Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 4 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Juillet 2024

Minute n° 

 Société CDC HABITAT c/ [O] 

DU 04 Juillet 2024

N° RG 24/01542 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PTFP



 




 







- Exécutoire :
à Me Rose-Marie FURIO-FRISH

- copie certifiée conforme:
à Madame [J] [O]

Le : 
DEMANDERESSE:

Société CDC HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/Assistant : Me Rose-Marie FURIO-FRISH, avocat au barreau de Nice


DEFENDERESSE:

Madame [J] [O]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Comparante en personne






JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame, Monsieur Madame Juliette GARNIER, assisté (e)lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président



DEBATS : A l’audience publique du 03 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024 




DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024




EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er avril 2021, la CDC HABITAT SOCIAL a loué à Madame [J] [O], un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 526,31 euros outre les provisions sur charges pour un montant de 170,48 euros. Un contrat de location d'un emplacement de stationnement, le n°351, a également été signé par les parties le même jour pour un montant de 35,82 euros mensuels.

Le 10 octobre 2023, la CDC HABITAT SOCIAL a saisi la Caisse d'Allocations Familiales des Alpes Maritimes pour signaler une situation d'impayés.

Le 17 octobre 2023, la CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte d’huissier en date du 28 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, la CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 3 juin 2024.

A cette audience, la CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise que la dette s'élève au 29 mai 2024 à la somme de 4985,36 euros, mois de mai inclus.

Madame [O], présente à l'audience, ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle explique percevoir environ 1100 euros par mois et être auto-entrepreneuse. Elle indique qu'elle peut trouver un autre hébergement et sollicite des délais pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,


Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,

La CDC HABITAT SOCIAL produit la saisine de la CAF des Alpes Maritimes en date du 10 octobre 2023 qui permet de considérer que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) a été valablement informée de la situation, deux mois au moins avant l'assignation du 28 février 2024. Par ailleurs, la CDC HABITAT SOCIAL produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 1er mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 juin 2024.

Son action est donc recevable.


Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,
Vu l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 1er avril 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 17 octobre 2023 pour un arriéré locatif de 1662,50 euros.

Au regard du décompte produit, les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 17 décembre 2023, d’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux occupés, de la condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 18 décembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 16 du code de procédure civile,
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Le décompte arrêté au 29 mai 2024, porte la dette locative de Madame [O] à la somme de 4985,36 euros, somme qu'elle ne conteste pas.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4985,36 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Il ressort des éléments au dossier que si la bonne foi de Madame [O] n'est pas remise en question, il n'en demeure pas moins que celle-ci ne justifie d'aucune démarche entamée afin de trouver une solution de relogement. Force est de constater que cette dernière a bénéficié depuis le 17 octobre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, de délais suffisamment larges pour organiser son départ du domicile.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux.


Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture et sera condamnée à payer à la CDC HABITAT SOCIAL une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de la CDC HABITAT SOCIAL recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 1er avril 2021 entre la CDC HABITAT SOCIAL et Madame [J] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation et l'emplacement de stationnement n°351 situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 17 décembre 2023; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS Madame [J] [O] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [J] [O] à verser à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4985,36 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges impayés au 29 mai 2024 non inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [J] [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [O] à payer à la CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [O] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER,LE JUGE,