Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/08470
N° Portalis 352J-W-B7H-C2HOX



N° MINUTE : 6

Assignation du :
22 Juin 2023


Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :



Expert : [X] [M][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 6]





JUGEMENT 
rendu le 05 Juillet 2024

DEMANDEUR

Monsieur [L] [V] [C] [G]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294



DEFENDERESSE

S.A.S.U. YK65
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Jacques PITTERI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0033

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière


DEBATS

A l’audience du 22 Avril 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 1999, Monsieur [L] [G] a donné à bail en renouvellement à Monsieur [B] [W] des locaux à destination de "commerce d'alimentation générale" dépendant d'un immeuble situé [Adresse 7] dans le [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er janvier 1998, moyennant un loyer annuel en principal de 50.000 francs.

La destination des lieux est la suivante : alimentation générale. 

Par acte authentique du 13 juillet 1999, Monsieur [B] [W] a cédé son droit au bail à la société en formation KAREN KEVIN et le bailleur appelé à la cession a déclaré consentir à ce que la destination des locaux loués soit modifiée et que désormais l'activité de "VENTE DE VETEMENTS HOMMES-FEMMES-ENFANTS, FABRICATION DANS LES LIEUX A L'EXCEPTION DE LA CHAMBRE DU PREMIER ETAGE, IMPORT-EXPORT ET ACCESSOIRES DE MODE" puisse y être exercée.
La SARL KAREN KEVIN a été immatriculée le 17 août 1999.
 
Par acte sous seing privé du 27 novembre 2020, la société KAREN KEVIN a cédé son fonds de commerce à la société YK65. La cession a été publiée au BODAAC les 12 et 13 décembre 2020.

Par courrier recommandé daté du 24 février 2021, la société YK65 a adressée au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2021 et moyennant le montant du loyer en cours, soit la somme annuelle en principal de 9.157,60 euros.
 
Par mémoire préalable signifié le 30 mars 2023 à la société YK65, Monsieur [L] [G] a accepté le principe du renouvellement à compter du 1er avril 2021 et a proposé un loyer annuel de 23.600 euros, hors taxes et hors charges. 

Par exploit de commissaire de justice du 22 juin 2023, Monsieur [L] [G] a assigné la société YK65 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal :
- Fixer le prix du bail renouvelé le 1er avril 2021 à la valeur locative en raison de la durée effective du bail supérieure à 12 ans,

A titre subsidiaire :
- Fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative en raison de la modification notable de la destination contractuelle et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité,
- Fixer le prix du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 23.600 euros, toutes clauses et conditions du bail expiré restant inchangées,
- Condamner la société YK65 au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de la date de délivrance de la présente assignation, puis sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité avec capitalisation des intérêts ;

A titre très subsidiaire :
- Designer tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et sur la valeur locative des locaux loués,
- Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer plafonné,
- Réserver les dépens. 


Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir en substance que :

- le loyer du bail renouvelé doit être fixé à valeur locative en raison de la durée supérieure à 12 ans du bail, conformément aux dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce, d'autant qu'il indique ne pas être possession de la demande de renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2009, mais seulement de celui en date du 13 juillet 1999, à effet du 1er janvier 1998 et ayant pris fin le 1er janvier 2007 ;
- le déplafonnement est en outre justifié par une modification de la destination contractuelle des lieux loués au cours du bail expiré, en ce que la société preneuse exerce une activité de vente de chaussures, accessoires et équipements de sport depuis l'acquisition du fonds de commerce en date du 27 novembre 2020 ; que cette modification présente l'avantage d'être adaptée à l'évolution du secteur ;
- une modification notable des facteurs locaux de commercialité est également intervenue au cours du bail expiré résultant, non seulement de la réduction du nombre de magasins grossistes de prêt-à-porter à l'emplacement des locaux loués au bénéfice d'une plus grande diversité commerciale dans ce même périmètre, mais aussi d'une gentrification du quartier, de la hausse des prix de l'immobilier dans le [Localité 3] ; et enfin la création, au cours du bail, du jardin Truillot à proximité des lieux loués, ouvert au public, qui attire des chalands ou le personnel des bureaux avoisinants, outre la population riveraine. 
 

Par mémoire en réponse notifié le 12 avril 2024, la société YK65 sollicite le juge des loyers commerciaux de :

- Constater que le bail du 13 juillet 1999 a été renouvelé à effet du 1er juillet 2009, puis de nouveau renouvelé à effet du 1er avril 2021, et qu'il n'a donc pas une durée supérieure à 12 ans,
- Débouter le bailleur de ses demandes,
- Subsidiairement, désigner tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et de la valeur locative des locaux loués,
- Condamner le bailleur à payer à la société YK65 la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Monsieur [L] [G] aux dépens, y compris les frais de l'expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société YK65 fait valoir en substance :

- que contrairement à ce qui est allégué par le bailleur, le preneur souligne que la partie adverse a bien reçu le courrier faisant objet de la demande de renouvellement du bail, à effet du 1er juillet 2009, sans pour autant y avoir fait suite dans le délai imparti de trois mois,
- que la modification notable de la destination contractuelle des lieux loués relevée par le bailleur n'est pas un motif de déplafonnement dès lors que l'extension d'activité a été faite sans que le bailleur s'y oppose, sur le fondement de l'article L. 143-47 du code de commerce c'est-à-dire pour palier le fort déclin de l'activité grossiste en vêtement dans le secteur, et non pour s'adapter à l'évolution du secteur ; que, conformément à la jurisprudence, l'adjonction des termes " sport " dans la nouvelle activité exercée n'est pas de nature à modifier la destination contractuelle des locaux loués,
- qu'afin qu'une modification des facteurs locaux de commercialité soit notable, il faut qu'au cours du bail expiré soient intervenues des modifications ayant entrainé l'apparition d'une flux de chalands complémentaires ; l'évolution à la baisse du nombre de commerce de gros, la gentrification du quartier ou encore à la hausse des prix de l'immobilier sont tous inopérants dès lors que le bailleur n'établit nullement leur incidence sur son commerce,

Par mémoire en réponse n° 2 notifié le 17 avril 2024, Monsieur [L] [G] a réitéré l'essentiel de ses demandes formulées dans son assignation, étant précisé toutefois qu'il ne se prévaut plus de la durée du bail supérieure à 12 ans comme motif de déplafonnement dès lors qu'il reconnaît avoir pris connaissance de la demande de renouvellement du 11 mai 2009, à effet du 1er juillet 2009, ainsi de la demande de renouvellement du 24 février 2021, à effet du 31 mars 2021. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 7] dans le [Localité 3] à compter du 1er avril 2021. 

Il conviendra de constater le principe de cet accord. 


Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L'article L. 145-34 du code de commerce précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de Monsieur [L] [G], demandeur à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, dans les termes du présent dispositif.
 
Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par le preneur pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé.
 
Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS

 
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Constate le principe du renouvellement du bail liant Monsieur [L] [G] à la société YK65 à compter du 1er avril 2021 portant sur des locaux sis [Adresse 7] dans le [Localité 3],

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :


[X] [M] 
[Adresse 2]
[Courriel 8] - [XXXXXXXX01]



avec mission :
- de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] dans le [Localité 3] et de les décrire,
- d'entendre les parties en leurs dires et explications,
- de donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité,
- de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et le montant du loyer plafonné,
- de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
 
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er septembre 2025,
 
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9]) avant le 05 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
Dit que l'affaire sera rappelée le 06 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
 
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,
 
Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 05 juillet 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON