Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.A.S. ARC EN CIEL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Caroline BORIS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03283 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M6A

N° MINUTE : 
17 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [X] [E], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline BORIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0138


DÉFENDERESSE
S.A.S. ARC EN CIEL denoncée à l’adresse de son mandataire l’AGENCE LAFORET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier




Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03283 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M6A

EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat signé le 10 novembre 2016, la SAS ARC EN CIEL a loué à Mme [X] [E] un studio de 18,38m² situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 652,17 euros outre les charges pour un montant forfaitaire de 30 euros par mois.

Suite à des infiltrations d’eaux par le plafond de son studio, en août 2020, Mme [X] [E] était informée, le 9 novembre 2020, par le mandataire du bailleur, la société BM CONSEIL « LAFORET » de l’accord du propriétaire pour procéder aux travaux

Mme [X] [E] constatant la persistance des désordres, a fait assigner la SAS ARC EN CIEL par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, au visa notamment de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de d’obtenir :
- injonction de la SAS ARC EN CIEL à procéder aux travaux de réfection de la toiture à l’origine des désordres affectant le studio loué,
- la suspension du loyer jusqu’à la parfaite réalisation des travaux,
- la condamnation de la SAS ARC EN CIEL à lui verser les sommes de :
 - 10 173,85 euros représentant 60% du loyer hors charge depuis le mois d’octobre 2022, à parfaire,
 - 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- la condamnation de la SAS ARC EN CIEL aux dépens en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat des 7 décembre 2021 et 5 décembre 2023.

A l’audience du 13 mai 2024, Mme [X] [E], a comparu représentée par son conseil qui s’en est référé à ses écritures signalant l’absence de travaux malgré tentative de conciliation.

La SAS ARC EN CIEL assignée régulièrement à l’étude, au domicile de son mandataire l’agence LAFORET le 26 février 2024 et au siège de la société, le 28 février 2024, n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le trouble de jouissance
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la désinsectisation ne fait pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987 et sont donc en principe à la charge du bailleur, lequel peut toutefois récupérer auprès de son locataire le coût des produits relatifs à la désinsectisation aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987 sur les charges récupérables. Toutefois, il en va différemment lorsqu'il est prouvé que les insectes nuisibles sont apparus par la faute, voire la négligence du preneur, laquelle, se prouve par tout moyen y compris par des présomptions de fait si celles-ci sont suffisamment graves, précises et concordantes.

Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bailleur. 

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. 

En l’espèce, il résulte des échanges de mèl entre la demanderesse et l’agence LAFORET qu’un entrepreneur s’est présenté le 9 octobre 2020 au domicile de Mme [X] [E] ; qu’il a conclu à des fuites en provenance de la toiture ; que la SAS ARC EN CIEL propriétaire des lieux a confié les travaux à l’entreprise FELDEN qui, le 9 décembre 2020, tardait à intervenir du fait des circonstances sanitaires générales, puis en janvier 2021 du fait de la météorologie.

Un constat d’huissier en date du 7 décembre 2021 dressé à la demande de Mme [X] [E], sans convocation du bailleur et en présence d’un ami de la demanderesse, mentionne dans l’axe d’ouverture de la fenêtre gauche du studio :
- un décollement de peinture, pendant en lambeaux, au plafond, 
- un gonflement de l’entoilage à la jonction entre le plafond et le mur, ce dernier paraissant détrempé, 
- des traces d’infiltration sur le coffrage du store déroulant, 
- une bassine comportant des fragments de peinture,
- des auréoles sur la table basse outre un meuble protégé par un film de polyane. 
L’huissier relève également dans les parties communes une trappe de désenfumage scellée par un fil en partie haute.

Faute d’intervention d’une nouvelle entreprise sollicitée par l’agence LAFORET, Mme [X] [E] se faisant l’écho du gérant de la SAS ARC EN CIEL a demandé à l’agence, par mèl du 7 mai 2022, le recours à la société Riboux et Felden déjà intervenue. Il n’est en effet pas contesté qu’une première intervention avait été réalisée dans le courant de l’année 2021 et qu’en décembre 2021, Mme [X] [E] avait constaté, à nouveau, d’importantes infiltrations dans son appartement (pièces 12 et 13).

Le 13 octobre 2022 l’agence LAFORET indiquait que les dégâts étant trop importants et récurants, des devis étaient en cours de réalisation afin d’effectuer des travaux conséquents.
Elle relevait également que Mme [X] [E] avait déjà été indemnisée à ce sujet et qu’elle restait débitrice du loyer du mois en cours (pièce 20).

Le 26 décembre 2022, Mme [X] [E] recevait un commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu’elle avait retenu le paiement de 3 mois de loyer.

Le 26 juin 2023, l’inspecteur de salubrité de la Ville de Paris constatait suite à sa visite des lieux, le 24 mai 2023, une dégradation et des auréoles au plafond signe d’un passage d’eau, des traces de moisissures en parties hautes du coin cuisine ainsi qu’au-dessus de la porte de la salle d’eau et que les VMC dans le coin cuisine et la salle d’eau ne fonctionnaient pas. Il indiquait en conséquence demander au propriétaire et au gestionnaire de prendre les mesures pour remédier aux désordres. 

A la suite d’une recherche de fuite le 12 septembre 2023 révélant la nécessité de multiples réparations fuyardes au-dessus de l’appartement sinistré, une trentaine d’ardoises étaient changées le 25 septembre 2023 par l’entreprise AG (pièces 29).

Un nouveau constat dressé le 5 décembre 2023 à la demande de Mme [X] [E], sans convocation du bailleur et toujours en présence d’un ami de la demanderesse, confirmait les observations de l’inspecteur de salubrité. Il était fait mention d’une bassine posée sur un meuble contenant de l’eau.

Ainsi il est établi que l’appartement est l’objet d’infiltrations depuis plusieurs années provenant du toit ; que les murs et les peintures sont dégradés ; que des moisissures se développent dans le coin cuisine et la salle d’eau sans toutefois qu’un lien soit fait avec les infiltrations au-dessus de la fenêtre ; que la VMC ne fonctionne pas.

Ces désordres, constatés par l’inspecteur salubrité constituent une violation manifeste de l'obligation du bailleur de jouissance paisible du bien compris dans son ensemble (article 6 b) et ce dernier ne fait valoir aucune force majeure susceptible de l’exonérer de sa responsabilité.

En ces conditions, il sera fait droit à la demande d’indemnisation du trouble de jouissance formée par Mme [X] [E]. Celle -ci sollicite le remboursement de l’équivalent de 60% du loyer hors charges depuis le mois d’octobre 2022 à parfaire au jour de l’audience. 

Il résulte bail produit que l’appartement d’une surface de 18,38m² est composé d’une seule pièce. Si la partie du studio impactée par les infiltrations est circonscrite à l’extrémité de la pièce au niveau des fenêtres, les nuisances d’humidité aggravées par une VMC défaillante, les démarches multiples engagées par Mme [X] [E] et le temps de réaction tant du bailleur que du gestionnaire, justifient la condamnation de la SAS ARC EN CIEL à verser à Mme [X] [E] l’équivalent de 50% du loyer dû pour la période comprise entre octobre 2022 et mai 2024, soit 6 194 euros (652,17 euros/2 = 326 euros X 19 mois).

Sur l’indécence
Il résulte des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, que le logement loué doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. 

En l’espèce, il est constant que le logement subit des infiltrations d’eaux provenant du toit, que les réparations nécessaires n’ont pas été effectuées alors même que l’inspecteur de salubrité de la Ville de Paris a constaté les désordres et demandé au propriétaire d’y remédier, ce dernier ayant également été mis en demeure par la locataire.

En matière d’indécence, l’article 20-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le locataire de solliciter du juge l’injonction de réaliser les travaux ainsi qu’une réduction voire une suspension du loyer jusqu’à la cessation des désordres.

En l’espèce, il n’est pas justifié aux débats des suites données à la nouvelle recherche de fuites menée le 24 janvier 2024 par l’entreprise AG. 

Il sera donc fait droit à la demande d’injonction à la bailleresse de faire procéder aux travaux de toiture avec réduction de 50% du montant du loyer jusqu’à leur achèvement, une suspension du loyer total ne se justifiant pas, le logement pouvant encore être habité.

Sur les demandes accessoires 
La SAS ARC EN CIEL partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile. Les constats d’huissiers n’entrant pas dans les dépens nécessaires à la conduite de la présente procédure, Mme [X] [E] sera déboutée de sa demande tendant à les intégrer aux dépens. En revanche, ils seront indemnisés au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera ainsi accordé à Mme [X] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, compte tenu des diligences judiciaires qu’elle a dû accomplir.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ARC EN CIEL à verser à Mme [X] [E] la somme de 6 194 euros en réparation du trouble de jouissance subi dans le studio situé [Adresse 2] ;

ENJOINT à la SAS ARC EN CIEL de faire procéder aux travaux de toiture afin de remédier aux infiltrations subies dans le studio situé [Adresse 2] ;

REDUIT de 50% le montant du loyer dû par Mme [X] [E] qui sera fixé à la somme de 326 euros, hors provision pour charges, jusqu’à la parfaite réalisation des travaux ;
 
CONDAMNE la SAS ARC EN CIEL aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS ARC EN CIEL à verser à Mme [X] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [X] [E] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.


Le greffierLe juge des contentieux de la protection