Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [F] [B] [U]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thomas MERTENS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01537 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36PZ

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [R] [D] [Y] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Thomas MERTENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0726


DÉFENDEUR
Monsieur [M] [F] [B] [U], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier





Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01537 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36PZ

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 29 décembre 2017, M. [R] [H] a donné à bail à M. [M] [U], se disant marié avec Mme [W] [O] un appartement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 880,90 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2023, M. [R] [H] a fait délivrer à M. [M] [U] et Mme [W] [U] un congé pour vente à effet au 3 janvier 2024.

Faute de libération des lieux, M. [R] [H] a fait assigner M. [M] [U], par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé et expulsion du preneur ainsi que tout occupant de son chef avec assistance du commissaire de police et concours de la force publique, fixation de l'indemnité d'occupation à 880,90 euros et condamnation du défendeur au paiement de la somme 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3 000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux dépens.

A l’audience du 13 mai 2024, M. [R] [H], assisté de son conseil, a repris les termes de son assignation exposant un contexte de troubles de voisinage provoqué par le locataire.

Bien qu’assigné à l’étude, M. [M] [U] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. 

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du Code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Enfin, il sera rappelé qu'aux termes de l'article 1849 du Code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social et que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Le défaut de pouvoir du gérant est une cause de nullité de l'acte mais, s'agissant d'une nullité ayant pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé, elle ne peut être soulevée que par la partie protégée.

En l'espèce, le bail à effet au 4 janvier 2018 consenti à M. [M] [U] pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 4 janvier 2021 pour une durée de trois ans conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 pour expirer le 3 janvier 2024.

Le congé du bailleur délivré le 21 juin 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. 

Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II. 

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier.

M. [M] [U] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 3 janvier 2024.

M. [M] [U] étant sans droit ni titre depuis le 4 janvier 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient par conséquent de condamner M. [M] [U] au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 880,90 euros. 

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts.

En l'espèce, faute pour M. [R] [H] de rapporter la preuve d’un préjudice qui ne serait pas suffisamment réparé par la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [M] [U] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 29 décembre 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 4 janvier 2024; 

ORDONNE en conséquence à M. [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [M] [U] à verser à M. [R] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (à ce jour 880,90 euros), à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [M] [U] à verser à M. [R] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens ;

DEBOUTE M. [R] [H] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection