Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C.I. SAINT MESMIN


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01162 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AUS

N° MINUTE : 
4 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet BELLEROCHE - [Adresse 1]
représenté par Me Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442


DÉFENDERESSE
S.C.I. SAINT MESMIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01162 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AUS

EXPOSE DU LITIGE
La SCI SAINT MESMIN est propriétaire des lots n°124, 29 et 213 consistant en un appartement, une cave et un box de stationnement dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris la SCI SAINT MESMIN, par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes :
- 7 265,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 187,46 euros à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023 et à compter de l’assignation pour le surplus,
- 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés depuis plusieurs années, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation, précisant que la dette était réduite à 4 579,11 euros du fait de versements intervenus dont 26,90 euros constituée des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Bien qu'assignée à l’étude la SCI SAINT MESMIN n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI SAINT MESMIN concernant lots n°124, 29 et 213, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 7/10000, 2/10000, 58/10000), 
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 30 décembre 2022 au 30 décembre 2023 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7 265,31 euros en ce compris 26,90 euros de frais de recouvrement et une reprise d’un solde d’un montant de 2 16,89 euros,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 août 2022, 6 octobre 2022 et 27 juin 2023 approuvant les comptes des charges et travaux de l’année 2021 et 2022, votant les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024, les travaux de modernisation de la vidéosurveillance avec appel de fonds unique au 1er octobre 2022, la réalisation d’une infrastructure de recharges pour véhicules électriques avec appels de fonds les 1er octobre 2022 (33%), 1er janvier 2023 (33%) et 1er avril 2023 (34%), les travaux de remplacement de la source centrale des blocs secours et l’appel de fonds unique au 3 octobre 2022, le remplacement de l’ascenseur principal 3 avec appels de fonds les 1er juillet 2023 (33%), 1er octobre 2023 (33%) et 1er janvier 2024 (34%), le remplacement du plexi des rampes d’accès à l’immeuble avec appel de fonds unique le 1er octobre 2023.
- les frais de recouvrement suivants : 8,50 euros pour un rappel en lettre simple du 3 février 2023, 18,40 euros pour un rappel par lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 juillet 2023.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 440,19 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024 après déduction des sommes figurant au décompte entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2023 (total de 2 032,20 euros) non justifiées par les pièces produites.

Il conviendra pour le demandeur de déduire de ce montant les sommes déjà réglées par le défendeur, aucun décompte permettant au juge de céans de connaître précisément les sommes versées n’étant produit aux débats.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure par avocat du 26 octobre 2023, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l’espèce les deux courriers produits de rappel en lettre simple puis en lettre recommandé constituent des diligences ordinaires incombant au syndic qui ne justifient pas d’imputer les montants de 8,50 et 18,40 euros au décompte des sommes dues par la SCI SAINT MESMIN. Il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 14 euros en remboursement des seuls frais postaux en recommandé, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 octobre 2023.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI SAINT MESMIN, présente de manière récurrente sur une période de 12 mois, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Mais dans la mesure où lors des débats il a été mentionné des paiements faisant diminuer la dette, le montant des dommages et intérêts alloués sera toutefois revu à plus justes proportions et fixé à la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires
La SCI SAINT MESMIN, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI SAINT MESMIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE la somme de 5 440,19 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés et 14 euros au titre des frais de recouvrement, pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 26 octobre 2023 ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE devra déduire de cette somme les paiements déjà effectués par la SCI SAINT MESMIN ;

CONDAMNE la SCI SAINT MESMIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI SAINT MESMIN à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BELLEROCHE, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE La SCI SAINT MESMIN aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président.