Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 5 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 5 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00198 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4L7

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SCI NOA, venant aux droits de la société SCI OCEANE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-Cannelle FARNIER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C 0076

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [Y] [R], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne commerciale “TRANSPORTS FUNERAIRES [Y]”
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benoît ROBINET de la SELARL DOURDIN ROBINET FERAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0236

DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SCI NOA a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, Monsieur [R] [Y] exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y], au visa de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 24 juin 2020 signé avec l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]»,
- Ordonner l'expulsion de l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]» des lieux loués E1, E2, E3 et B2 situés [Adresse 4] à [Localité 6], avec si nécessaire l'assistance de la force publique,
- Autoriser la SCI NOA à transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou autre au choix du bailleur aux frais et risques de l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]»,
- Autoriser la SCI NOA, en cas de non-paiement un mois après la signification de l'ordonnance de référé à intervenir, à vendre les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, étant précisé que le prix de vente sera déduit des sommes dues,
- Condamner l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]» à payer, à titre provisionnel, à la SCI NOA les sommes suivantes :
- 43.538,13 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 242,06 euros au titre du remboursement des frais d'huissier consécutifs au commandement de payer prévu au contrat de bail,
- Condamner l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]» au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]» au paiement d'une somme de 5.000 euros hors taxes mensuelle charges comprises à compter de la résiliation du bail, jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation,
- Condamner l'entreprise «TRANSPORT FUNERAIRE [Y]» aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI NOA expose que la SCI OCEAN, aux droits desquels elle vient, a donné à bail commercial à l'entreprise TRANSPORT FUNERAIRE [Y] par acte sous seing privé du 24 juin  2020 des locaux dénommés E1, E2, E3 et B2 dépendant d'un ensemble immobilier situés [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 36.540 euros. Elle indique qu'elle a été contrainte de faire délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023, cette dernière payant ses loyers de manière irrégulière depuis le mois d'octobre 2023. Elle précise que ce commandement est resté infructueux de sorte qu'elle s'estime bien fondée à solliciter la résiliation du bail, obtenir l'expulsion de sa locataire ainsi que le paiement de ses impayés locatifs.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2024 au cours de laquelle la SCI NOA, représentée par son conseil a maintenu ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance.

A l'audience du 2 avril 2024, Monsieur [R] [Y] en sa qualité d'entrepreneur individuel de l'entreprise TRANSPORT FUNERAIRE [Y], bien que régulièrement constitué, n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 mai 2024, date à laquelle l'ordonnance a prononcé la réouverture des débats pour permettre au défendeur constitué de présenter contradictoirement ses demandes et observations. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 7 juin 2024.

A l'audience, la SCI NOA, représentée par son avocat, se référant à ses conclusions responsives régulièrement déposées à la barre, a porté sa demande au titre des loyers impayés à la somme de 58.101,58 euros et maintenu le surplus de ses demandes.

Elle s'est opposée aux moyens et demandes adverses et fait valoir oralement sa qualité à agir en raison du crédit-bail en cours lui transférant les droits de la SCI OCEANE, l'absence d'élément établissant l'inexécution contractuelle alléguée et son opposition aux délais demandés en raison notamment de la procédure collective en cours.

En défense, Monsieur [R] [Y], représenté par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :
- Juger l'entreprise TRANSPORTS FUNERAIRES [Y] de Monsieur [R] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
- Juger la S.C.I. NOA irrecevable pour défaut de qualité à agir,
- Juger la S.C.I. NOA irrecevable et mal fondée en ses demandes fins et conclusions,
- Juger nul et non avenu le commandement de payer en date du 15 décembre 2023,
- A titre subsidiaire, juger que le paiement du loyer a été valablement suspendu par l'entreprise TRANSPORTS FUNERAIRES [Y] - Monsieur [R] [Y] et sera suspendu jusqu'à la parfaite réparation de la porte du garage, les loyers suspendus devenant alors rétroactivement dus,
- A titre infiniment subsidiaire, accorder à l'entreprise TRANSPORTS FUNERAIRES [Y] - Monsieur [R] [Y] les plus larges délais pour payer les sommes dues à la S.C.I. NOA, en précisant que l'effet de la clause résolutoire est suspendu et sera réputé n'être jamais intervenu en cas de paiement total,
- En toute hypothèse, condamner la S.C.L NOA à payer à l'entreprise TRANSPORTS FUNERAIRES [Y] - Monsieur [R] [Y] la somme de 2.400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la S.C.I NOA aux entiers dépens.

Il fait valoir que la SCI NOA bénéficie d'un crédit-bail et n'est, de ce ne fait, pas propriétaire, de sorte qu'elle n'a pas qualité à agir et que cela entache le commandement de payer de nullité. Il ajoute qu'il se plaint depuis plusieurs années de la porte du garage qui ne fonctionne pas, ce qui relèverait des réparations prévues à l'article 606 du code civil comme incombant au bailleur et que cette inaction justifie la suspension des paiements des loyers.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 5 juillet 2024 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la procédure

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir et la nullité du commandement de payer

En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l'article 30 alinéa 1er du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

L'article 31 du même code précise que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Enfin l'article 32 dudit code énonce qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En l'espèce, la SCI NOA a signé un contrat de crédit-bail immobilier en date du 22 juillet 2022 en qualité de preneur, portant sur des locaux situés à [Localité 6] au [Adresse 5] et [Adresse 1]. Or, l'article 3-2 dudit contrat prévoit, en page 34, que «dans les rapports entre les parties aux présentes, tout se passera comme si les locataires actuels étaient locataires du preneur».

Dès lors, il est établi que la SCI NOA a bien qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire présente dans le bail commercial afférent aux locaux occupés par Monsieur [R] [Y] et par voie de conséquence qu'aucune nullité du commandement de payer pour le même motif ne peut être relevée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La SCI NOA justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme de 43.538,43 euros au 31 mars 2024.

Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI NOA a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-51 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 28.974,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024 inclus.

Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [R] [Y] fait valoir une exception d'inexécution du bailleur concernant la réparation d'une porte de garage dont il estime qu'elle est de la responsabilité du bailleur en application de l'article 606 du code civil.

Mais, sans qu'il y ait lieu d'examiner le moyen tendant à l'exception d'inexécution elle-même, il est relevé que le défendeur ne produit, à l'appui de la difficulté dont il se prévaut, que deux courriers officiels de son conseil en date des 22 et 24 février 2024, envoyés postérieurement à la présente assignation, et sans justifier de l'effectivité des signalements antérieurs qu'il évoque. Dès lors, la difficulté alléguée n'est nullement constatée, ni dans sa matérialité ni dans son signalement après du bailleur, de sorte qu'elle ne saurait constituer une contestation sérieuse.

En outre, le défendeur sollicite des délais de paiement « les plus larges possibles » sans toutefois proposer un échéancier ni démontrer, par un commencement de payer, une intention réelle de régulariser la situation.
La société locataire ne proposant dès lors aucun échéancier raisonnable lui permettant d'apurer sa dette, il y a lieu de déclarer acquise la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit et rejeter la demande des délais de paiement.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.



L'expulsion de Monsieur [R] [Y], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne TRANSPORT FUNERAIRE [Y], et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur la demande de provision

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la SCI NOA, l'obligation de Monsieur [R] [Y] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 15 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable.

Il sera toutefois déduit du décompte produit en date du 30 janvier 2024 les sommes de 365,94 et 761,11 euros, intitulées « dépôt garantie ». En effet, la clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil. Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Dès lors, il convient d'accueillir la demande de provision à la hauteur de (43.538,13 - 365,94 - 761,11) = 42.411,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer dans la limite de 28.974,68 euros et de la présente décision pour le surplus.

En outre, la demande de provision correspondant à la somme de 242,06 euros au titre des frais de commissaire de justice relevant des dépens, sera examinée dans ce cadre.

Monsieur [R] [Y] n'ayant pas effectué depuis le commandement et avant l'audience de paiement, même partiel, et ne justifiant pas de sa situation économique, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement supplémentaires autre que ceux qu'il s'est lui-même jusque-là accordés.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [R] [Y] causant un préjudice à la SCI NOA, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié.
Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [Y] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais et dépens

Monsieur [R] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé, en ce compris le coût du commandement de payer fixé à 235,84 euros.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [Y] sera condamné à payer à la SCI NOA une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

REJETTE l'exception de nullité du commandement de payer ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 janvier 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans un mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [R] [Y] exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y] et de tout occupant de son chef des lieux dénommés E1, E2, E3 et B2 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par Monsieur [R] [Y] exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y], à compter de la résiliation du bail, au 16 janvier 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y], à payer à la SCI NOA l'indemnité mensuelle d'occupation et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;


CONDAMNE Monsieur [R] [Y], exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y], à payer à la SCI NOA la somme provisionnelle de 42.411,08 euros correspondant aux loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 28.974,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y], à payer à la SCI NOA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y], exerçant sous l'enseigne commerciale TRANSPORT FUNERAIRE [Y], aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le cout du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier,Le Juge des Référés,