Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51326 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4A7H

N°: 9-CB

Assignation du :
12 février 2024




EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 03 juillet 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE

La SCI ADAR BIS
[Adresse 7]
[Adresse 7]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LAV’STORY
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représentée par Maître Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS - #E0775





DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,




Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties représentées par leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2002, Monsieur [X] [C] et Madame [N] [O] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée LAV'STORY des locaux situés [Adresse 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003.

La société civile immobilière ADAR BIS a acquis la propriété des locaux, venant dès lors aux droits des bailleurs.

Par acte extrajudiciaire du 2 décembre 2014, la société LAV'STORY a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2015. Faute de réponse du bailleur dans les trois mois, le bail s'est renouvelé aux conditions et charges du bail expiré.

Par acte extrajudiciaire délivré le 12 juillet 2023, la société LAV'STORY a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions, à effet au 1er janvier 2024. Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2023, la société ADAR BIS a informé le preneur de son refus de renouveler le bail et de son offre d'une indemnité d'éviction.

Par assignation en date du 12 février 2024, la société ADAR BIS a attrait la société LAV'STORY devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins obtenir la désignation d'un expert chargé essentiellement, d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et celui de l'indemnité d'occupation due à compter de la fin du bail.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2024.

A l'audience, la société ADAR BIS a développé oralement les moyens et prétentions contenus dans ses conclusions, tendant à la désignation d'un expert et au rejet des prétentions adverses.

Aux termes de ses écritures oralement soutenues, la société LAV'STORY sollicite à titre principal le rejet de la demande d'expertise, formule à titre subsidiaire protestations et réserves et demande en tout état de cause la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d'une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
 
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande d'expertise

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

A ce stade, le juge n'est pas tenu de caractériser l'intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d'engager - puisqu'il s'agit seulement d'analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l'existence de faits en prévision d'un éventuel procès.

La mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Si le litige au fond peut n'être qu'éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, il doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s'il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l'article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

L'article L.145-58 du même code dispose que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En l'espèce, la société ADAR BIS a refusé le renouvellement du bail sollicité par la société LAV'STORY en lui proposant de lui payer une indemnité d'éviction, laquelle n'a pu être fixée amiablement.

La société LAV'STORY affirme que la partie adverse est dépourvue de motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire, en exposant en premier lieu que le refus de renouvellement formulé par le bailleur est entaché d'une irrégularité résultant du défaut de mention du bail renouvelé au 1er janvier 2015.


Toutefois, il est constant que la défenderesse s'est vu notifier le refus du bailleur de renouveler le bail avec et offre d'une indemnité d'éviction, dont la nullité n'a pas été prononcée et qui a donc pour effet de mettre fin au bail et d'ouvrir au bénéfice de la société locataire le droit au versement d'une indemnité d'éviction et le droit au maintien dans les lieux dans l'attente de son paiement, l'irrégularité invoquée ne revêtant pas de caractère manifeste et évident.

En second lieu, la société LAV'STORY énonce que le bailleur a fait usage de son droit de repentir et a consenti au renouvellement du bail, en adressant à la société locataire une demande de révision du loyer sous la forme d'un courrier intitulé " Révision du loyer " daté du 30 janvier 2024.

Or, il est manifeste, à la lecture dudit courrier que le bailleur a entendu informer la preneuse de l'indexation du loyer et non mettre en œuvre sa faculté de révision légale. En tout état de cause, en l'absence de manifestation claire et non équivoque du bailleur de faire usage de son droit de repentir et de consentir au renouvellement du bail, il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter les termes d'un courrier et d'un avis d'échéance pour en déduire l'intention du bailleur.

Tout procès en germe portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur par le bailleur n'étant pas manifestement voué à l'échec, il est justifié d'un motif légitime, au sens de l'article 145 du code de procédure civile, de recourir à une mesure d'expertise, qui sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d'instruction.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La société ADAR BIS, partie demanderesse à la mesure d'instruction, sera condamnée aux dépens.

La nature probatoire de la mesure à intervenir, intervenant avant la survenance d'un quelconque désordre ou dommage et avant l'engagement d'une quelconque responsabilité, commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l'audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :

Monsieur [S] [H]
[Adresse 4]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Courriel : [Courriel 11]



lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

- fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

- fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l'affirmative, le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fonds ;

- fournir tous éléments permettant au Tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l'expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- se rendre sur les lieux ;
- à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ;
* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;
* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l'article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme Opalexe et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de quatre mille euros (4000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par la société ADAR BIS à la Régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris avant le 3 septembre 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) au plus tard le 3 mars 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Condamnons la société ADAR BIS aux dépens ;

Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 03 juillet 2024.

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILMarie-Hélène PENOT




















Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 9]
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 10]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX08]
BIC : [XXXXXXXXXX012]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [S] [H]

Consignation : 4000 € par La SCI ADAR BIS

le 03 Septembre 2024

Rapport à déposer le : 03 Mars 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 9].