Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 5 juillet 2024

MINUTE:




N° RG 24/00071 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZBV4



Société GIRONDE HABITAT

C/

[O] [W]


Le

- Expéditions délivrées à

Société GIRONDE HABITAT
[O] [W]



TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 juillet 2024

PRÉSIDENT : Madame Sonia DESAGES, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, 

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, inscrite au RCS de Bordeaux sous le N°404877 086, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
Sis [Adresse 5],
représenté par Madame [T] [L], munie d’un pouvoir à l’audience
Présente

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [W]
né le 26 Décembre 1973 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Présent

DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Juin 2024

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Avril 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 07 juin 2011, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT a donné à bail à M [O] [W] et Mme [I] [C] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 341,27 €, un loyer annexe pour emplacement de parking de 5 € et 34,08 € de provision sur charges.



Par avenant du 06 janvier 2015, le contrat a été transéféré au seul nom de M [O] [W] avec un effet au 10 août 2014.

Le 23 août 2022, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT a fait signifier à M [O] [W] un commandement de payer des loyers en indiquant se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail. 

Un plan d'apurement de la dette a été mis en place le 19 octobre 2022 sur 13,5 mois mais n'a pas été honoré jusqu'à son terme.

Après relance du 05 décembre 2023, GIRONDE HABITAT a fait assigner M [O] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Arcachon par un acte d'huissier du 06 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l'audience du 05 avril 2024, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT n'a pas comparu.

Le tribunal a alors constaté la caducité de la citation par ordonnance du même jour. 

Le 17 avril, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT a fait connaître le motif légitime de son absence et les parties ont été reconvoquées à l'audience du 07 juin 2024. 

A l'audience du 07 juin , l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT reprend les termes de son assignation pour demander de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de M [O] [W] et le condamner au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 6909,47 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 150 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT précise ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement à M [W] qui procède à des versements irréguliers. 

M [O] [W] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant sa dette par mensualités. 
Il indique avoir retrouvé un emploi en intérim et demandé une mesure de protection pour l'aider dans la gestion de ses affaires.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

1/ Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine dela commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives...Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, prélablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L'article 24 III dispose en outre qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience aux fins de réalisation d'un diagnostic social et financier transmis au juge avant l'audience. 

En l'espèce, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales de la situtation de M [W] le 28 août 2020. 

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Gironde par voie électronique le 07 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience.

L'action est donc recevable.

2/ Sur l'acquisition des effets dela clause résolutoire 

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 07 juin 2011 contient une clause résolutoire (article 3.7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2022, pour la somme en principal de 2607,05 €. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois malgré les versements effectués par M [W]; de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2022.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT 

L'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En vertu des dispositions de l'article 24 V de cette loi, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif dela dette locative. 

En l'espèce, l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT produit un décompte selon lequel M [O] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6768,07 € à la date du 06 juin 2024 (7035,89 - 141,40 - 126,42). 

M [O] [W] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il sera condamné à verser à l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT cette somme de 6768,07 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2607,05 € à compter de la date du commandement de payer (23 août 2022) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Il ressort des débats que M [W], célibataire sans enfant, a retrouvé un emploi. 
Ses impayés sont anciens mais il a régulièrement tenté d'apurer sa dette locative par des versements certes irréguliers mais d'un montant important en adéquation avec sa situation financière du moment. 
En dehors d'un versement de 600 euros effectué juste avant l'audience du 05 avril 2024, il n'a pas réussi à reprendre le paiement de son loyer courant mais compte tenu de l'accord du bailleur, il y a lieu d'accorder des délais de paiement à M [O] [W].

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Il résulte de l'article 24 VII de la loi ° 89-462 du 06 juillet 1989 que les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge qui est saisi d'une demande à cette fin. 

En l'espèce, au vu des délais accordés et de l'accord du bailleur, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Cette suspension prendra fin, conformément aux dispositions précitées, dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libèrera pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés.
La clause résolutoire reprendra alors son plein effet entrainant la résiliation du bail et permettant à GIRONDE HABITAT de poursuivre l'expulsion de M [W] au besoin avec le concours de la force publique. 

Dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir, en application des dispositions de l'article 1240 du code civil, que M [O] [W] causant un préjudice au bailleur en occupant les lieux sans droit ni titre, sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail. 

A l'inverse, si le locataire procède au paiement des loyers et charges courants et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause sera réputée ne pas avoir joué. 

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M [O] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT, M [O] [W] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juin 2011 entre l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT et M [O] [W] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 octobre 2022 ;

CONDAMNE M [O] [W] à verser à l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 6768,07 € (décompte arrêté au 06 juin 2024, incluant mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022 sur la somme de 2607,05 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE M [O] [W] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune, outre une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M [O] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de les quitter , l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M [O] [W] soit condamné à verser à l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M [O] [W] à verser à l'office public de l'habitat GIRONDE HABITAT une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [O] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Gironde en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par le greffier .


 Le Greffier le Juge