Tribunal Judiciaire · JCPCIVIL — 5 juillet 2024

Minute n° 24/318


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 05 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

Madame [Z] [M]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Demanderesse représentée par
Me Magali TOCCO-PERIN, avocat au Barreau de Nantes
 D'une part
DÉFENDEURS :

Madame [X] [W]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Monsieur [H] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Défendeurs non comparants 
 D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Juin 2024 
date des débats : 07 Juin 2024
délibéré au : 05 Juillet 2024

RG N° RG 24/00926 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M34Q

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Magali TOCCO-PERIN
CCC Madame [X] [W] et Monsieur [H] [Y]
Copie prefecture 
Copie dossier



EXPOSÉ DU LITIGE : 

Suivant acte sous seing privé en date du 19 octobre 2021, Madame [M] [Z] a donné à bail à Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] un logement situé [Adresse 4]. 

Le 13 décembre 2023, Madame [M] [Z] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de N1 euros au titre des loyers et charges échus et impayés fin novembre 2023, mensualité de novembre 2023 incluse.

Par acte d'huissier du 13 décembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 27 février 2024, Madame [M] [Z] a fait assigner Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : 

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire à la date du 24 janvier 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] à lui payer les sommes suivantes :
- 5.135,27 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés fin janvier 2024, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 13 décembre 2023, de l’assignation et de sa notification.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 juin 2024, lors de laquelle Madame [M] [Z], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 8.401,95 euros selon décompte arrêté au 10 mai 2024. 

Bien que régulièrement cités, Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. Il mentionne que les locataires ne se sont pas présentés lors des rendez-vous fixés. 

La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 27 février 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience.

En outre, Madame [M] [Z] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.


Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] le 13 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.579,51 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 janvier 2024.

Dès lors, Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] seront par ailleurs condamnés solidairement à payer à Madame [M] [Z] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). 

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Madame [M] [Z] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.401,95 euros au 10 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] n’ont pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. 

En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire qui n’ont pas répondu aux convocations dans le cadre du diagnostic social et financier, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois d’octobre 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies.

En conséquence, Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] seront condamnés à payer à Madame [M] [Z] la somme de 8.401,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.


Sur les mesures accessoires : 
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.
Par ailleurs, Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] seront condamnés à payer à Madame [M] [Z], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [M] [Z] à l’encontre de Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H],

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 25 janvier 2024, du contrat de bail conclu le 19 octobre 2021, portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

DIT que Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] à payer à Madame [M] [Z] les sommes suivantes :

- 8.401,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;

- une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; 

CONDAMNE in solidum Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] à payer à Madame [M] [Z] la somme de 150 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE in solidum Madame [W] [X] et Monsieur [Y] [H] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 
Aurélien PARESPierre DUPIRE