Tribunal Judiciaire · JCP — 8 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/09465 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XUGI

N° de Minute : L 24/00421

JUGEMENT 

DU : 08 Juillet 2024





S.N.C. NDFI PATRIMOINE venant aux droits de la SCI FOCH


C/

[C] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Juillet 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.N.C. NDFI PATRIMOINE venant aux droits de la SCI FOCH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [C] [I], demeurant [Adresse 3]


comparant en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Mai 2024 

Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Juillet 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















 RG 9465/2023 – Page - MA

EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 24 juin 2005, la société civile immobilière [Localité 5] a donné à bail à M. [C] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 397 euros.

Suivant acte authentique du 22 juin 2018, la SCI [Localité 5] a cédé à la société en nom collectif NDFI Patrimoine ( ci-après désignée la SNC NDFI Patrimoine) l'immeuble sus-désigné.

Par exploit du 10 juillet 2023, la SNC NDFI Patrimoine a fait signifier à M. [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1214,02 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Par exploit du 9 octobre 2023, la SNC NDFI Patrimoine a fait assigner M. [I] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

déclarer recevable l'action de la SNC NDFI Patrimoine ;constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;ordonner l'expulsion de M. [I] ainsi que de celle de tous occupants de son chef des lieux objets du bail ;l'autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde meuble qui lui plaira, aux frais, risques et périls exclusifs de M. [I] ;condamner M. [I] à lui payer la somme de 1404,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus ;condamner M. [I] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigibles;condamner M. [I] à payer à la SNC NDFI Patrimoine la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'audience du 6 mai 2024, la SNC NDFI Patrimoine, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 1533,20 euros.

M. [I] explique qu'il n'a aucune autre dette, qu'il perçoit des revenus mensuels de 1500 euros et qu'il a rencontré des problèmes financiers, familiaux et fait preuve de négligence. Il demande à s'acquitter de sa dette par mensualités de 200 euros.

La SNC NDFI Patrimoine a été autorisée à produire en délibéré une note sur la demande de délais de paiement.

Son conseil a adressé une note aux termes de laquelle la SNC NDFI Patrimoine s'en rapporte sur la demande de délais de paiement soulignant que M. [I] n'a pas respecté de précédents accords de paiement et qu'en cas de délai il faudra prévoir les conditions de reprise des effets de la clause résolutoire en cas de non respect d'un seul versement.



MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 : « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, la SNC NDFI Patrimoine justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 11 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation. Cette notification vaut saisine de la CCAPEX au sens du texte précité.

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 précitée: « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience »

En l'espèce, le bailleur produit aux débats la notification au représentant de l'Etat dans le département effectuée par voie électronique le 10 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience.

La demande est donc recevable.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire :


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l'espèce, le bail du 24 juin 2005 comporte en son article 16 une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie.

Le 10 juillet 2023 , la SNC NDFI Patrimoine a fait délivrer à M. [I] un commandement de payer les loyers et les charges dus pour un montant total de 1214,02 euros.

L'analyse de l'historique de compte du 3 mai 2024 démontre que M. [I] ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois prévu par la loi.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers étaient donc réunies depuis le 11 septembre 2023.

Sur les sommes dues :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, le locataire est tenu de payer au bailleur le loyer et les charges aux termes convenus.

Le décompte actualisé du 3 mai 2024 fixe le montant de la dette de loyers impayés à la somme de 1533,20 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.

M. [I] sera donc condamné à payer à la SNC NDFI Patrimoine la somme de 1533,20 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 mai 2024, terme du mois de février inclus.


Sur la demande de délais de paiement :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «-V  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(...)
VII- Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet »

M. [I] sollicite des délais de paiement et propose de s'acquitter de sa dette par versements mensuels de 200 euros, en plus de son loyer courant.

L'analyse de l'historique de compte fait apparaître que des impayés sont apparus au moment de l'acquisition de l'immeuble par la SNC NDFI Patrimoine en 2018, qu'à l'époque de la cession, le loyer n'avait jamais été révisé et que M. [I] a, à compter du mois d'octobre 2018, effectué des paiements quasi mensuels par virement de 400 euros, certains mois étant omis d'autres caractérisés par un paiement supplémentaire, sans jamais actualiser le montant de ce virement en fonction de la révision du loyer.

M. [I] paye depuis plus d'une année la somme mensuelle de 400 euros alors que son loyer s'élève à la somme de 429,68 euros.

Toutefois, il est considéré qu'au terme de sa note en délibéré, la SNC NDFI Patrimoine accepte l'octroi de délais de paiement à M. [I] à hauteur de 200 euros par mois.

Compte tenu de l'accord des parties, M. [I] sera autorisé à régler sa dette, en sus du loyer courant, en 7 mensualités de 200 euros chacune et une 8ème mensualité correspondant au solde de la dette. Le paiement devra intervenir le 10 de chaque mois.

La clause résolutoire sera suspendue durant ces délais mais une faculté de prononcé de la déchéance du terme sera prévue au dispositif de la présente décision dans l'hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et en ce cas, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due sera égal au montant du loyer courant et l'expulsion de M. [I] pourra être poursuivie.


Sur les mesures accessoires :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L'équité commande de condamner M. [I] à payer à la SNC NDFI Patrimoine la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE l'action de la SNC NDFI Patrimoine en constatation de la résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] conclu entre M. [C] [I] et la SNC NDFI Patrimoine sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [C] [I] à verser à la SNC NDFI Patrimoine la somme de 1533,20 euros au titre des loyers et charges impayés dus 3 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse ;

AUTORISE M. [C] [I] à s'acquitter, en sus du loyer courant, de sa dette en principal de 1533,20 euros arrêtée au 3 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, en 7 mensualités de 200 euros chacune et une 8ème mensualité correspondant au solde la dette ;

DIT que ces mensualités sont payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;à défaut pour M. [C] [I] d’avoir libéré les lieux sus-désignés volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sus-désignés, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique et d'un serrurier si besoin est et en ce cas le sort des meubles sera en tant que de besoin régi par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;M. [I] sera condamné en tant que de besoin à payer à la SNC NDFI Patrimoine une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, due du 1er juin 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
CONDAMNE M. [C] [I] à payer à la SNC NDFI Patrimoine la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SNC NDFI Patrimoine de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [C] [I] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge