Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [N] [Z]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître LAGREE Nathalie

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02213 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4EFR

N° MINUTE : 
10 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître LAGREE Nathalie, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0500


DÉFENDEUR
Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02213 - N° Portalis 352J-W-B7H-C4EFR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 juillet 2022, la société HENEO a donné à bail à Monsieur [N] [Z] un logement meublé dans une résidence située [Adresse 1], pour une durée d’un mois renouvelable tacitement.

La société HENEO a fait signifier au preneur un commandement de payer la somme de 1042,33 € au titre des redevances impayées par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2022 visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la société HENEO a fait assigner Monsieur [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Constater la résiliation du contrat le 28 janvier 2023, ou prononcer la résiliation judiciaire du contrat d’occupation temporaire,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, dans un délai de 48 heures et sous astreinte,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer la somme de 1511,64 € au titre des redevances impayées au 2 novembre 2023 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance actuelle outre les charges,condamner Monsieur [N] [Z] à lui payer la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.
A l'audience du 5 avril 2024, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle fait valoir que Monsieur [N] [Z] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, ne règle pas régulièrement ses redevances et occasionne des nuisances dans la résidence.

Assigné à étude, Monsieur [N] [Z] n'a pas comparu. Il sera par conséquent statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [N] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l'espèce, le bail conclu le 11 juillet 2022, contient une clause résolutoire (article 7) en cas de non paiement de la redevance.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [N] [Z] le 28 décembre 2022, pour obtenir le paiement de la somme de 1042,33 € correspondant bien à deux fois au moins le montant de la redevance mensuelle.

Les causes du commandement ont toutefois été réglées dans le délai d’un mois par le versement de la somme totale de 1735,42 € entre le 5 janvier 2023 et le 24 janvier 2023, les paiements du résident devant être imputés sur la dette qu’il a le plus intérêt à acquitter (article 1342-10 du code civil).

La résiliation de plein droit du contrat ne peut donc être constatée.

En revanche, le décompte du 12 mars 2024 fait ressortir une dette locative à cette date de 1643,44 €.

La violation caractérisée et continue par le résident de son obligation de payer la redevance au terme convenu constitue un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat à ses torts exclusifs qui prendra effet à compter du 3 novembre 2023, en application de l’article 1229 du code civil, et donc pour ordonner son expulsion, sans qu’il n’y ait lieu dès lors d’examiner les autres manquements contractuels invoqués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

En outre, la demande d’astreinte, prématurée, est rejetée.

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevances et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [N] [Z] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail justifie d’allouer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [Z] restait lui devoir la somme de 1511,64 € à la date du 2 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, correspondant à l'arriéré des redevances échues à cette date. 

Monsieur [N] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 1511,64 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du terme de novembre 2023 à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance et des charges qui aurait été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile limités à l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

REJETTE la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail conclu le 11 juillet 2022 entre la société HENEO et Monsieur [N] [Z] concernant le logement situé au [Adresse 1],
 
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 11 juillet 2022 entre la société HENEO et Monsieur [N] [Z] concernant le logement situé au [Adresse 1] avec effet au 3 novembre 2023,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la société HENEO la somme de 1511,64 € due au 2 novembre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, au titre de l'arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme de novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération des lieux,

DEBOUTE la société HENEO de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] à verser à la société HENEO une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux dépens, soit le coût de l’assignation mais non le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffier Le juge des contentieux
 de la protection