Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OZW

N° MINUTE : 
8 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître LAGREE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P500


DÉFENDEUR
Monsieur [K] [H], 
demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 22 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 08 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09395 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OZW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 février 2020, la société HENEO a donné à bail à M. [K] [H], en sous-location, un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel charges comprises de 666,08 euros.

Le contrat stipule qu'il a été conclu pour une durée allant du 5 août 2019 au 31 août 2020, sous réserve du respect des plafonds PLUS d’une part, et de l’inscription du locataire dans l’une des situations suivantes : étudiant boursier, étudiant effectuant ses études en alternance et bénéficiant d’une aide sociale, d’une bourse, ou dont la situation sociale nécessite l’attribution d’un logement conventionné, étudiant international effectuant ses études dans un établissement parisien boursier, ou non boursier occupant un emploi, mais dont la situation sociale nécessite l’attribution d’un logement conventionné, étudiant non boursier répondant aux critères d’attribution d’un logement conventionné. Il est non renouvelable tacitement. 

M. [K] [H], a, en annexe, certifié être étudiant boursier et avoir pris connaissance du fait que le contrat ne serait renouvelé que sous réserve de conserver son statut de boursier ou allocataire d’études de l’académie de [Localité 3].

Par courriel du 6 janvier 2023, le CROUS a informé la société HENEO que M. [K] [H] n'était plus boursier à compter depuis 2019/2020.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 janvier 2023, réceptionné le 14 janvier 2023, la société HENEO a mis en demeure M. [K] [H] de quitter les lieux le 30 avril 2023, date à laquelle il serait mis fin à son contrat de sous-location.

En outre, les loyers n’étant pas payés, un commandement de payer la somme principale de 4.117,12 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance de février 2023, a été délivré à M. [K] [H] par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la société HENEO a fait assigner M. [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Constater le défaut de paiement des redevances par M. [K] [H],Constater la perte de la qualité d’étudiant boursier de M. [K] [H], subsidiairement la domiciliation de la société H&A à l’adresse du logement,constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir de M. [K] [H], des occupants de son chef et de tous biens, sous astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,condamner M. [K] [H] à payer la somme de 9.509,72 euros au titre des redevances impayées, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle actuelle augmentée des charges à compter de la date de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,rejeter tous délais de grâce et dans l'hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner M. [K] [H] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 décembre 2023 à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi au 22 avril 2024.

A l’audience du 22 avril 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [K] [H] ne comparait pas et sollicite par écrit le renvoi de l’affaire, demande à laquelle il n’a pas été fait droit en l’absence de comparution du défendeur.

A l'issue des débats, décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant M. [K] [H] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat liant M. [K] [H] et la société HENEO comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier du logement fourni et notamment s’il perd le statut d’étudiant boursier, qui lui fait perdre le bénéfice du droit au bail.

Il a été délivré le 12 janvier 2023 un courrier recommandé avec avis de réception reçu le 14 janvier 2023 mettant M. [K] [H] en demeure de quitter les lieux le 30 avril 2023, date à laquelle il serait mis fin à son contrat de sous-location, en raison de la perte de son statut d’étudiant boursier.
M. [K] [H] ne conteste pas ne plus avoir la qualité d'étudiant, qui avait justifié la mise à disposition des lieux.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 30 avril 2023.

Sur l'expulsion

M. [K] [H] étant occupant sans droit ni titre depuis le 1er mai 2023, il convient d'ordonner son expulsion des lieux, ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La société HENEO ne justifiant pas de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. La société HENEO sera déboutée sur ce point.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L. 412-7 du code des procédure civiles d'exécution que les dispositions des articles L.412-3 à L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution « ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d'étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition ».

Il résulte de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L.613-1 du Code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou qu’elles sont de mauvaise foi.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que M. [K] [H] n’a pas informé la société HENEO qu’il avait perdu sa qualité d’étudiant boursier à l’issue de l’année 2019/2020. En outre, il a cessé de payer les redevances tout en procédant à la sous-location du logement ainsi que cela résulte de la sommation interpellative du 19 avril 2024 selon laquelle un [N] [B] a indiqué occuper une chambre dans le logement depuis 5 mois et avoir payé un loyer de 500 euros par mois à M. [K] [H] jusqu’au mois d’avril 2024.

La mauvaise foi de M. [K] [H] est ainsi caractérisée de sorte qu’il y a lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

M. [K] [H] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [K] [H] restait lui devoir la somme de 12 770,74 € à la date du 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, correspondant à l'arriéré des redevances, charges et indemnités d'occupation échues à cette date. 

M. [K] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 12 770,74 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtée au 31 mars 2024. Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il sera en outre condamné au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 février 2020 entre la société HENEO et M. [K] [H] concernant un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 1] (logement n° 505) sont réunies à la date du 1er mai 2023,

ORDONNE en conséquence à M. [K] [H] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 48 heures suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d'astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [K] [H] au paiement àla société HENEO pourra d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [K] [H] à verser à la société HENEO la somme de 12 770,74 € due au 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, au titre de l'arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [K] [H] à verser à la société HENEO la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 20 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection