Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [P] [M]
Me Nathalie CADET

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Madame [P] [M]
Me Nathalie CADET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K2S

N° MINUTE : 
12 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
Madame [F] [T], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nathalie CADET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC240


DÉFENDERESSE
Madame [P] [M], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/03025 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4K2S



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2020, Madame [F] [T] a donné à bail à Madame [P] [M] des locaux situés [Adresse 1] moyennant le paiement d'un loyer de 970 € par mois provision sur charges incluses.

Suivant ordonnance du 30 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Madame [P] [M] et condamné Madame [P] [M] à payer un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 5924,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2022 sur la somme de 1860,96 € et de la signification de la décision pour le surplus, et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 29 juin 2022 et jusqu’à la libération des lieux, outre la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Un procès- verbal de récupération des lieux dressé le 15 mai 2023 fait ressortir que l’expulsion de Madame [P] [M] est intervenue suivant procès verbal d’expulsion du 4 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, Madame [F] [T] a fait assigner Madame [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

25277,90 € au titre des réparations locatives,9600 € en réparation de la perte locative d’avril à novembre 2023,465,20 € au titre du coût du constat de commissaire de justice,5000 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 5 avril 2024, elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [P] [M] assignée suivant procès-verbal de recherches infructueuses n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024.

MOTIFS

I. Sur la demande en paiement de Madame [F] [T] au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. 

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement. 

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l’espèce, il est précisé à titre liminaire que seules les réparations figurant sur les factures dont il est demandé le paiement peuvent être examinées et ce quand bien même d’autres dégradations seraient invoquées dans l’acte introductif d’instance qui reproduit les constatations du commissaire de justice réalisées le 6 juin 2023, dès lors que la demande de réparations locatives est en l’occurrence limitée au paiement de ces factures.

En outre, il est relevé que Madame [F] [T] ne caractérise pas pour chaque poste de travaux figurant sur ces factures en quoi ces travaux correspondraient à des dégradations imputables au locataire ou à des réparations relevant de l’obligation d’entretien du locataire.

A cet égard, est rappelé le principe suivant lequel la remise à neuf des revêtements, la revitrification complète des parquets ou le remplacement complet d’éléments d’équipements ne relèvent pas en soi de réparations d’entretien courant à la charge du locataire mais bien de l’obligation d’entretien des lieux incombant du bailleur, et que des traces de meubles sur les murs, des traces sur des plinthes, des rayures sur un parquet ou des éclats sur un carrelage sont en soi inhérents à l’usage normal des lieux qui se dégradent naturellement avec leur utilisation.

Ainsi, il est examiné ci-après chacune des réparations figurant sur les factures dont il est demandé le paiement.

Madame [F] [T] sollicite en premier lieu la prise en charge d’une facture du 27 juin 2023 relative à la fourniture d’une nouvelle porte de cave.
Il ressort du constat de commissaire de justice du 6 juin 2023 que la porte de la cave est ancienne, et que le cadre en bois est en mauvais état.
Le remplacement de cette porte relève par principe de l’obligation d’entretien du bailleur, et aucune dégradation imputable au locataire n’est invoquée ni caractérisée. Cette demande en paiement est donc rejetée.

Le remplacement de la serrure de la porte d’entrée du logement (facture du 7 juin 2023) ne relève pas davantage des obligations locatives, la nécessité de ce remplacement ne ressortant du reste ni de l’état des lieux de sortie ni de la circonstance que Madame [P] [M] ait été expulsée.
Cette demande en paiement est donc également rejetée.

De même, la nécessité de remplacer quelques lames de parquet et l’imputabilité des dégradations du parquet à la locataire ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie, les photographies de l’état des lieux d’entrée établissant qu’il s’agit d’un parquet très ancien, avec des lames écartées, des affaissements, des trous, des traces noires, et des variations importantes de couleurs, et de simples rayures ou traces de meubles relevant de l’utilisation normale d’un logement. 
La demande en paiement de la facture du 20 septembre 2023 est donc rejetée.

Enfin, s’agissant de la facture du 14 septembre 2023, la demande relative au remplacement de la fenêtre en bois qui ne relève pas en soi des réparations locatives est rejetée, la nécessité de ce remplacement étant du reste insuffisamment établie par le constat du 6 juin 2023 et aucune dégradation de cette fenêtre à l’initiative de la locataire n’étant caractérisée, l’impossibilité de fermer la fenêtre relevant en principe de sa vétusté.

La nécessité de remplacer la baignoire, la douche, le lavabo et de remplacer le carrelage sur l’ensemble des murs et le sol de la salle de bains ne ressort pas non plus du constat du 6 juin 2023, un simple éclat dans la baignoire relevant des aléas inhérents à l’usage normal des lieux et la nature des « détériorations » invoquées du carrelage mural à proximité de la baignoire n’étant ni précisée ni observable sur les photographies jointes au constat. 
L’état de la robinetterie de la baignoire déclaré « hors d’usage » par le commissaire de justice ne ressort pas non plus de la photographie produite identique à celle de l’état des lieux d’entrée, et son remplacement consécutif à son état de vétusté n’incombe pas au locataire. 
L’enfoncement de la porte de la chambre n’est par ailleurs pas établi par l’état des lieux de sortie.

L’étagère murale présente dans la salle de bains a en revanche été enlevée et des fils électriques ont été arrachés. Quelques étagères ont également été enlevées dans la chambre. Il sera alloué en conséquence à Madame [F] [T] pour le remplacement de ces meubles et la réparation électrique la somme de 200 € en considération de la facture produite et de l’état de ces meubles selon les photographies de l’état des lieux d’entrée.

Les toilettes ont été cassées (base de la cuvette et couvercle) justifiant leur remplacement et il sera alloué à ce titre à Madame [F] [T] la somme de 500 €, cette dégradation étant imputable à la locataire.

L’état des lieux de sortie fait également ressortir que quelques objets sont restés dans les lieux (appartement et cave) nécessitant leur enlèvement et que les lieux étaient sales.
Il sera alloué à ce titre à Madame [F] [T] (enlèvement et nettoyage) en considération de la facture versée au débat et de l’état des lieux établi par l’état des lieux de sortie la somme de 500 €.

La nécessité de remplacer une prise arrachée est établie par l’état des lieux de sortie, et caractérise une dégradation imputable à la locataire, tandis que la vérification générale de l’électricité n’incombe en revanche pas au locataire. Il sera donc alloué en conséquence à Madame [F] [T] pour le remplacement de la prise la somme de 100 €.

Enfin, seul le maintien en état de propreté et d’usage des revêtements de peinture incombe au locataire et non la remise à neuf totale de ces revêtements qui relève de l’obligation d’entretien du bailleur environ tous les 5 ans, la peinture s’usant naturellement avec l’usage des lieux, Madame [P] [M] étant restée dans les lieux de janvier 2020 à avril 2023 et la peinture des portes, murs, plafonds n’étant pas neuve dans l’ensemble de l’appartement lors de l’état des lieux d’entrée. 
De plus, les traces d’humidité constatées sur certains murs n’incombent pas par principe au locataire, l’origine de l’humidité et donc son imputabilité au locataire devant être établie. 

L’état des lieux de sortie fait ressortir en revanche de multiples tâches et salissures sur les murs de la chambre, de l’entrée, du salon, de la cuisine et des toilettes et sur certaines portes. 
Dès lors, compte tenu de ces dégradations et de la vétusté atteignant les revêtements, il sera alloué à Madame [F] [T] au titre de la remise en état des revêtements imputable à la locataire, et de la taille du logement la somme de 800 €.

En conséquence, Madame [P] [M] est tenue à l’égard de Madame [F] [T] au titre des réparations locatives de la somme totale de 2100 € dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie ( 920 €).

Madame [P] [M] sera donc condamnée à payer à Madame [F] [T] la somme de 1180 €.

II. Sur le coût de l’état des lieux de sortie

En application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux de sortie est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. S'il ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 
Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, Madame [F] [T] sollicite le paiement du coût de l’intégralité du constat de commissaire de justice réalisé au titre de l’état des lieux de sortie.
Elle ne justifie toutefois pas d’une tentative de constat amiable ni d’une convocation préalable de Madame [P] [M] y compris à l’adresse du logement donné à bail en l’absence d’adresse donnée par Madame [P] [M] lors de son départ.
En conséquence, la demande au titre du coût du constat de commissaire de justice qui n’a pas été établi conformément aux dispositions susvisées doit rester à la charge de Madame [F] [T] et sa demande en paiement à ce titre est rejetée.

III. Sur les autres demandes de dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Madame [F] [T] fait état d’une perte locative de 9600 € d’avril à novembre 2023 dont elle ne précise pas le calcul, occasionnée par la nécessité de faire des travaux dans les lieux. 
Outre le fait que la vacance locative est en soi inhérente aux démarches nécessaires pour trouver un nouveau locataire lors du départ d’un locataire et à la nécessité de réaliser régulièrement des travaux d’entretien des lieux donnés à bail lors de chaque départ, Madame [F] [T] ne justifie ni avoir récupéré la jouissance de son logement le 6 juin 2023 (son attestation unilatérale étant dépourvue de valeur probante) ni que cette circonstance soit imputable à la procédure d’expulsion, l’expulsion ayant été réalisée le 4 avril 2023. Elle justifie par ailleurs de la conclusion d’un nouveau contrat de bail le 22 novembre 2023 alors que les travaux dont elle demande le paiement dans le cadre de la présente instance se sont achevés en septembre 2023, la majeure partie de ces travaux qui ont duré de juin à septembre ne relevant pas par ailleurs des réparations locatives. 
Ainsi, Madame [F] [T] n’établit pas que les réparations locatives mises à la charge de Madame [P] [M] soient à l’origine de la vacance locative de son logement et sa demande d’indemnisation à ce titre est rejetée.

Par ailleurs, Madame [F] [T] n’établit pas que Madame [P] [M] aurait sous loué le logement de sorte qu’aucun préjudice moral ne peut être indemnisé de ce chef.

En revanche, la nécessité de devoir procéder à divers travaux en raison de dégradations causées par Madame [P] [M] caractérise pour la demanderesse un préjudice moral justifiant de lui allouer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [P] [M] qui succombe supportera les dépens de l’instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l'espèce, l'équité justifie de condamner Madame [P] [M] à payer à Madame [F] [T] la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,


CONDAMNE Madame [P] [M] à payer à Madame [F] [T] la somme de 1180 € au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie (920 €), 

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à Madame [P] [M] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, 

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [P] [M] à payer à Madame [F] [T] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [P] [M] aux dépens soit le coût de l’assignation,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE