Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BAILLY


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZF

N° MINUTE : 
5 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LAGREE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P500


DÉFENDERESSE
Madame [D] [H], 
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître BAILLY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D076 ( aide juridictionelle n°2023-511648, décision du 13 décembre 2023)


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 08 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09288 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3NZF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé dont la date n’est pas précisée, la société HENEO a consenti à Mme [D] [H] un contrat de sous-location meublée portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (n°202 - bâtiment 2) pour la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 non renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle de 660,90 euros.

La société HENEO lui a notifié le 9 décembre 2022 l'absence de renouvellement du contrat de sous-location suite à la perte de la qualité d'étudiant boursier et lui a accordé un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Mme [D] [H] s'est maintenue dans les lieux à l’issue du préavis de trois mois, expirant le 31 mars 2023.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2023, la société HENEO a fait assigner Mme [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
à titre principal :
- constater le dépassement de la durée maximale de séjour,
- constater la perte du statut d'étudiant boursier par Mme [D] [H],
- constater qu'elle ne remplit plus les conditions d'admission dans la résidence stipulée dans le contrat,
- constater que le contrat de résidence a pris fin au plus tard le 31 mars 2022,
- juger qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2022 pour le motif de dépassement de séjour en violation du contrat conclu entre les parties, 
- à titre subsidiaire :
- constater la cessation des conditions d'admission dans la résidence et le dépassement de la durée maximale de séjour dans l'établissement constitutifs de manquements aux obligations contractuelles,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre les parties à compter de la décision à intervenir, 
- en tout état de cause et en conséquence :
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef dont Mme [D] [H], à défaut d'avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir, conformément aux dispositions des articles L.431-1 et suivants et R.432-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous astreinte de 80 euros par jour de retard,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance actuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du contrat litigieux et jusqu'à libération complète des lieux,
- la condamner au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeter toute demande de délai de grâce,
- dans l'hypothèse où par extraordinaire des délais seraient accordés : suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
- le condamner aux dépens.

Appelée à l'audience du 15 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 22 avril 2024 pour plaider.

A l'audience du 22 avril 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle expose que le contrat a été conclu pour la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 sans tacite reconduction et sans délivrance de congé, que le renouvellement suppose une réadmission, que le logement a été attribué en raison de la qualité d'étudiante boursière de Mme [D] [H], que cette dernière ayant perdu cette qualité pour l’année universitaire 2022-2023, le terme de son engagement de location lui a été notifié le 9 décembre 2022 avec effet au 31 mars 2023.

Mme [D] [H], représentée par son conseil, sollicite le débouté de la société HENEO de l'ensemble de ses demandes, subsidiairement un délai de 12 mois pour quitter les lieux et en tout état de cause le débouté de la société HENEO des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle est réfugiée syrienne, qu’elle a perdu sa qualité d’étudiante à la suite de la naissance de son deuxième enfant en 2022 et qu’elle est actuellement enceinte de son troisième enfant. Elle précise que ses ressources sont très modestes et ne lui permettent pas de se loger dans le parc locatif privé. Elle ajoute qu’elle forme une demande de logement social tous les ans depuis l’année 2017. 

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de résiliation du contrat

Le contrat est un contrat de sous-location meublée « applicable aux étudiants boursiers ou allocataires d'études de l'académie de [Localité 3] » dans le cadre d'une convention passée avec l'Etat (75 I bis 11 2002 99 865 075 126 2510) et d'une convention du 16 février 2004 conclue entre l'Etat, le CROUS, la Ville de [Localité 3] et la société HENEO (anciennement LERICHEMONT) « en vue de réglementer l'attribution de logements meublés pour étudiants ». Selon cette convention, le logement litigieux est un logement meublé pour étudiant, et non un logement en résidence sociale. Le contrat d'occupation s'analyse donc en un contrat en résidence universitaire soumis aux dispositions de l'article L.631-12 du code de la construction et de l'habitation et non en foyer-logement soumis aux dispositions des articles L.633-1 et suivants du même code.
L'article L.631-12 précité dispose notamment que « cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs » et que « le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article ».

En l'espèce, le contrat de sous-location stipule en son article « conditions d'attribution et durée » qu'il est consenti en raison de la qualité d'étudiant du signataire, pour une durée allant du 1er septembre 2021 au 31 août 2022 non renouvelable tacitement. Il est donc conforme aux dispositions légales précitées.

Mme [D] [H] a en outre signé le 30 décembre 2021 une attestation selon laquelle elle « certifie avoir pris connaissance des conditions d'attribution de l'appartement mis à ma disposition dans le cadre d'un contrat de sous-location avec la société HENEO, à savoir : être étudiant boursier ou allocataire d'études de l'académie de [Localité 3] – renouvellement possible uniquement si l'étudiant conserve son statut de boursier ou d'allocataire d'études de l'académie de [Localité 3] ».

Le contrat est arrivé à son terme le 31 août 2022 et la société HENEO a indiqué à Mme [D] [H] le 9 décembre 2022 que son contrat de sous-location ne serait pas renouvelé du fait de la perte de son statut d'étudiant boursier et qu'elle mettait fin au contrat avec un délai de prévenance fixé au 31 mars 2023. Ce courrier ayant bien été réceptionné le 23 décembre 2022 par Mme [D] [H], celle-ci est donc occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2023, étant observé qu'elle ne conteste pas à l'audience ne plus avoir la qualité d'étudiante. Il convient par conséquent d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

La présente décision autorisant le recours à la force publique, il n'apparaît pas nécessaire de prévoir une astreinte.

Il sera en outre rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L.412-7 du code des procédures civiles d'exécution, « les dispositions des articles L.412-3 à L.412-6 ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d'étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition ».

Mme [D] [H] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.


Sur l'indemnité d'occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

En l'espèce, une telle indemnité d'occupation est due par Mme [D] [H] à compter de la résiliation du bail.

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant de la redevance, des charges et des taxes prévues par le bail résilié.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient en équité, au vu des faibles revenus de la défenderesse, de débouter la société HENEO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu entre les parties est résilié à compter du 1er avril 2023 et que Mme [D] [H] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] (n°202 - bâtiment 2) depuis cette date ;

DEBOUTE Mme [D] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNE à Mme [D] [H] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Mme [D] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, la société HENEO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [V] [Z], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d'astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [H] au paiement à la société HENEO d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la redevance, des charges et des taxes prévues par le contrat résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de PARIS à la date précitée.


LE GREFFIER LE JUGE