Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Nathalie METAIS

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alain DE LANGLE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/07106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REM

N° MINUTE : 
2 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 3] Représenté par son syndic la SAS Marchal Syngest - [Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDEUR
Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nathalie METAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0067


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07106 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3REM


EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [S] est propriétaire des lots n°27, 28, 29 et 75 au sein de la copropriété du [Adresse 3].

Par jugement en date du 15 octobre 2018, le tribunal d’instance de PARIS a condamné M. [T] [S] au paiement de la somme de 4790,81 euros pour les charges de copropriété dues à la date du 18 juillet 2017, outre la somme de 430,40 euros au titre des frais nécessaires et de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS MARCHAL SYNGEST, a fait assigner M. [T] [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, condamner au paiement des sommes suivantes :
➢
6245,20 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;➢580,40 euros au titre des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour la même période, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;➢2000 euros de dommages et intérêts ;➢2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ;➢ordonner la capitalisation des intérêts. 
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son avocat, sollicite du tribunal de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
débouter M. [T] [S] de ses demandes ;condamner M. [T] [S] au paiement de la somme de 6652 euros au titre des charges arriérées et 580,40 euros au titre des frais pour la période du 1er octobre 2018 au 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;condamner M. [T] [S] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner M. [T] [S] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

M. [T] [S], représenté par son conseil, a sollicité du tribunal de :
déduire des sommes réclamées par le demandeur la somme de 5074 euros ;débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes ;condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui rembourser la somme de 438,76 euros au titre du trop perçu ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, prorogé au 12 juillet 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur les charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant que chaque copropriétaire conserve la possibilité de contester le décompte individuel établi à son encontre, notamment s'il soulève une erreur d'imputation ou de calcul de sa quote-part, mais ne peut contester les comptes de copropriété approuvés en assemblée générale après que le vote de l'assemblée soit devenue définitive comme non contestée dans le délai de l'article 42 visé ci-dessus. 

Sur les charges proprement dites

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] verse notamment aux débats :
➢
la matrice cadastrale témoignant de la propriété de M. [T] [S] des lots n°27, 28, 29 et 75 de la copropriété ;➢les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 15 mai 2018, 19 mars 2019, 25 septembre 2020, 21 septembre 2021, 11 avril 2022 et 25 mai 2023 approuvant les comptes arrêtés respectivement au 31 décembre 2017, 31 décembre 2018, 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022 et les budgets prévisionnels pour les exercices 2019 à 2024 ; ➢les appels de fonds et de fonds travaux pour le quatrième trimestre 2018, les quatre trimestres des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que pour les deux premiers trimestres 2024, ainsi que les appels de fonds au titre de travaux spécifiques ;➢les redditions de compte des années 2018, 2020, 2021, 2022.
En dehors de ses observations sur les incohérences des soldes visés dans ceux-ci, M. [T] [S] ne conteste pas les appels de fonds et de fonds travaux mais uniquement les sommes qui sont mises à sa charge unique et non à la charge de toute la copropriété, ainsi que l’imputation de ses paiements. Il ne conteste pas non plus les redditions de compte des années 2018 à 2022.

Au titre de ces appels de fonds, et compte tenu du décompte établi par le demandeur, non contesté en ces points, M. [T] [S] était redevable à ce titre de la somme globale de 9203,17 euros pour la période du 1er octobre 2018 au 30 avril 2024, appels du quatrième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024 inclus.

Sur les sommes imputées uniquement à M. [T] [S]

M. [T] [S] conteste devoir régler seul la somme de 923,94 euros au titre de la « hausse des matières premières » et celle de 1862,85 euros au titre de « l’installation de chantier seconde fois » inscrites au débit de son compte le 1er août 2020.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il s’agit du surcoût lié au fait que les travaux ont dû être réalisés en deux temps en raison du refus injustifié de M. [S] de laisser l’accès à son logement.

Il produit le PV d’assemblée générale du 22 novembre 2016 lors de laquelle les copropriétaires ont adopté la résolution 6.9bis portant sur la création d’une descente d’eau depuis le 5ème étage jusqu’au rez-de-chaussée ; un courriel de la société FAURE du 20 octobre 2017 qui indique au syndic que « les travaux de mise en apparent des évacuations des chambres de services ne pourront être exécutés faute d’accès du fait du/des locataires de M. [S] ». Il est ajouté que « le remplacement de descente en façade est en cours d’achèvement de réalisation et ce jusqu’à la limite des tronçons accessibles au niveau des chambres de service ». L’architecte confirme par un courrier du 5 novembre 2020 que l’absence de possibilité d’intervention de l’entreprise FAURE a entraîné un repli de l’entreprise et une nouvelle intervention deux ans plus tard, et ce pour un surcoût de 1862,85 euros TTC, « avec un surcoût lié aux nouvelles tarifications des matériaux, valeur 923,94 euros TTC, et une nouvelle installation du chantier. »

Dans le laps de temps entre le vote des travaux et leur réception le 20 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris, devant lequel M. [T] [S] n’a pas comparu, a, par ordonnance de référé du 22 décembre 2017, condamné celui-ci à laisser l’accès à ses trois lots du cinquième étage pour la réalisation des travaux de création de la descente votée en assemblée générale, et ce sous astreinte. Statuant sur l’appel interjeté par M. [T] [S] contre cette ordonnance, la Cour d’appel de Paris a, par arrêt du 26 septembre 2018, confirmé l’ordonnance entreprise.

Dans le cadre du litige portant sur ces travaux, deux instances sont en cours devant le tribunal judiciaire de Paris. En premier lieu, la SCI GRAVIER-BOCQUET, propriétaire d’un appartement situé aux 4ème et 5ème étages, au-dessus duquel se situent plusieurs chambres de M. [S], a fait assigner celui-ci et le syndicat des copropriétaires le 25 avril 2023 afin d’obtenir la condamnation de M. [S] à faire réaliser les travaux de mise aux normes des sanitaires de ses chambres conformément au rapport d’expertise réalisé, ainsi que la condamnation in solidum de M. [S] et du syndicat des copropriétaires à réparer ses préjudices matériel, moral et de jouissance.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, M. [T] [S] a fait citer le syndicat des copropriétaires, la société FAURE et M. [H] [I], architecte, aux fins d’être autorisé à faire déposer les canalisations existantes qu’il estime traverser illégalement ses lots n°28 et 29, et de voir condamner in solidum les trois défendeurs à lui verser la somme de 66000 euros de dommages et intérêts, outre une provision sur les frais de dépose et remise.

Il convient de relever que la lecture combinée du rapport de l’architecte du 16 mars 2019 et du courriel de la société FAURE du 20 octobre 2017 permet de comprendre que les travaux avaient été réalisés mais jusqu’à l’aplomb des chambres du 5ème étage et qu’ils n’ont repris qu’en mars 2019. La réalisation d’une partie des travaux justifie qu’une somme ait été imputée à M. [S] à ce titre. Il ressort de l’assignation délivrée le 17 novembre 2023 à l’initiative de M. [S], que le devis initial de la société FAURE, qui ne comprenait pas les raccordements individuels, prévoyait tout de même la nécessité pour celle-ci d’accéder aux logements ; que M. [S] avait en juin 2017, déposé les sanibroyeurs existants et qu’il avait ensuite « à plusieurs reprises contacté le syndic afin de leur faire part de son incompréhension quant au fait de laisser l’accès à ses lots alors que c’était privatif ». La question de la nature des travaux effectués dans les chambres et de savoir s’il s’agit de travaux privatifs ou qui auraient créé une servitude ne remet pas en cause le fait que l’opposition de M. [S], alors qu’il avait connaissance à la lecture du devis de 2015 de la nécessité pour la société d’accéder à ses lots, a conduit à la suspension de ses travaux de 2017 à 2019. Cette suspension a eu pour conséquence d’occasionner un surcoût quant à la remise en place du chantier et à l’augmentation du coût des matières premières. Indépendamment de l’issue des instances en cours, il est ici justifié d’ordonner que ce surcoût soit mis à la seule charge de M. [T] [S].

Les sommes de 923,94 euros et 1862,85 euros seront ainsi imputées à M. [T] [S].


Sur l’imputation des paiements

Conformément à l'article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter ; à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter ; à égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

M. [T] [S] ne justifie pas avoir indiqué au syndic qu’en effectuant les paiements des 30 janvier et 11 juin 2020, il souhaitait régler les charges de copropriété courantes. S’agissant de dettes échues, il convient de déterminer les dettes qu’il avait le plus intérêt à régler.

Il est constant que l’intérêt d’un débiteur est d’exécuter en premier lieu les décisions de justice intervenues à son encontre dans la mesure où ces condamnations font courir des intérêts légaux à compter de leur signification, sauf disposition contraire.

Il convient de statuer sur l’imputation des paiements suivants :
- 4050,66 euros le 26 juillet 2018 ;
- 6000 euros le 30 janvier 2020 ;
- 3000 euros le 11 juin 2020.

S’agissant des décisions de justice intervenues à son encontre, M. [T] [S] a été condamné :
- par ordonnance de référé en date du 22 décembre 2017, au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
- par arrêt en date du 26 septembre 2018, au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens d’appel ;
- par jugement en date du 15 octobre 2018, au paiement de la somme de 4790,81 euros au titre des charges de copropriété dues au 18 juillet 2017, de 430,40 euros au titre des frais nécessaires, de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Comme indiqué ci-dessus, il est de son intérêt sur un plan financier, d’exécuter en premier lieu ces décisions aujourd’hui définitives. Il convient de relever que si M. [T] [S] conteste l’imputation des paiements, il ne conteste pas le calcul opéré par le syndicat des copropriétaires quant aux sommes dues, et en particulier le montant des intérêts.

Ainsi, il était redevable pour la première décision de la somme de 4050,66 euros réglée par lui le 26 juillet 2018 ; pour la seconde décision de la somme de 2665,43 euros et pour la troisième de la somme de 6384,37 euros, soit un total pour ces deux condamnations de 9049,80 euros.

Il est justifié d’imputer à ce paiement, le règlement de la somme de 6000 euros le 30 janvier 2020 et celui de la somme de 3000 euros le 11 juin 2020. Le créancier ne sollicite pas d’imputer un paiement ultérieur au règlement du solde de 49,80 euros. La présente juridiction ne peut statuer ultra petita.

Ainsi, seront imputés au règlement des charges dues pour la période du troisième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024, les paiements suivants : 1000 euros le 2 juillet 2020 ; 1200 euros le 13 juillet 2020 ; 1000 euros le 8 septembre 2020 ; 367,30 euros le 15 juin 2021 ; 367,30 euros le 21 septembre 2021 ; 546 euros le 14 avril 2022 ; 857,36 euros le 15 décembre 2022, soit un total de 5337,96 euros. M. [T] [S] ne fait pas état d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

L'ensemble de ces éléments permet d'établir qu'au 30 avril 2024, M. [T] [S] est redevable de la somme de 6652,00 euros (9203,17 + 923,94 + 1862,85 – 5337,96), pour la période du quatrième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024 inclus.

Il sera condamné au paiement de cette somme et débouté de sa demande de remboursement d’un trop-perçu.

Sur les frais nécessaires

S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, dispose qu'il convient de ne faire supporter au copropriétaire défaillant que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires et notamment, précise le texte, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Il sera ici rappelé que toute facture d'avocat ne peut être retenue qu'au titre des frais irrépétibles et par conséquent dans le cadre des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; qu’en outre, les frais de « transmission à avocat » que le syndic facturerait doivent être écartés comme relevant de la mission globale du syndic ; qu’il en est de même des frais de « remise à huissier ».

En revanche, il convient de considérer que l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception constitue effectivement une démarche nécessaire à assurer le règlement des charges dues. Son coût à hauteur de 58 euros sera mis à la charge de M. [T] [S].

Ces condamnations seront prononcées avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date de l’actualisation des demandes. Il sera ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée pendant une longue période, d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [S] succombant sur le principe de sa demande de débouté global et de remboursement du trop perçu, il sera condamné aux dépens de l'instance et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [S] sera quant à lui débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 6652,00 euros, due pour la période du 1er octobre 2018 au 30 avril 2024, au titre des charges de copropriété dues, quatrième trimestre 2018 au deuxième trimestre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 58,00 euros au titre des frais nécessaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE M. [T] [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [S] aux dépens de l'instance ;

REJETTE toute demande des parties plus ample ou contraire.


LE GREFFIERLA PRESIDENTE