Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [G] [S]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Nathalie LAGREE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01442 - N° Portalis 352J-W-B7I-C357P

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500


DÉFENDERESSE
Madame [G] [S], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01442 - N° Portalis 352J-W-B7I-C357P


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 octobre 2020, la société HENEO a donné à bail à Madame [G] [S] en sous-location un logement meublé dans une résidence située [Adresse 1], pour une durée d’un an non renouvelable tacitement.

Se prévalant du dépassement de la durée de séjour, de la perte de son statut d’étudiante, et d’impayés de redevances d’un montant de 1561,04 €, la société HENEO a fait signifier au preneur un congé le 10 mars 2023 à effet au 30 avril 2023.

En outre, la société HENEO a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 1561,04 € au titre des redevances impayées par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023 visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, la société HENEO a fait assigner Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Constater la résiliation du contrat le 21 octobre 2021, ou le 10 avril 2023, ou prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation temporaire,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dans un délai de 48 heures et sous astreinte,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [G] [S] à lui payer la somme de 3138,64 € au titre des redevances impayées avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance actuelle outre les charges,condamner Madame [G] [S] à lui payer la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.
A l'audience du 5 avril 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle fait valoir que Madame [G] [S] a dépassé la durée de séjour, qu’elle n’a plus la qualité d’étudiante, et que les redevances sont impayées.

Assigné à personne, Madame [G] [S] n'a pas comparu. Il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [G] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l'espèce, le bail conclu le 21 octobre 2020, contient une clause résolutoire (article 4.4) en cas de manquement du sous-locataire aux conditions de la location et en cas de perte du statut d’étudiant. Le contrat de bail, conclu pour une période d’un an non renouvelable tacitement, rappelle par ailleurs que seule une réadmission prononcée par le bailleur autorise le maintien dans les lieux à l’expiration du délai d’un an.

Un congé, rappelant expressément la durée de séjour limitée à un an, la perte de la qualité d’étudiante de Madame [G] [S] et les impayés de redevances, et précisant que le bailleur entend se prévaloir de la résiliation de plein droit du contrat a été signifié à Madame [G] [S] le 10 mars 2023, à effet selon cet acte au 30 avril 2023.

Si la demanderesse ne justifie pas de la perte de statut d’étudiante de Madame [G] [S], il est établi en tout état de cause que la durée du contrat est expirée, aucune réadmission n’ayant été prononcée.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que la somme visée au commandement de payer signifié le 10 mars 2023 correspondait bien à un montant équivalent à deux mois au moins d'arriéré de redevances et que Madame [G] [S] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois.

Il sera ainsi constaté la résiliation du bail de plein droit au 10 avril 2023.

Madame [G] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis le 11 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

En outre, la demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

Madame [G] [S] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Madame [G] [S] restait lui devoir la somme de 3138,64 € à la date du 30 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, correspondant à l'arriéré des redevances, charges et indemnités d'occupation échues à cette date. 

Madame [G] [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3138,64 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2023 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,
 
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 21 octobre 2020 entre la société HENEO et Madame [G] [S] concernant le logement situé au [Adresse 1] à la date du 10 avril 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à la société HENEO la somme de 3138,64 € due au 30 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, au titre de l'arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux,

DEBOUTE la société HENEO de ses autres demandes,

CONDAMNE Madame [G] [S] à verser à la société HENEO une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [S] aux dépens, 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffier Le juge des contentieux 
de la protection