Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 5 juillet 2024

Minute n° 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 05 Juillet 2024
__________________________________________


DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Madame [P] [Z]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Demandeurs représentés par 
Me Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES - 336 
D'une part,
DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [U]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [S] [M]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Défendeurs non comparant 
 D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Juin 2024 
date des débats : 07 Juin 2024
délibéré au : 05 Juillet 2024

RG N° RG 24/01260 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M57R

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Gilles APCHER
CCC Monsieur [L] [U]
CCC Madame [S] [M]
Copie préfecture
Copie dossier


EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 2 décembre 2011, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] ont donné à bail à Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] une maison d’habitation située [Adresse 2].

L’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement a été signé par les parties le 2 décembre 2011. 

A la suite de défaut de paiement des loyers à compter de 2019, le cabinet CANTIN IMMOBILIER, gestionnaire immobilier, a mis en demeure les locataires de régler les arriérés de loyers par courriers des 10 novembre 2020, 15 juin 2022 et 28 mars 2023. 

Le 4 avril 2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 4.413,56 euros au titre des loyers échus et impayés au 31 mars 2023.

Le 10 mai 2023, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] ont délivré à Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] un congé pour vente leur demandant de quitter les lieux au plus tard le 1er décembre 2023.

Le 29 novembre 2023, un état des lieux de sortie a été établi par voie de commissaire de justice, en présence des locataires. 

Par acte de commissaire de justice en date des 9 et 16 avril 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z], ont fait assigner Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : 

- Constater à compter du 5 juin 2023 la résiliation du bail signé le 2 décembre 2011, et condamner solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] à leur verser une indemnité d’occupation à compter de cette date jusqu’au 29 novembre 2023 ; 
- A titre subsidiaire, constater que le bail a pris fin le 29 novembre 2023, date de départ des locataires ;

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire de Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] à leur verser les sommes suivantes :
- 11.253,23 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 9 février 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- 58,10 euros au titre des frais annexes, déduction faite des frais d’huissier compris dans les dépens ;
- 291,69 euros au titre de la réfection des joints de la douchette ;
- 920,44 euros au titre de la reprise de la porte de la salle de bain ;
- 9.372,79 euros au titre de la réfection des peintures ;
- 3.874,20 euros au titre du nettoyage et de l’entretien du jardin ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 avril 2023 ;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

A l'audience du 7 juin 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance.
 
Madame [S] [M], régulièrement citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, et Monsieur [L] [U], régulièrement cité à étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire :Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, par voie électronique, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande (...).

En l’espèce, aucune preuve de notification de la copie de l’assignation au Préfet de Loire Atlantique n’a été produite. 

Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevable l'action aux fins de résiliation du bail au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il conviendra en revanche de constater que Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] ont quitté les lieux le 29 novembre 2023, date à laquelle le contrat de bail a donc pris fin. 


Sur le montant de l’arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail du 2 décembre 2011.

Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] sollicitent la somme de 11.253,23 euros au titre de la dette locative, selon décompte arrêté au 9 février 2024. 

Selon le décompte produit, arrêté au 4 avril 2024, le solde débiteur du compte des locataires, après déduction du loyer du mois de novembre 2023 et des aides au logement, était de 11.054,52 euros, somme à laquelle il convient de soustraire les frais de commandement de payer (154,19 euros), et le dépôt de garantie (1.000 euros).

En conséquence, Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] la somme de 9.900,33 euros au titre des loyers échus et impayés, après déduction du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les réparations locatives :
L’article 1353 du code civil énonce que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.”

En vertu des articles 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.
 
En l'espèce, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] réclament la somme de 14.459,09 euros au titre des réparations locatives, soit :

291,69 euros au titre de la réfection des joints et de la douchette ;920,44 euros au titre de la reprise de la porte de la salle de bain ;9.372,79 euros au titre de la réfection des peintures ;3.874,20 euros au titre du nettoyage et de l’entretien du jardin ;
Il convient donc de procéder à l’analyse comparative de l’état des lieux d’entrée en date du 2 décembre 2011, avec l’état des lieux de sortie en date du 29 novembre 2023, tous deux établis de manière contradictoire, et d’appliquer un taux de vétusté correspondant à12 années d’occupation des lieux. 

S’agissant de la somme de 291,69 euros au titre de la réfection des joints et du remplacement de la douchette, qui correspondent à des réparations mises à la charge du locataire, les bailleurs produisent un devis en date du 2 janvier 2024 (AMS Services), et il sera fait droit à cette demande.

S’agissant de la somme de 920,44 euros au titre de « la reprise de la porte de la salle de bain », les demandeurs font valoir que cette porte présente « de nombreux points de chocs et des traces en partie haute et en partie basse », et qu’il est relevé « des fissurations au niveau de l’angle de la porte ». 

L’état des lieux de sortie mentionne que la porte de la salle de bain présente « des traces importantes de projection d’eau et d’infiltration », ajoutant que « le bas de la porte est évasé » et qu’il y a des « traces sur la peinture en intérieur et en extérieur ». 

Les bailleurs produisent un devis d’un montant de 760,95 euros (RENOVIT) correspondant au remplacement de la porte de la salle de bain. 

Il sera donc fait droit à cette demande, à hauteur de cette somme de 760,95 euros.

S’agissant de la somme de 9.372,79 euros au titre de la réfection des peintures, il est relevé que l’état des lieux de sortie porte la mention de nombreuses traces sur les murs, d’infiltrations, de moisissures, de papiers peint déchiré ou décollé, et trous et d’impacts dans la majorité des pièces de la maison. 

Au regard de la durée d’occupation des lieux par les locataires (12 ans), il convient de retenir la part résiduelle qui leur revient pour la réfection des peintures, soit 10%, outre une majoration de 10% au regard de l’état de délabrement global de ces peintures, avec notamment l’absence de rebouchage des trous, de nettoyage des tâches, traces et salissures.

Par conséquent, il sera fait droit à cette demande à hauteur de 20% de la somme de 9.372,79 euros, soit 1.874,55 euros.

S’agissant de la somme de 3.874,20 euros au titre du nettoyage et de l’entretien du jardin, les bailleurs font valoir qu’ils ont été contraints de procéder au nettoyage des équipements de jardin, et à un entretien complet de ce jardin non entretenu depuis de nombreuses années. 

L’état des lieux de sortie mentionne que la terrasse n’a pas été nettoyée, que le jardin n’a pas été entretenu (plantes vertes et herbe non taillés) outre la présence de nombreux objets à évacuer (restes de mobilier de jardin, trampoline, balancelle, clapier en bois, câblage électrique, outillage, pots de fleurs et matériel de jardinage).

Les bailleurs justifient cette demande en produisant une facture de la SARL AUBERT DEFFEIN PROPRETE en date du 31 décembre 2023, pour un total de 3.874,20 euros correspondant aux travaux de nettoyage, d’entretien du jardin et d’enlèvement des encombrants. Il sera par conséquent fait droit à cette demande. 

Dès lors, Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] les sommes suivantes :

291,69 euros au titre de la réfection des joints et de la douchette ;760,95 euros au titre de la reprise de la porte de la salle de bain ;1.874,55 euros au titre de la réfection des peintures ;3.874,20 euros au titre du nettoyage et de l’entretien du jardin ;
Soit la somme totale de 6.801,39 euros. 
 
 

Sur les mesures accessoires : 
La demande formulée au titre des « frais annexes » à hauteur de 58,10 euros, déduction faite des frais d’huissiers, compris dans les dépens, n’étant pas justifiée, sera rejetée. 

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 4 avril 2023.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z], qui ont dû recourir à la justice, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] à l’encontre de Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] ;

CONSTATE que le bail a pris fin le 29 novembre 2023 au départ de Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] la somme de 9.900,33 euros au titre des loyers échus et impayés, échéance du mois de novembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] la somme de 6.801,39 euros au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] de leur demande formulée au titre des « frais annexes » ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] à verser la somme de 500 euros à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [M] et Monsieur [L] [U] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le GreffierLe juge des contentieux de la protection 
Aurélien PARESPierre DUPIRE