Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


05 Juillet 2024


2ème Chambre civile
71F

N° RG 20/05944 - 
N° Portalis DBYC-W-B7E-I5RC


AFFAIRE :

[P] [M]
[N] [O]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3],


copie exécutoire délivrée
le :
à : 





DEUXIEME CHAMBRE CIVILE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente 

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire 


GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.


DEBATS

A l’audience publique du 14 Mai 2024


JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente 
par sa mise à disposition au Greffe le 05 Juillet 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,
 
ENTRE :


DEMANDEURS :

Monsieur [P] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [N] [O]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Christophe BAILLY de la SELARL AVOLITIS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA ARMOR, inscrite au RCS de Rennes sous le n° 411.331.580, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Tiphaine GUYOT-VASNIER de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant


FAITS ET PRETENTIONS

Par acte du 21 septembre 2015, [P] [M] et [N] [O] (ci-après les consorts [M]) ont acquis un appartement et un grenier n°16, lot 63, au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 3]. 

Au cours d’une assemblée générale du 11 juin 2020, une résolution n° 13 a été votée s’agissant du démontage de cloisons en briques situées au niveau des greniers. 

Par acte du 21 septembre 2020, les consorts [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir l’annulation des décisions 13.1 à 13.4, et/ou 13 dans son entier, prises par l’assemblée générale du 11 juin 2020.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré les consorts [M] irrecevables en leur action en nullité contre les résolutions 13.2 à 13.4 et les a déclarés recevables en leur action en nullité contre la résolution 13.1.


***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, les consorts [M] demandent au tribunal, au visa des articles 9, 10-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 544, 545 et 2227 du Code civil, de :
- Considérer recevables et bien fondées leurs demandes.
- Annuler la décision 13.1 prise lors de l’assemblée générale du 11 juin 2020.
- Annuler les décisions 13.2 à 13.4 indissociables et indivisibles de la résolution 13.1.
- Condamner le syndicat des copropriétaires, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de maître BAILLY, à leur régler une indemnité de 10.500 € au titre des frais irrépétibles.
- Les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Les consorts [M] persistent d’abord à solliciter l’annulation des décisions 13.2 à 13.4, au motif que le juge de la mise en état aurait seulement traité de leur qualité d’opposant et de la recevabilité de leur action en contestation au contraire de l’action en annulation qui demeurerait, étant ajouté que le magistrat aurait à tort, retenu l’irrecevabilité des résolutions 13.2 à 13.4 alors qu’elles sont dépendantes de la résolution 13.1. 

Au soutien de la demande d’annulation de la résolution 13.1, ils invoquent d’une part une atteinte à la solidité de l’immeuble et la sécurité des occupants provoquée par les travaux, soulignant que la preuve contraire n’est pas rapportée et que l’une des cloisons, dont ils s’estiment propriétaires, n’a pas été examinée et que cela empêche un examen complet des conséquences sur la stabilité de l’immeuble.

D’autre part, ils font valoir une atteinte à leur droit de propriété. Se prévalant de la prescription trentenaire de l’action en revendication de propriété du syndicat des copropriétaires, ils affirment que la cloison litigieuse a été érigée il y a plus de 30 ans, ce dont le syndic devait avoir connaissance depuis cette date. Ils expliquent en effet que si le règlement de copropriété date du 11 juillet 1958, l’immeuble a fini d’être construit le 12 juillet 1965 et alors que les parties privatives avaient déjà été réparties, si bien que la construction de la cloison ne figure pas dans le règlement de copropriété, antérieur, et que c’est après la construction que les propriétaires de l’époque se sont rendu compte que certains lots ne présentaient pas la contenance requise et que des cloisons ont, de ce fait, été érigées au niveau des greniers afin de les rétablir dans leurs droits, au regard des tantièmes. Ils assurent que depuis 1960, leur grenier n° 16 constituant le lot 63 comporte une cloison, est constitué de deux étages reliés par une échelle, le tout correspondant à 529 tantièmes. Ainsi, si un autre copropriétaire s’est accaparé une partie des parties communes, ils assurent que leur situation est complètement différente : la superficie dont ils sont propriétaires reste inchangée, selon la même configuration que pour leurs auteurs. 

En réponse au défendeur qui prétend que le second étage du grenier aurait fait l’objet d’une jouissance clandestine, les consorts [M] indiquent au contraire que la jouissance en est notoire et expliquent surtout ne pas soutenir le bénéfice d’une prescription acquisitive de la propriété du deuxième étage de leur grenier au sens de l’article 2261 du Code civil mais opposent au syndicat des copropriétaires la prescription trentenaire de l’action en revendication de propriété de l’article 2227 du même code. Ils ajoutent que la réduction de la taille du grenier par la création d’un nouveau couloir n’a donné lieu à aucune réduction des tantièmes de copropriété car a été créé un deuxième étage dans leur grenier grâce à l’édification d’une cloison. Ainsi, les demandeurs estiment qu’avant même l’achèvement de l’immeuble, les copropriétaires se sont entendus pour préserver les droits du lot en compensant la perte de surface par la création de l’étage. 

Ils objectent encore à leur contradicteur que l’occurrence que la surface litigieuse soit un “vide sur comble” indispensable à l’entretien de l’immeuble et traversé par une conduite d’aération, est indifférente dès lors que l’accès n’en est pas empêché et que même la présence d’un équipement commun ne justifie pas l’appropriation de parties privatives par le syndicat des copropriétaires. 

Enfin, les consorts [M] relèvent que les décisions rendues dans l’affaire “[L]”, telles qu’évoquées par le syndicat des copropriétaires, sont sans rapport avec l’espèce puisqu’elles sont relatives à l’appropriation d’une partie des combles communs et à la fermeture de l’accès aux parties communes par un copropriétaire pour une jouissance privative, ce qui n’est pas le cas au cas présent.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] demande au tribunal, de :
- Rejeter la demande d’annulation des décisions 13.2 à 13.4. 
- Débouter les consorts [M].
- Condamner les consorts [M] à lui verser une somme de 10.000 € en vertu de l’article 700 outre dépens.
- Ecarter l’exécution provisoire en cas d’annulation. 

Dès l’abord, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’annulation des résolutions 13.2 à 13.4, l’action afférente ayant été jugée irrecevable par ordonnance du juge de la mise en état régulièrement signifiée et dont il n’a pas été relevé appel, s’agissant en outre de décisions autonomes ainsi qu’il a déjà relevé.

Au fond, il soutient que la décision 13.1 est valable. Il considère d’une part que l’espace litigieux au-dessus du grenier des consorts [M], est un vide sur comble indispensable à l’entretien de l’immeuble puisqu’il permet l’accès à la toiture et à la charpente et une partie commune en ce qu’il accueille un conduit d’aération d’intérêt collectif, ce caractère commun ayant déjà été démontré dans l’affaire [L].

D’autre part, le syndicat des copropriétaires souligne que le titre invoqué mentionne seulement un grenier au 7ème niveau sous comble, au contraire de l’espace affecté à usage de grenier sur vide sur comble au 8ème niveau, la preuve de la propriété de l’espace litigieux par les demandeurs n’étant pas davantage rapportée par le règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division et en déduit qu’il constitue donc une partie commune.

Par ailleurs, le défendeur réfute toute atteinte à la solidité de l’immeuble liée à la démolition des cloisons, le rapport de la société intervenante, non contredit, suffisant à l’écarter puisque la dite cloison litigieuse n’est pas porteuse.

Enfin, le syndicat rejette toute usucapion dès lors que la jouissance de la surface revendiquée n’a jamais été publique ni paisible, la cloison n’apparaissant pas dans la désignation du lot ni dans l’état descriptif de division ou le règlement de copropriété. Il dénie toute valeur probante aux éléments versés en demande, s’agissant de documents d’origine indéterminée ou de courriers du précédent propriétaire et ne constituant pas des actes authentiques. Il considère de même que les plans produits ne sont ni opposables ni pertinents puisque non contractuels et ne faisant pas apparaître la surface litigieuse. A cet égard, il signale que la seule modification ayant eu lieu, est la réunion de deux lots en un, sans affectation des tantièmes. Il ajoute encore n’avoir jamais eu connaissance de l’existence de la cloison si bien que la jouissance n’a jamais été publique et que la prescription trentenaire a pour point de départ l’assignation délivrée en 2020 et n’est donc pas acquise. 

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 22 février 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024. 

MOTIFS

1/ Sur la demande d’annulation des résolutions 13.2 à 13.4

L’article 794 du Code de procédure civile dispose que “les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir, sur les incidents mettant fin à l'instance et sur la question de fond tranchée en application des dispositions du 6° de l'article 789”.

Par ordonnance du 16 mars 2023, le juge de la mise en état a déclaré les consorts [M] “irrecevables en leur action en nullité contre les résolutions 13.2 à 13.4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], en date du 11 juin 2020”.



En l’absence d’appel interjeté contre cette décision, celle-ci a définitivement tranché la recevabilité de l’action relative aux résolutions 13.2 à 13.4, ce qui empêche les demandeurs de persister dans leur demande et de la soulever à nouveau devant le juge du fond, aucun de leurs moyens n’étant opérant. 

Cette demande ne peut prospérer.

2/ Sur la demande d'annulation de la résolution 13.1 

a) Sur l'atteinte alléguée à la solidité de l'immeuble et la sécurité des occupants 

Il est constant qu'il revient à celui qui allègue un fait d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires produit une expertise réalisée par des professionnels, aux termes de laquelle les travaux de destruction des cloisons ajoutées par des copropriétaires au fil des années, ne portent pas atteinte à la solidité de l'immeuble. 

De leur côté, les demandeurs se contentent d’alléguer que cette démolition pourrait avoir des conséquences sur la solidité de l'immeuble, mais sans jamais corroborer leur propos par le moindre élément probant.

En conséquence, et compte tenu de leur carence probatoire, leur demande d'annulation de la résolution 13.1 sur ce fondement sera rejetée. 

b) Sur l'atteinte alléguée au droit de propriété

L’article 2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire”, l’article 3 ajoutant que “sont communes les parties des bâtiments des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (…)”.

Au sens de l’article 544 du Code civil, la propriété est “le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”.

Il est constant que la preuve de la propriété doit être rapportée par l'existence d'un titre de propriété au caractère non équivoque ou par des actes de possession, par des indices et présomptions. 

Au cas présent, si les demandeurs indiquent invoquer la prescription extinctive et non l'usucapion, le tribunal relève que les moyens qu’ils développent tendent en réalité à démontrer qu'ils se comportent comme des propriétaires de la surface litigieuse depuis plus de 30 ans au vu et au su du syndicat depuis lors. 

Dans les deux cas, il leur revient de prouver la connaissance par le syndicat des copropriétaires de leur propriété sur la surface et la cloison litigieuses, c'est-à-dire le caractère public de la possession. 

Ensuite, il est constant que le titre de propriété du 21 septembre 2015 n'inclut pas la surface et la cloison litigieuses. 

L’espace litigieux n'apparaît pas davantage dans le règlement de copropriété, ni dans l'état descriptif de division. 

Les consorts [M] expliquent que le second étage a été alloué à monsieur [J] lors de la construction de l'immeuble, à la suite d'une modification de la configuration de son appartement demandée par monsieur [B], et l'ajout d'une pièce, au septième étage. Ils expliquent que cette modification de la configuration du 7ème étage a entraîné une diminution de la surface du grenier de monsieur [J], qui a justifié que lui soit alloué le second étage du grenier en partie privative. 

S’ils produisent un document décrivant la modification demandée par monsieur [B] pour son appartement, ils ne produisent aucun document officiel ou attestation, émanant du syndicat des copropriétaires expliquant l'impact de cette modification pour monsieur [J], les conséquences sur son grenier et une quelconque contrepartie octroyée. 

Cette opération d'échange n'est pas non plus décrite ou reprise dans l'état descriptif de division, daté de 1966, et donc postérieurement aux travaux d'édification de l'immeuble. 

En outre, le document intitulé “Rectificatif apporté à l'appartement des combles” signé par l'architecte et daté du 23 avril 1960, permet d’établir seulement que la surface de l'appartement du 7ème a été augmentée de 50,93m² à 65,70m² lors des travaux mais il demeure silencieux sur une modification de la surface du grenier n°16 et surtout sur sa propriété. 

Les demandeurs ne justifient aucunement que, à la suite de cette opération affectant la surface du grenier et donc le nombre de tantième correspondant, la surface du grenier est restée inchangée.

Si les courriers datés du 25 octobre 1962 et 21 avril 1960, issus des archives de la ville de [Localité 3] et non signés, ont pour objectif de solliciter auprès d'artisans la mise en place d'un verre mort pour éclairer le grenier et d'une échelle pour accéder au second étage du grenier, ils ne démontrent en rien que monsieur [J] est propriétaire de cet espace. 

Enfin, l'attestation de leur auteur souligne la particularité de la configuration du grenier et le fait qu'il n’a jamais été modifié, mais ne démontre pas que l’intéressé était bien le propriétaire de cet espace. 

Aucune des pièces produites en demande ne permet non plus d'établir le caractère public de la possession revendiquée sur la surface et de la cloison litigieuses et partant, la preuve d'une quelconque modification de l'assiette du lot, entérinée par l'ensemble des copropriétaires.

Ainsi, si les demandeurs ont pu se considérer propriétaires durant une certaine période et que leur situation peut n’être pas comparable à celle du copropriétaire ayant délibérément occupé les parties communes, ils échouent à démontrer le caractère public de cette jouissance et de la connaissance de cette modification par le syndicat de copropriétaires. 

Dès lors que demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur propriété ni ne peuvent se voir appliquer la prescription, l’espace litigieux doit être considéré comme une partie commune. 

Aussi, n’y a-t-il aucun doute sérieux sur le point de savoir si le syndicat était fondé à faire voter cette résolution lors de l'assemblée générale : la surface visée n'étant pas privative, le syndicat était fondé à soumettre cette question à l'ensemble des copropriétaires qui ont donc pu voter conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965. 

En conséquence, la demande d'annulation de la résolution 13.1 des consorts [M] sera rejetée. 

Compte tenu du rejet de la demande, la dispense de participation aux frais de défense du syndicat des copropriétaires est sans objet et sera rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie".

Les consorts [M] succombant à l’instance, en supporteront par conséquent les dépens.

L’article 700 du même code dispose "Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. 
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État". 

L’équité commande de condamner les consorts [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre des frais non répétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits.

Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile prévoit que “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition.


PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que [P] [M] et [N] [O] ont déjà été définitivement jugés irrecevables en leur action en nullité contre les résolutions 13.2 à 13.4 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], en date du 11 juin 2020.

DÉBOUTE [P] [M] et [N] [O] de leur demande en annulation de la résolution 13.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4].

DÉBOUTE monsieur [P] [M] et [N] [O] de leur demande de dispense de participation aux frais de défense du syndicat de copropriété en vertu de l’article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

CONDAMNE [P] [M] et [N] [O] aux dépens.

CONDAMNE [P] [M] et [N] [O] à verser 2.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.


LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE