Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56050 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2JNG

N° : 1

Assignation du :
20, 28 Juillet 2023

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
le 03 juillet 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C1844


DEFENDEURS

Société Civile SAINT HONORÉ-JARDIN DES HALLES
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [T] [R]
[Adresse 8]
[Localité 1] - ESPAGNE

représentés par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS - #B0795



DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation délivrée les 20 et 28 juillet 2023 par la Ville de Paris à l'encontre de la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 418 606 463 et de Monsieur [T] [R], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 5] (Bâtiment B, Escalier 1, 3ème étage, porte 2001, lots n°21 et 22) ;

Vu les écritures déposées par la Ville de [Localité 6] à l'audience du 4 juin 2024 ;

Vu les écritures de la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES et de Monsieur [R] déposées à cette même audience ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur l'usage d’habitation du local

Les défendeurs contestent en substance le fait que la fiche H2 communiquée par la requérante corresponde au local litigieux.

A titre liminaire, il convient de préciser que si une déclaration H2 mentionne que le local est occupé par un locataire et que la rubrique relative au montant du loyer « au 1er janvier 1970 » est remplie, l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 est bien établi. Il ne s'agit pas d'une présomption d'usage d'habitation mais bien de la preuve d'un usage d'habitation.

La Ville de [Localité 6] verse aux débats une fiche H2 portant sur un local de 32 m², situé [Adresse 5], porte « G 2 ». Cette déclaration a été remplie le 19 octobre 1970 par ses propriétaires, Mesdames [U]. Il y est précisé que le local est occupé par Mademoiselle [S] [Z], qui est entrée dans les lieux en 1966 (cette mention étant barrée) ainsi qu'un montant du loyer au 1er janvier 1970, fixé selon le régime de la loi du 1er septembre 1948.

L'acte authentique de vente du 12 juin 1998, aux termes duquel la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES est devenue propriétaire, stipule sous le paragraphe Sur l'occupation du bien, « Que LE BIEN vendu est loué à Monsieur et Madame [K] aux termes d'un bail, sous seings privés en date à PARIS du 2 mai 1966. Ledit Bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, consenti à compter du 1er avril 1966 et moyennant un loyer s'élevant à ce jour à la somme de 2.120,30 Francs par trimestre (…).

Aux présentes sont à l'instant intervenus Monsieur [D] [K], retraité, et Madame [Z] [S], comptable, demeurant [Adresse 5] à [Localité 6] (…). Lesquels ont déclaré en tant que de besoin ne pas vouloir exercer le droit de préemption qui leur a été notifié le 9 mars 1998 ».

Il résulte de ces énonciations que l'un des locataires du bien vendu à la défenderesse est Madame [Z] [S], qui est également l'occupante du local qui est mentionnée dans la déclaration H2 communiquée par la requérante.

Le fait que la surface de 32m² mentionnée dans la déclaration H2 soit inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente dressé en 1998 ne permet pas de remettre en cause le fait que les lieux, objets de la déclaration H2 et de l'acte de vente du 12 juin 1998, étaient occupés par le même locataire, et dès lors, qu'il s'agit d'un seul et même local. En effet, la déclaration H2 étant par sa nature déclarative, elle n'induit pas qu'un mesurage effectif des lieux a été effectué par le propriétaire.

Il est dès lors établi que le local concerné par la déclaration H2 correspond bien à celui dont la défenderesse est propriétaire. Et il est justifié, par la mention d'un loyer au 1er janvier 1970 ainsi que par les mentions de l'acte de vente du 12 juin 1998, que le local était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage 

En l'espèce, le constat de location meublée touristique du 22 juin 2023 établi par l'agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d'une annonce postée sur le site airbnb.fr pour la location courte durée d’un logement, dont l'hôte se nomme [T].

Ce même constat mentionne que le premier commentaire date du mois de décembre 2019 et le dernier commentaire, du mois d'avril 2023. A ce titre, 228 commentaires sont recensés. Enfin, lors de la visite des lieux surprise effectuée le 2 mars 2023, des locataires japonaises ont été rencontrées sur place.

Il n'est pas contesté par la société SAINT HONORE-JARDIN LES GALLES que le local a été donné en location touristique de courte durée, les défendeurs expliquant que Monsieur [R], associé de la société, vivait dans le logement à titre de résidence principale, suivant un contrat de commodat signé le 15 janvier 2020, et qu'il le donnait en location compte tenu de ses déplacements fréquents en Espagne.



Aux termes de l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées de démontrer que le local litigieux constitue sa résidence principale, la preuve étant libre.

Aux termes des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Il n'est pas démontré que le local était occupé, pendant la période litigieuse, au moins huit mois par an, Monsieur [R] précisant d'ailleurs, sur la déclaration du loueur en meublé, vivre en Espagne la majeure partie de l'année et sur l'annonce airbnb, ne pas vivre à [Localité 6].

Il s’ensuit que la résidence principale n'est pas démontrée et que la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES et Monsieur [R] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l'article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant l'appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L'article L. 651-2 dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que le bien a été proposé à la location du mois de décembre 2019 au mois d'avril 2023, soit plus de trois années.

Les relevés de nuitées transmis par la société Airbnb font état de 6 nuitées en 2019, 257 nuitées en 2020, 344 nuitées en 2021 et 359 nuitées en 2022.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat de location touristique fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 205 € la nuitée, la Ville de [Localité 6] estimant à 216.480€ le montant du gain illégal depuis 2019 alors qu'en appliquant le loyer de référence du quartier pour 55m² (25,30€/m²), une location classique n'aurait rapporté que 57051€ sur 41 mois. 

Si les défendeurs contestent le montant à la nuitée retenu par la Ville de [Localité 6], ils n'apportent aucun élément susceptible de contredire cette constatation. Et la différence entre ces deux montants établit que la mise en location touristique a généré, pour les défendeurs, un revenu substantiel.

Il doit être porté au crédit de la société civile immobilière qu'elle a collaboré avec la Ville de [Localité 6] et qu'elle lui a adressé les relevés de nuitées. Il y a également lieu de constater que le bien est sous promesse de vente passée en la forme authentique le 12 février 2024.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, de l'importance des locations, le bien ayant été, à six jours près, donné en location meublée touristique toute l'année 2022, du profit généré par ces locations au regard d'une location classique, du coût de la compensation (110.000€), de la collaboration des défendeurs ainsi que du fait que le bien est sous promesse de vente, il convient de fixer l’amende civile à 25.000 euros.

Sur le retour du local à l'habitation

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Dans la mesure où il est démontré que le local est sous promesse de vente depuis le 12 février 2024, et alors qu'aucune location touristique n'est démontrée postérieurement au constat de location touristique, la demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Succombant à l'instance, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens, ainsi qu'à verser à la Ville de [Localité 6] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne in solidum la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES et Monsieur [T] [R] au paiement :
* d’une amende civile de vingt-cinq mille euros (25.000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;
* de la somme de 2000 euros à la Ville de [Localité 6], au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de retour à l'usage d'habitation ;

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles formée par la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES et de Monsieur [R] ;

Condamne in solidum la SCI SAINT HONORE-JARDIN DES HALLES et Monsieur [T] [R] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 03 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN