Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/03532 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XDTU

N° de Minute : L 24/00419

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





S.C.I. SEBASTIEN


C/

[T] [J] [V]
[N] [F] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. SEBASTIEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [T] [J] [V], demeurant [Adresse 4]


Mme [N] [F] [V], demeurant [Adresse 3]


non comparants




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier















 RG 3532/2023 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 avril 2022 et à effet du 18 avril 2022, la société civile immobilière SEBASTIEN a donné à bail à Mme [N] [F] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 6], moyennant un loyer révisable mensuel de 455 euros, majoré d'une provision sur charges de 31 euros.

M. [T] [J] [V] s'est porté caution solidaire des engagements de la locataire selon acte sous seing privé de même date.

Par acte d'huissier du 14 novembre 2022, la SCI SEBASTIEN a fait signifier à Mme [F] [V] un commandement de payer la somme de 1458 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 novembre 2022 et dénoncé à M. [J] [V] le 22 novembre 2022.

La SCI SEBASTIEN, par exploits des 20 et 14 mars 2023, signifiés à l'étude des huissier de justice et commissaire de justice instrumentaires, a fait respectivement assigner Mme [F] [V] et M. [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

constater la résiliation du bail,ordonner l'expulsion immédiate de Mme [F] [V] avec l'assistance de la force publique,condamner solidairement Mme [F] [V] et M. [J] [V] à lui payer 3402 euros au titre de l'impayé locatif, décompte arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de l'assignation pour le surplus,fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [F] [V] et M. [J] [V] à la somme mensuelle de 486 euros révisable en fonction de l'ILC au delà d'une annéecondamner solidairement Mme [F] [V] et M. [J] [V] à lui payer la somme de 340,20 euros en application de la clause pénale,dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la SCI SEBASTIEN en application de la clause pénale,condamner solidairement Mme [F] [V] et M. [J] [V] à lui payer la somme de 1800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont les coûts du commandement.
A l'audience du 11 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée en raison d'un mouvement de grève des fonctionnaires.

A l'audience du 8 janvier 2024, à laquelle Mme [F] [V] et M. [J] [V] avaient été reconvoqués par le greffe, la SCI SEBASTIEN a exposé que le logement avait été restitué de sorte que l'expulsion est dépourvue d'objet et a maintenu ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette.

Par décision rendue sous forme de mention le 11 mars 2024, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 6 mai 2024 afin de permettre la convocation de Mme [F] [V] à sa nouvelle adresse.


Cette décision, laquelle vaut convocation à l'audience, a été notifiée par les soins du greffe aux parties

A l'audience du 6 mai 2024, la SCI SEBASTIEN, représentée par son conseil, a actualisé la dette à la somme de 3041,18 euros, précisant que les lieux ont été restitués en mai 2023.

Ni Mme [F] [V], ni M. [J] [V] n'ont comparu.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation de la SCI SEBASTIEN pour un exposé complet de ses prétentions et moyens. 


MOTIFS DE LA DECISION


Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, dès lors qu'elle est susceptible d'appel.

Selon l'article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la résiliation :


L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département, le 23 mars 2023, soit deux mois avant la première audience de sorte qu'elle est recevable en application de l'article 24 III dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 15 janvier 2023 applicable au litige.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans cette même rédaction prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 14 avril 2022 stipule, en son article 2.11, une clause résolutoire conforme à l'article précité et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2022, pour la somme en principal de 1458 euros.

Au vu de l'historique du compte locatif arrêté au 16 janvier 2023, les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi, aucun paiement n'étant intervenu dans le délai légal.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 15 janvier 2023.

La demande d'expulsion est sans objet dès lors que la SCI SEBASTIEN admet que Mme [F] [V] a restitué le logement le 24 mai 2023.



Sur les demande en paiement au titre de la clause pénale :

En application de l'article 4i de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il en résulte que la clause pénale stipulée et prévoyant une majoration de retard de 10 % et la conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale est réputée non écrite.

Les demandes formées en application de cette clause sont donc rejetées.


Sur les loyers et indemnités mensuelles d'occupation :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En application de l'article 1240 du code civil, le bailleur subit un préjudice résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail. Ce préjudice sera réparé par une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges sans qu'il soit besoin de prévoir les modalités de sa révision dès lors que les lieux sont libérés avant l'échéance de révision sollicitée dans l'assignation.

La SCI SEBASTIEN produit un décompte selon lequel Mme [F] [V] reste devoir la somme de 2618,94 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités mensuelles d'occupation échus jusqu'au 24 mai 2023 et demeurant dus au 4 janvier 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 455 euros et à l'exclusion des frais de ménage et d'entretien du cumulus lesquels constituent des réparations locatives. En effet, aucune demande en paiement desdites réparations n'était formée dans l'assignation, ni n'a été formée dans les conditions conditions de l'article 68 du code de procédure civile.

Mme [F] [V] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2618,94 euros.


Sur l'engagement de caution et l'obligation à la dette de M. [J] [V] :

Selon les deux derniers alinéas de l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.


L'article 2297 précité énonce qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.
Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.
La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article ".

L'acte de cautionnement du 14 avril 2022 ne comporte pas la mention prescrite à peine de nullité par l’article précité de l’article 2297 du code civil, laquelle ne suppose pas la démonstration d’un grief. Si l'acte comporte la mention selon laquelle M. [J] [V] s’engage à payer les loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations et dégradations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail consenti à Mme [F] [V], il ne précise toutefois pas le montant de l'engagement en toutes lettres et en chiffres correspondant à la limite mentionnée par l’article 2297 du code civil et ne comportent pas la reproduction par les cautions de la mention relative aux bénéfices de discussion ou de division ou à minima de ce qu’elles ont pris connaissance des dispositions de l’article 2297 du code civil selon lesquelles « Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices ».

L'acte est donc irrégulier.

Dans ces conditions, les demandes dirigées contre M. [J] [V] seront rejetées.


Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [F] [V], sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2022.

L'équité commande de condamner Mme [F] [V] eà payer à la SCI SEBASTIEN une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2022 entre la société civile immobilière SEBASTIEN et Mme [N] [F] [V] et concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 6] sont réunies à la date du 15 janvier 2023 ;

DIT sans objet la demande d'expulsion ;

CONDAMNE Mme [N] [F] [V] à payer à la société civile immobilière SEBASTIEN la somme provisionnelle de 2618,94 euros à valoir sur les loyers et charges et indemnités mensuelles d'occupation échus jusqu'au 14 mars 2024, date de la restitution des lieux, et demeurant dus au 4 janvier 2024 ;

REJETTE les demandes en paiement fondées sur la clause pénale ;

REJETTE les demandes dirigées contre M. [T] [J] [V] ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires formées par la société civile immobilière SEBASTIEN ;

CONDAMNE Mme [N] [F] [V] à payer à la société civile immobilière SEBASTIEN la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [F] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2022 ;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la décision le 08 juillet 2024.
Le Greffier Le Juge