Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 juillet 2024

N° RG 24/00408 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGTL

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[Z] [K]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

 DU 02 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :


S.A. EURE ET LOIR HABITAT 
dont le siège social est 2 Rue du 11 Novembre , 28110 LUCE, 
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège 
représentée par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [K]
demeurant 3 rue Kennedy - Logement 1 - 28240 LA LOUPE
non comparante, ni représentée



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. 

* * *



















EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2022, la SA EURE ET LOIR HABITAT a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 7 allée François de Bethune 28190 COURVILLE SUR EURE, à Madame [Z] [K] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 309,94 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [Z] [K] un commandement de payer pour une dette d’un montant de 651,64 en principal et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement, rappelant la clause résolutoire insérée au bail. 

Ce commandement a été dénoncé à la commission de prévention des expulsions locatives le 13 novembre 2023.
Par assignation en date du 7 février 2024, la SA EURE ET LOIR HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Madame [Z] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 524,75 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter Du commandement 
- une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- au versement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 janvier 2024. 
La SA EURE ET LOIR HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Elle indique ne pas s’opposer à la demande de report du paiement de la créance. 
Madame [Z] [K], citée en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée. 
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024 . 


MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité
La SA EURE ET LOIR HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Elle justifie également avoir saisi le service impayés de loyers de la CAF d’Eure-et-Loir le 26 octobre 2023 soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Son action est donc recevable. 

Sur le fond

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme "un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer." 

Selon l’article 1728 2°du code civil et l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l'article 2 du contrat de bail en date du 27 novembre 2020 intitulé “Destination” contient une clause précisant que “le locataire occupera le logement exclusivement pour son habitation personnelle, celle de son conjoint, concubin, de ses enfants et parents tels qu'ils sont énumérés sur sa demande de logement au moment de l'attribution”.

L'article 1224 du Code civil dans sa nouvelle rédaction dispose que la résolution peut émaner « soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ». L’article 1227 nouveau du code civil rappelle que « la résolution peut en toute hypothèse être demandée en justice ». 

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le bail a été conclu le12 décembre 2022 comme le démontre le contrat de location et le décompte de créance produit par la SA EURE ET LOIR HABITAT démontre que depuis le mois de mai 2023, Madame [Z] [K] se trouve régulièrement en impayés. La SA EURE ET LOIR HABITAT lui a d’ailleurs adressé un commandement de payer la somme principale de 651,64 € le 10 novembre 2023. 

Dès lors, Madame [Z] [K] a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. 

Par ailleurs, ce défaut de paiement régulier des loyers et des charges depuis presqu’un an caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA EURE ET LOIR HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.



Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 décembre 2023, Madame [Z] [K] est donc sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA EURE ET LOIR HABITAT ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA EURE ET LOIR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail en date du 12 décembre 2022, et de sa créance arrêtée au 16 avril 2024 d’un montant actualisé de 279,71 euros. 

Madame [Z] [K] non comparante au jour de l’audience n’a pu contester ce montant. 

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT la somme de 279,71 euros au titre de l’arriéré locatif tenant compte de l’actualisation faite à l’audience inférieure au montant sollicité dans l’assignation et par conséquent plus favaorable à la locataire. 

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil 
“ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.” Ledit article poursuit en indiquant que “La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge». 

En l’espèce, Madame [Z] [K] non comparante n’a pu solliciter faire savoir si elle entendait solliciter des délais .

En outre, l’adresse de Madame [K] mentionnée sur le commandement du 10 novembre 2023 et sur l’assignation est 3 rue Kennedy 28240 LA LOUPE, il s’agit donc d’une adresse différente de celle de la situation de logement loué, il n’y a par conséquent aucune certitude qu’elle occupe encore le logement loué.

En conséquence, eu égard à ces éléments, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [Z] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux du 10 novembre 2023 et de l’assignation,et de sa dénonciation au représentant de l’État  . 

Eu égard à la position économique de chacue des parties, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT, ayant son siège social sis 2 rue du 11 novembre 28110 LUCE, la somme de 279,71 euros (deux cents soixante dix-neuf euros et soixante et onze centimes) correspondant aux loyers et charges mensualité de mars 2024 incluse, 


PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 12 décmebre 2022, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, et/ou que Madame [Z] [K] ne justifie pas d’une occupation effective des lieux.

AUTORISE la société EURE ET LOIR HABITAT, S.A ayant son siège social 2 rue du 11 novembre 28110 LUCE, à défaut pour Madame [Z] [K] d'avoir libéré les lieux situés 7 allée François de Bethune 28190 COURVILLE SUR EURE dans le délai de 2 mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, de procéder à son expulsion et à celle de tout autre occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

CONDAMNE Madame [Z] [K] à payer à la société EURE ET LOIR HABITAT, S.A ayant son siège social 2 rue du 11 novembre 28110 LUCE, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE que cette indemnité n’est pas révisable ni indexable et est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges en l’absence de résiliation ;   

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;









CONDAMNE Madame [Z] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux du 10 novembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’État ; 
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 Juillet 2024. 



LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDAIsabelle DELORME