affectation du lot est possible en ce qu'elle n'est pas contraire à la destination générale mixte de l'immeuble,

- que ce restaurant était prévu dès le dépôt du permis de construire dans la notice de sécurité, dans la notice commerce, dans le rapport du SDIS 64, annexés au permis de construire et datés de juin 2016, documents qui sont donc antérieurs au règlement de copropriété, de sorte que la volonté du promoteur était bien de créer un restaurant avant de faire établir le règlement de copropriété, 

- que le permis de construire et ses annexes sont publiés et donc opposables aux tiers et au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble, 

- que dans les plans annexés au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division initial figure le plan du lot n°381 qui fait apparaître des installations exclusivement destinées à l'exercice d'une activité de restauration ; de sorte que les stipulations du règlement de copropriété sont contradictoires, et confirment que le local était destiné depuis l'origine à la restauration, 

- que la SCI Neocity n'avait pas connaissance de l'existence de cette erreur, et n'aurait pas pu opérer de modification unilatérale sans l'autorisation des copropriétaires, 

- que la SARL CARRERE REIM s'est aperçue de l'erreur en 2020 ; qu'elle n'était pas nécessairement en mesure de découvrir l'erreur lors de l'acquisition du lot, la SCI Neocity et la SARL CARRERE REIM anciennement SARLU IMMO RETAIL dépendant du même groupe, l'acte de vente n'était qu'une formalité ; que dans l'acte de vente, le lot n°381 est sur un plan qui porte bien sur un restaurant, 

- que les plans produits par le Syndicat des copropriétaires ne sont pas les plans annexés au règlement de copropriété et qu'ils ne sont pas signés par le notaire, 

- que figure en annexe du modificatif au règlement de copropriété du 7 juin 2019 le plan du nouveau lot n°381 intitulé 'restaurant' ; que ce plan s'impose aux copropriétaires au même titre que le règlement de copropriété, dès lors qu'ils en ont eu connaissance et qu'il a été publié le 2 juillet 2019, 

- que l'article IV du préambule du règlement de copropriété prévoit que la composition de l'immeuble résulte des plans annexés, et que la description sommaire qui suit ne saurait suppléer les documents graphiques, de sorte que les plans sont entrés dans le champ contractuel et ont une valeur supérieure à la description littérale des lots, 

- que le règlement de copropriété doit être mis en adéquation avec le permis de construire obtenu pour la construction de l'immeuble, avec ses modificatifs et ses plans annexés, qui constituent un tout indivisible, 

- que lors de la dernière assemblée générale, la résolution visant à la modification de l'article 5 du règlement de copropriété a été rejetée par seulement 5 voix contre sur les 155 logements, et le syndic n'a pas été autorisé à agir en justice contre la SAS HM&J, ce qui atteste que le restaurant ne provoque pas de nuisances pour la quasi-totalité des habitants de l'immeuble. 





Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et, y ajoutant : 

- ordonner la jonction de l'instance enregistrée sous le n° RG 23/00909 avec l'instance principale enregistrée sous le n° RG 23/00548, 

- débouter la SARL CARRERE REIM et la commune de [Localité 5] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamner en conséquence in solidum la SARL CARRERE REIM et la commune de [Localité 5] à verser respectivement, chacun, au [Adresse 11] NEOCITY, pris en la personne de son représentant légal, son syndic en exercice, une somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Chartier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 8, 9, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 : 

- que les considérations d'urbanisme ou les exigences municipales avancées par la commune de [Localité 5] ne relèvent pas d'un litige de droit privé, 

- que l'ordonnance de rejet de référé n'était pas fondée juridiquement dans la mesure où le statut de la copropriété étant d'ordre public, il s'impose non seulement aux copropriétaires mais également au juge, 

- que le règlement de copropriété prévoit seulement que le lot n°121, devenu 381, est un local commercial et/ou professionnel, de sorte que la volonté du promoteur d'en faire un restaurant ne figure pas dans ledit règlement, 

- que le permis de construire initial a fait l'objet d'une demande de modification le 28 juin 2018, complétée le 16 novembre 2018, intégrant la mention du local à destination de brasserie, mais postérieurement au règlement de copropriété, 

- que le permis de construire initial ne lui est pas opposable dès lors qu'il a été obtenu plus de deux ans avant la constitution du Syndicat des copropriétaires et après la date du règlement de copropriété le 16 janvier 2017, 

- que la notice commerce, le rapport du SDIS 64 et la notice de sécurité sont des documents administratifs qui ne lui sont pas opposables dès lors qu'ils ne sont pas intégrés au règlement de copropriété, et constituent des annexes du permis de construire qui n'ont pas vocation à contrer les clauses du règlement de copropriété qui régit les rapports privés, 

- qu'il n'a pas été convié à la rédaction de l'acte de publication du règlement de copropriété, 

- que la volonté de la commune de voir un restaurant implanté dans ce local résulte de comptes rendus de mars et avril 2019, et n'est pas de nature, comme la volonté du promoteur, à remettre en cause les clauses du règlement de copropriété, 

- que la SARL CARRERE REIM a pris connaissance des clauses du règlement dans son acte de vente du 16 décembre 2019 et s'est engagée à le respecter ; que le règlement est annexé à l'acte de vente,

- que la SCI Neocity pouvait modifier le règlement jusqu'à la déclaration d'achèvement des travaux du 18 décembre 2019 sans avoir à convoquer l'assemblée générale des copropriétaires, mais ne l'a pas fait;

- que la prohibition de l'activité de restauration fait partie de la campagne commerciale du promoteur et de l'optique recherchée de vente d'appartements de standing, et n'est pas une erreur de plume, 

- que le contrat de bail du 4 décembre 2019 prévoit que les parties ont conclu de bonne foi et en toute connaissance de cause, et que le preneur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété et s'engage à le respecter, 

- que la publication d'un plan avec le modificatif du règlement de copropriété ne rend pas opposable aux copropriétaires l'exercice d'une activité de restauration dès lors que le contenu du modificatif du 7 juin 2019 n'avait pas pour objet de modifier l'article 5 du règlement, mais seulement la suppression des lots 120 et 121 pour créer un lot 380 lui-même divisé en deux lots 380 et 381, et n'a d'ailleurs pas eu besoin d'être soumis au vote de l'assemblée générale par le promoteur, 

- que l'acte notarié du 2 mars 2017 ayant pour objet la publication du règlement de copropriété ne fait état d'aucun plan formant un tout indivisible avec le règlement et l'état descriptif de division ; que ce plan ne peut venir contredire plusieurs clauses d'un règlement de copropriété qui vont dans le même sens sans interprétation possible, 

- que les clauses du règlement de copropriété ont une force contraignante supérieure à celle d'un plan portant la mention 'restaurant', et ont seule, une valeur contractuelle et force obligatoire entre le Syndicat et les copropriétaires et les tiers, le statut de la copropriété étant d'ordre public, 

- que le lot n°121 n'est pas décrit comme un local commercial à usage de restauration dans l'article 4 du préambule du règlement de copropriété relatif à la description de l'immeuble, ni dans l'état descriptif de division ; que ces éléments n'ont en tout état de cause pas de valeur contractuelle, 

- que le règlement de copropriété n'a pas à être en adéquation avec le permis de construire qui a seulement vocation à régir les rapports entre le promoteur et l'administration, 

- que le règlement de copropriété limite les activités professionnelles autorisées et prohibe de manière expresse et sans nuance toutes activités gênantes par le bruit ou l'odeur, et notamment toute activité de restauration, ce qui n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, la destination à usage commercial d'un lot n'induisant pas que toute activité puisse être entreprise, 

- que l'activité de restauration de la SAS HM&J génère des nuisances olfactives et sonores, et est en tout état de cause prohibée, quelque soient les heures d'ouverture du restaurant, 

- que la résolution de l'assemblée générale du 8 septembre 2023 visant à autoriser le syndic à agir contre la SAS HM&J a été rejetée du fait que la majorité des voix est détenue par la SARL CARRERE REIM, la commune de [Localité 5] et l'Office 64 de l'habitat, et n'a en tout état de cause aucun lien avec le présent litige, 

- que la modification de l'article 5 du règlement de copropriété n'a pas été votée lors de cette assemblée générale, bien que les institutionnels soient majoritaires par rapport aux particuliers, et que 2 910 voix sur 10 000 étaient absentes ou non représentées. 

 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2023, la commune de [Localité 5], intimée, demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de : 

- déclarer illicite la clause selon laquelle « sont strictement prohibées les activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire et de manière générale toutes activités dont l'exercice engendre des nuisances sonores/ olfactives et portant atteinte à la jouissance paisible des lieux, tel que poissonnerie, pressing, toilettage pour animaux, boîte de nuit. » stipulée à l'article 5 du règlement de copropriété et état descriptif de division en date du 16 janvier 2017 et déposé au rang des minutes suivant acte reçu par Maître [D] [X]-[W], notaire à [Localité 7], le 2 mars 2017, 

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Pyrénées Gascogne, à lui régler la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 : 

- que la clause de l'article 5 du règlement de copropriété est illicite en ce qu'elle résulte d'une erreur matérielle du rédacteur, la lecture des documents annexes (notice de sécurité, notice commerce, rapport du SDIS) démontrant que dès le stade du dépôt du permis de construire, la clause litigieuse ne pouvait manifestement, sauf par erreur, être insérée dans le règlement de copropriété ; qu'il en va de même des plans annexés au règlement de copropriété, qui font état d'installations spécifiques à l'exercice d'une activité de restauration dans le cadre de la construction, 

- que ce projet est basé dès l'origine sur une volonté de redynamisation du centre ville et de la création d'un éco quartier et qu'elle avait dans cette optique exigé l'implantation d'un restaurant sur la place centrale, 

- que la SCI Neocity avait connaissance de cette exigence, qui figure sur les permis de construire initiaux et modificatifs, 

- que la société qui a établi le règlement de copropriété a utilisé un modèle type et commis une erreur en intégrant la prohibition d'activité de restauration alors que cette mention était contraire à l'objectif initial principal voulu par la commune de [Localité 5], 

- qu'elle n'a cessé de réaffirmer sa volonté de présence d'un restaurant, à tous les stades du projet, y compris en mars et avril 2019, 

- que le règlement de copropriété a été modifié le 7 juin 2019, dans le but de réunir les lots n°120 et 121 en un lot n°380, puis de diviser ce lot en deux nouveaux lots, dont le lot n°381 destiné à accueillir le restaurant de la SAS HM&J ; que le plan de ce nouveau lot intitulé 'restaurant' s'impose aux copropriétaires au même titre que le règlement de copropriété dès lors qu'il a été publié le 24 juin 2019, que ce modificatif et le plan du restaurant ont été joints au PV d'assemblée générale du 8 juillet 2019, conformément à la résolution n°4 de cette assemblée générale qui a été votée à l'unanimité, 

- que la SARL CARRERE REIM s'est aperçue de l'erreur en 2020, postérieurement à la déclaration d'achèvement des travaux, car elle n'a pas vérifié le règlement de copropriété sur ce point en raison de l'évidence de ne pas interdire l'exploitation d'un restaurant, 

- que la conclusion du bail commercial en vue de l'exploitation d'un restaurant démontre sa bonne foi, 

- que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires autres que celles justifiées par la destination de l'immeuble, qui en l'espèce est mixte, à usage principal d'habitation, commerciale et/ou professionnelle, de sorte que l'activité de restauration de la SAS HM&J n'est pas contraire à la destination générale de la résidence, 

- que l'activité de restauration de la SAS HM&J n'est pas génératrice de nuisances pour les autres copropriétaires, et ne porte pas atteinte à leurs droits, au sein d'une copropriété de plus de 150 logements, parmi d'autres cellules commerciales et faisant face à des terrains de pétanque et à la route la plus fréquentée de la ville, et alors que des équipements spécifiques à l'activité ont été installés, notamment une gaine de ventilation permettant d'éviter toute nuisance olfactive. 





Par ordonnance du 30 octobre 2023, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires sous le n° RG 23/00909. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur'la licéité de la clause de l'article 5 du règlement de copropriété:



Comme rappelé par le premier juge, l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;[...]



Il appartient au juge d'interpréter les clauses des conventions souscrites par les parties dès lors qu'elles sont ambiguës ou contradictoires, sous réserve de ne pas dénaturer les clauses claires de l'acte.



* Sur le caractère contractuel de l'état descriptif de division de l'immeuble:



Selon l'article 4 du décret du 17 mars 1967:

Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.

Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division et des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.

Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.



Selon la jurisprudence, l'état descriptif de division constitue un document contractuel, s'il est englobé dans le règlement de copropriété, que les indications qui y figurent ne se retrouvent nulle part ailleurs, et que les titres d'acquisition des copropriétaires s'y réfèrent.



En l'espèce la copropriété de la [Adresse 9] est régie par un règlement de copropriété et un état descriptif de division réunis dans un document unique établi le 16 janvier 2017 reçu par le Notaire Maître [X] [W] le 2 mars 2017 et publié le 30 mars 2017. 



Il est indiqué que sont annexés à l'état descriptif de division un plan de situation, plan de masse, plan des niveaux, plan des sous-sols, plan des parkings et plan de vente des logements et commerces. Il est précisé en page 66 du document au paragraphe 5 alinéa 2 que l'adhésion au présent état descriptif de division et règlement de propriété par le seul fait de l'acquisition d'un lot emportera acceptation sans réserve de ses conditions particulières stipulations et dérogations par chaque acquéreur.



 Il est également rappelé en page 151 du règlement de copropriété, que l'état descriptif de division ainsi que ses modifications font , comme le règlement de copropriété , partie des documents contractuels constatant la constitution de droits réels sur les lot des copropriétaires.



Il résulte de ces constatations que l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier [Adresse 9] constitue bien un document contractuel opposable à l'ensemble des copropriétaires, au même titre que le règlement de copropriété, et que les modifications du règlement ou de l'état descriptif, dès lors qu'ils sont régulièrement adoptés et publiés, leur sont opposables.



*Sur le caractère contradictoire des pièces contractuelles :



Dans son titre 3, les articles 4 et 5 du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble prévoient que celui-ci est à usage principal d'habitation, commercial et/ou professionnel. Il est indiqué que les locaux définis comme locaux commerciaux et/ou professionnels ne pourront pas être utilisés pour l'exercice de n'importe quelle profession:



L'activité exercée ne doit pas porter atteint à la tranquillité de l'immeuble ni troubler de quelque manière la jouissance paisible des lieux et ne pas pour contrevenir aux bonnes m'urs. Sont à cette égard interdites toutes activités gênantes par le bruit par l'odeur.[...] et il est stipulé: 'sont strictement prohibées les activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire et de manière générale toutes activités dont l'exercice engendre des nuisances sonores / olfactives et portant atteinte à la jouissance paisible des lieux, tel que poissonnerie, pressing, toilettage pour animaux, boîte de nuit'.



Dans les plans de l'immeuble établis le 25 janvier 2017 annexés le 2 mars 2017 par le Notaire au règlement de copropriété, figure le plan des commerces du rez de chaussée, notamment celui n°01 du Bâtiment F qui sera acquis par la SARL CARRERE REIM, qui indique explicitement l'emplacement d'un bac à graisses, destiné à recevoir les eaux ménagères constitué d'un bac dégraisseur pour les huiles et autres déchets ménagers. S'il n'est pas expressément mentionné la nature de restaurant de ce commerce, un tel équipement indique par contre déjà l'existence, dans ce commerce, d'une cuisine d'une certaine taille et donc de l'élaboration de repas sur place en contradiction avec le règlement de copropriété initial.



En outre, par acte du 7 juin 2024 enregistré le 24 juin 2019 et publié ensuite le 2 juillet 2024, Maître [I]-[W] a enregistré la modification de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier Neocity, notamment en ce qu'il réunit deux lots de copropriété numéro 120 et 121 en un lot numéro 380 lui-même divisé en de nouveaux lots numéro 380 et 382, sans modification des charges de copropriété (les lots 120, 121 et 380 étant supprimés et les quantièmes réaffectés au nouveau lot n° 382) et désignation de ce commerce comme étant le commerce 01b. Un plan de ce nouveau commerce du bâtiment F mentionne toujours le bac à graisse au même endroit que dans le descriptif de 2017 mais contient également la mention 'restaurant' apposée sur la salle principale du commerce.



Cette modification de l'état descriptif de division par le promoteur est expressément prévu dans le règlement de propriété initial page 66 paragraphe 4: la SCI NEOCITY propriétaire promoteur a la faculté jusqu'à la délivrance de la déclaration d'achèvement des travaux et de l'attestation certifiant l'absence de contestation de l'administration d'apporter au règlement de copropriété et à l' état descriptif de division de l'immeuble toutes les modifications nécessaires pour mettre ces documents en harmonie avec l'immeuble tel que celui-ci se présentera après complet achèvement.





L'achèvement des travaux a été déclaré le 25 novembre 2019.



Dès le 4 décembre 2019, un bail commercial était signé entre la SCI NEOCITY et la société HM&J sur le commerçant 01 au rez-de-chaussée du bâtiment F dont l'activité est précisée en page 37 : « le local sera exclusivement utilisé pour l'usage précis suivant brasserie restauration traditionnelle».

Le preneur reconnaît avoir pris connaissance de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ayant valeur contractuelle au même titre que le présent bail.



L'attestation de conformité des travaux a été délivrée par la mairie de [Localité 5] le 13 janvier 2020 en conformité au permis de construire du 4 juillet 2016 avec modificatif du 30 juin 2017 prévoyant expressément et dès l'origine, s'agissant des commerces situés en rez-de-chaussée des bâtiments, une brasserie située dans la cellule numéro 01 correspondant d'après le plan au bâtiment F commerce 01.



Par conséquent, cette modification de l'état descriptif de division du 7 juin 2019 publiée le 24 juin 2019, soit antérieurement à l'achèvement des travaux et à leur déclaration de conformité, pouvait être effectuée par le promoteur sans nécessité de l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires non encore constituée.



Il est cependant exact que le règlement de copropriété lui-même n'a pas été rectifié par le promoteur quant à la clause rappelée ci-dessus relative à l'interdiction des commerces de restaurants et métiers de bouche, contradictoire avec le nouveau descriptif de division publié.



Lors de la convocation de la première assemblée générale constitutive des copropriétaires du 8 juillet 2019, une résolution numéro 4 mentionne l'affirmation unanimes des copropriétaires présents d'avoir pris connaissance du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division joints à leurs actes de vente et la ratification de ces documents sans réserve. Il est ajouté la mention suivante :

une modification a été effectuée le 5 mars 2019 suite à une erreur matérielle du rédacteur et jointe à la convocation de l'assemblée générale constitutive.



Cependant ce modificatif de l'état descriptif de division publiée le 20 mai 2019 joint à la convocation des copropriétaires concerne la rectification d'une erreur matérielle sans lien avec le présent litige et ne porte pas sur la modification effectuée le 7 juin 2019 et publié le 24 juin 2019.

 

Par contre, le jour de l'assemblée générale du 8 juillet 2019, lors du vote la résolution numéro 4 il est ajouté à la résolution prévue dans la convocation la phrase suivante :

' Un second modificatif vous sera joint au présent procès-verbal, il peut être ratifié sans autorisation expresse de l'assemblée comme indiqué à l'article 66 du règlement de copropriété joint aux présentes, soit à titre informatif'



La cour considère par conséquent que la modification du 7 juin 2019 de l'état descriptif de division, qui ajoute de manière expresse le mot 'restaurant' sur le plan annexé du commerce lot 01 du rez-de-chaussée du bâtiment F, pour rendre explicite la nature du commerce qui a toujours été prévue comme étant un restaurant, valablement faite par le promoteur en vertu des stipulations mêmes du règlement de copropriété initial, et régulièrement publié avant l'assemblée générale constituante des copropriétaires, est opposable à ceux-ci, qui en ont été informé lors de l' assemblée générale constituante du 8 juillet 2019.



Par suite, il apparaît manifeste que la stipulation figurant dans le règlement de copropriété initiale en son article 5 du titre 3 selon laquelle :

'toutefois, par application des principes sus énoncés, sont strictement prohibées les activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire' constitue une erreur matérielle de maintien d'une clause de style, contradictoire et incompatible avec les autres pièces contractuelles visées ci-dessus et justifiant, non pas de la déclarer illicite mais de la déclarer simplement non écrite. La cour, ce faisant, infirme la décision qui déclare valide cette clause, et la déclare non pas illicite mais non écrite.



La cour ne se prononce pas sur le reste du paragraphe relatif aux activités interdites telles que poissonnerie, pressing, toilettage pour animaux et boîtes de nuit dont il avait été prévu dans la résolution numéro 5 de l'assemblée générale du 9 septembre 2020 également la suppression mais qui n'est pas en contradiction avec la modification de l'état descriptif de division du 7 juin 2019 et qui ne relève donc pas de l'interprétation nécessaire par le juge.



La cour ajoute que les allégations du syndicat des copropriétaires sur la commercialisation des lots de copropriétés de la [Adresse 9] ne s'est pas faite sur l'argument de la prohibition de l'activité de restauration puisqu'il résulte de la plaquette du projet éditée dès le 16 septembre 2015 :

' Dans le cadre de son développement économique, la commune de [Localité 5], qui compte environ 14'000 habitants, a souhaité donner une véritable impulsion à son centre-ville en donnant une nouvelle destination à l'îlot des [Localité 10], situé au croisement de la [Adresse 8] et de la route de [Localité 6] 20'000 [passages] par jour et dont la programmation comprendra: 1300 m² de commerces et services en rez-de-chaussée (dont une locomotive alimentaire, un restaurant brasserie ainsi qu'un pôle médical) etc.



Et encore plus loin la plaquette précise : ' en pied d'immeuble, commerces et services de proximité, restauration, alimentation, service pôle médical'.



Même si cette plaquette n'a aucun caractère contractuel à l'égard des copropriétaires, ceux-ci ne peuvent soutenir avoir découvert postérieurement à leur acquisition courant 2019, l'existence d'un restaurant prévu au rez-de-chaussée du bâtiment F au regard de la publicité commerciale du promoteur et des plans des bâtiments.



En outre, la modification envisagée du règlement de copropriété en suppression de l'interdiction des métiers de bouche dans le projet de résolution numéro 4 soumis à l'assemblée générale du 9 septembre 2020 ne supprime pas l'exigence rappelée et maintenue avant le paragraphe litigieux que l'activité exercée ne doit pas porter atteinte à la tranquillité de l'immeuble et troubler de quelque manière la jouissance paisible des lieux .Sont à cet égard interdites toutes activités gênantes par le bruit ou par l'odeur.



Par ailleurs, le constat établi le 9 juin 2021 par Maître [Z] [J], Huissier de justice à [Localité 7] mandatée par le Syndicat des copropriétaires, qui a relevé, à partir de la terrasse de l'appartement de M. [U] situé au premier étage du bâtiment F au-dessus du restaurant, un brouhaha incessant et des bribes de conversations provenant des 9 tables extérieures, avec un bruit de vaisselle et une très légère odeur de plats cuisinés, relève le cas échéant d'un litige de trouble anormal du voisinage ou de non-respect éventuel par ce restaurant de la jouissance paisible des copropriétaires voisins, et non du litige relatif à la nature du commerce autorisé par le règlement de copropriété et le descriptif de division de l'immeuble.



La cour confirme par contre le jugement en ce qu'il rejette de la demande d'annulation de la résolution numéro 4 de l'assemblée générale n'ayant pas accepté à l'unanimité le projet modificatif du règlement de copropriété, résolution qui ne comporte aucune irrégularité de forme ou de vote alléguée et qui relève d'une décision d'opportunité de l' assemblée générale non soumise au contrôle judiciaire.



Le rejet de cette résolution laisse la possibilité à l'assemblée générale des copropriétaires de soumettre à nouveau un projet modificatif de règlement de copropriété à leur approbation, dès lors que la cour déclare non écrite, et donc sans effet dans les rapports entre eux, la clause du règlement de copropriété du 2 mars 2017 figurant en page 73 de celui-ci et stipulée ainsi :

'Toutefois, par application des principes sus énoncés, sont strictement prohibés les activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire'.



La Cour infirme les dispositions relatives aux mesures de fin de jugement.



Statuant à nouveau:

Le Syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, et versera une indemnité de 4 000 € à la SARL CARRERE REIM et de 3 000 € la Commune de [Localité 5] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La cour déboute le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





 PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 7 février 2023 en ce qu'il rejette la demande d'annulation de la résolution numéro 4 du procès-verbal d'assemblée générale de la [Adresse 9] du 9 septembre 2020 ;



L'infirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Déclare non écrite la stipulation figurant en page 73 du règlement de copropriété de la [Adresse 9] du 2 mars 2017 publié le 30 mars 2017 rédigée en ces termes : 

«Toutefois, par application des principes sus énoncés, sont strictement prohibés les activités de restauration et métiers de bouche dont la cuisine sur place est nécessaire».



Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic la SAS Foncia Pyrénées Gascogne à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- à la SARL CARRERE REIM la somme de 4 000 €

- à la Commune de [Localité 5] la somme de 3 000 € 



Rejette la demande d'indemnité du Syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



 Condamne le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS Foncia Pyrénées Gascogn aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE