Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-
Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01773 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGME

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/01875
----------------


Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société CARMILA FRANCE,
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Me François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 (Postulant), Me PIERRE DELANNAY, avocat au barreau d’EURE (Plaidant)


ET :

La Société MISTER BM,
dont le siège social est sis [6] [Adresse 4] - [Localité 7]

représentée par Me Jérôme SPYRIDONOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2079

Monsieur [V] [M]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

représentée par Me Jérôme SPYRIDONOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2079








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2021 complété par deux avenants, la société CARMILA FRANCE a consenti un bail commercial à M. [M], agissant au nom et pour le compte d'une société en cours de formation, portant sur le local n° B09 au sein de la galerie marchande du [6] situé [Adresse 4] à [Localité 7]. La société MISTER BM, constituée et immatriculée au registre du commerce et des sociétés, s'est substituée à M. [M], celui-ci demeurant garant solidaire durant trois années à compter de la prise d'effet du bail.

Par acte du 8 août 2023, la société CARMILA FRANCE a fait délivrer à la société MISTER BM un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour avoir paiement de la somme en principal de 33.522,41 euros.

Par acte du 12 et du 13 octobre 2023, la société CARMILA FRANCE a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société MISTER BM et M. [M], aux fins de :
Juger que M. [M] sera solidairement tenu, au titre de sa garantie solidaire, avec la société MISTER BM, de toute condamnation et somme due à la société CARMILA FRANCE ;Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;Ordonner l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;Ordonner qu'en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité mensuelle d'occupation de 5.274,84 euros augmentée des charges, taxes et accessoires à compter de la résiliation de plein droit du bail et jusqu'à la libération effective des lieux et à leur restitution au bailleur ;Condamner solidairement la société MISTER BM et M. [M] à verser à la société CARMILA France à titre provisionnel, la somme de 40.980,31 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires suivant décompte arrêté au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux conventionnel jusqu'à complet paiement, et capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;Voir condamner solidairement la société MISTER BM et M. [M] à verser, à titre provisionnel, à la société CARMILA FRANCE, la somme de 4.098,03 euros au titre de l'indemnité conventionnelle, arrêtée provisoirement au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux conventionnel et capitalisation des intérêts ;Juger que le dépôt de garantie sera définitivement acquis à la société CARMILA FRANCE, conformément aux stipulations contractuelles ;Ordonner le retrait par la société MISTER BM des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement et solidairement supporté par la société MISTER BM et M. [M] ;Ordonner que, passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société CARMILA FRANCE soit autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu'elle déterminera dans l'attente de leur vente forcée ;Condamner solidairement la société MISTER BM et M. [M] solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ainsi que la signification et l'exécution de l'ordonnance à intervenir.
Après deux renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 23 mai 2024.

A l'audience, la demanderesse maintient ses demandes, qu'elle actualise toutefois s'agissant de :
Condamner solidairement la société MISTER BM et M. [M] à verser, à la société CARMILA FRANCE, à titre provisionnel, la somme de 50.378,53 euros correspondant aux loyers, charges, taxes et accessoires suivant décompte arrêté au 21 février 2024, outre les intérêts au taux conventionnel, avec capitalisation ;Condamner solidairement la société MISTER BM et M. [M] à verser, à titre provisionnel, à la société CARMILA FRANCE, la somme de 5.037,85 euros au titre de l'indemnité en application du point E de l'article 9 du bail, arrêtée provisoirement au 21 février 2024, outre les intérêts au taux conventionnel, avec capitalisation ;Elle conclut par ailleurs au rejet des prétentions adverses et s'en rapporte quant à la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

En défense, la société MISTER BM et M. [M] demandent au tribunal de débouter la société CARMILA FRANCE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et :
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Octroyer des délais de paiement à la société MISTER BM afin d'apurer sa dette locative selon les modalités suivantes : le versement de la somme de 1.958 euros pendant 23 mois, et le versement du solde restant dû au 24ème mois ;Débouter la société CARMILA FRANCE de sa demande d'application de la clause pénale en raison de son caractère manifestement excessif et à titre subsidiaire, réduire le taux d'intérêt de retard conventionnel à une majoration d'un point du taux légal ;Ordonner la compensation du dépôt de garantie de 6.500 euros avec la créance de la société CARMELA FRANCE ;Constater l'absence d'engagement de caution de M. [M] et à titre subsidiaire, constater la nullité de l'engagement de caution ;Juger que chaque partie conservera ses propres dépens.
Les défendeurs contestent partiellement les sommes réclamées, faisant état étant de plusieurs règlements ayant fait diminuer les sommes dues. 

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024.

L'état des privilèges et nantissements de la société MISTER BM en date du 29 septembre 2023 ne porte mention d'aucune inscription. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur les demandes à l'encontre de la société MISTER BM

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 8 août 2023 pour le paiement de la somme en principal de 33.522,41 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit arrêté au 21 février 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 9 septembre 2023.

La société CARMILA FRANCE justifie, par la production du bail, de ses deux avenants, du commandement de payer du 8 août 2023 et du décompte actualisé arrêté au 21 février 2024, que la société MISTER BM reste lui devoir à cette date une somme de 50.378,53 euros, échéance du mois de janvier 2024 incluse. 

Les défendeurs font état de cinq règlements de 5.000 euros chacun, et produisent les justificatifs de virements effectués les 4 octobre 2023, 4 novembre 2023, 31 décembre 2023, 31 janvier 2024 et 22 mai 2024. La dernière pièce ne comporte néanmoins aucune référence bancaire et ne peut donc être retenu pour établir la réalité du virement.

Le décompte locatif comporte bien au crédit deux règlements de 5.000 euros effectués le 18 novembre 2023. Les deux virements de 5.000 euros réalisés le 31 décembre 2023 et le 31 janvier 2024 n'ont pas été portés au crédit du compte locataire et doivent ainsi être déduits du solde locatif. 

Au vu de ces éléments, il est non sérieusement contestable que le preneur est redevable de la somme de 40.378,53 euros au titre des arriérés locatifs. Il sera condamné à régler cette somme, par provision, qui portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. La capitalisation de ces intérêts sera ordonnée, selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, la société CARMELA FRANCE sollicite, en application du contrat : une indemnité d'occupation mensuelle établie forfaitairement sur la base du double du loyer, une majoration de 5% des intérêts légaux, la conservation du dépôt de garantie ainsi qu'une indemnité forfaitaire contractuelle.

Ces sommes, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel est le cas en l'espèce, de sorte que ces demandes ne relèvent pas du pouvoir du juge des référés. 

Il n'y aura dès lors pas lieu à référé sur ces demandes.

Les défendeurs sollicitent des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Au vu des éléments produits et des débats, compte tenu des règlements effectués, qui démontrent que le preneur ne se désintéresse pas de sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion pourra être poursuivie.

A défaut de respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause de résiliation reprendra son plein effet et il pourra être procédé à l'expulsion. Le défendeur sera alors redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation. Le bailleur ne rapportant pas la preuve que son préjudice excède le montant des loyers qu'il aurait perçus si le bail s'était poursuivi, le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer mensuel augmenté des charges tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, sans majoration, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l'expulsion.

Sur les demandes à l'encontre de de M. [M]

Il ressort de l'article 2292 du code civil selon lequel " Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. ", de l'article 1326 du même code et des articles L. 331-1, L. 331-2, L. 343-1 et L. 343-2 du code de commerce que sont requises certaines formalités, au nombre desquelles figure l'apposition par la caution elle-même d'une mention manuscrite reprenant notamment son engagement et la somme, écrite en toutes lettres et en chiffres, qu'elle garantit. 

En l'espèce, le contrat de bail commercial du 28 janvier 2021 stipule que " M. [M] restera garant solidaire de la société au nom et pour le compte de laquelle il a agi pendant une durée de trois ans à compter de la prise d'effet du présent bail ", fixée au 10 septembre 2021. Le non-respect du formalisme exigé par les textes susvisés constitue une contestation sérieuse de nature à exclure ce point du champ de compétence du juge des référés, juge de l'évidence.

Ainsi, dans ces circonstances, il n'y a pas lieu de condamner M. [M] solidairement avec la société défenderesse.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombante, la société MISTER BM sera seule condamnée aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer ainsi que la signification et l'exécution de l'ordonnance à intervenir.

Par ailleurs, il parait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais de procédure non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail commercial et la résolution du bail à compter du 9 septembre 2023 ;

Condamnons la société MISTER BM à payer à la société CARMELA FRANCE la somme provisionnelle de 40.378,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités dus au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 ;

Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société MISTER BM se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 1.682 euros, la dernière mensualité consistant dans le règlement du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, le 1er jour de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'un seul des loyers courants à leurs échéances :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société MISTER BM et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,la société MISTER BM devra payer mensuellement à la société CARMELA FRANCE à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes afférentes, jusqu'à libération des lieux ;
Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de condamnation solidaire formées à l'encontre de M. [M] ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société MISTER BM à supporter la charge des dépens qui comprendront les frais du commandement de payer ainsi que la signification et l'exécution de l'ordonnance à intervenir ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUILLET 2024.



LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE