Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B1 — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 20/04611 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XSHI

AFFAIRE : 

S.A.R.L. ST OPTIQUE (la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES)
 C/ 
S.A. CICOBAIL (Me Isabelle LE MERCIER)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Mai 2024
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Madame Patricia GARNIER, Juge
 
Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 04 Juillet 2024

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024

Par Madame Patricia GARNIER, Juge

Assistée de Madame Olivia ROUX, 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ST OPTIQUE
immatriculé au RCS Marseille 488 320 417
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A. CICOBAIL
immatriculé au RCS Paris 722 004 355 
pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Isabelle LE MERCIER, avocat au barreau de MARSEILLE























EXPOSE
 
Par acte sous seing privé en date du 5 août 2011, la SA CICOBAIL a consenti à la SARL ST OPTIQUE un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2], à l'effet d'exploiter un commerce d’opticien, lunetteries et accessoires, sous l’appellation 100 % OPTIQUE.
Le 28 novembre 2018, la SA CICOBAIL a fait délivrer à la SARL ST OPTIQUE un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2019. 
Les locaux ont été restitués le 1er octobre 2020.
toutefois aucune indemnité d’éviction n’était proposée par la SA CICOBAIL à la SARL ST OPTIQUE.

C’est dans ce contexte que, par acte en date du 19 mai 2020, la SARL ST OPTIQUE a fait délivrer une assignation à l’encontre de la SA CICOBAIL.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 5 janvier 2023, de la SARL ST OPTIQUE sollicite, sur le fondement des articles L.145-14 et L145-28 du code de commerce, 232 du Code de Procédure Civile, 1719 et 1240 du code civil, de voir le tribunal :
- DECLARER la demande de la SARL ST OPTIQUE recevable ct bien fondée, et en conséquence :
- FIXER le montant de l’indemnité d’eviction due par la Société anonyme CICOBAIL et la SARL ST OPTIQUE la somme de 178 582,29 euros ;
- CONDAMNER la Société anonyme CICOBAIL à payer à la SARL ST OPTIQUE la somme de 178 582,29 euros HT au titre de l’indemnité d’éviction ;
- CONDAMNER la Societe anonyme CICOBAIL à payer à la SARL ST OPTIQUE la somme de 14 100,05 euros au titre du solde créditeur de l’indemnite d‘occupation ;
- CONDAMNER la Société anonyme CICOBAIL à payer à la SARL ST OPTIQUE la somme de 50 000 euros au titre du préjudice subi par la SARL ST OPTIQUE ;
- DEBOUTER la Société anonyme CICOBAIL de 1’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER la Société anonyme CICOBAIL à payer à la SARL ST OPTIQUE la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure eivile ;
- CONDAMNER la Société anonyme CICOBAIL aux entiers depens, en ce compris les frais d’expertise ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- ET DIRE QUE, conformement aux dispositions de l'artic1e 699 du Code de procédure civile, Maitre Adrienne MICHEL pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir recu provision.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, la SA CICOBAIL demande au tribunal de :
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction dû à la société ST Optique à un montant n’excédant pas la somme de 47.070,54 €, tous postes confondus ;
DEBOUTER la société ST Optique de toutes ses autres demandes ainsi que plus généralement de toutes sommes excédant celle de 47.070,54 € ;
FIXER l’indemnité d’occupation due par la société ST Optique à la société Cicobail à la somme de 13.854,63 €, charge est taxes en sus, pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2020 ;
CONDAMNER la société ST Optique à payer à la société Cicobail la somme de 43.500 € et à titre subsidiaire à la somme de 7.750 € au titre des réparations locatives et remises en état ;
ORDONNER la compensation à due concurrence entre toutes les créances réciproques des parties ;
CONDAMNER en tout état de cause, la société ST Optique à payer à la société Cicobail la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


Le Juge de la Mise en Etat a clôturé l'affaire le 11 janvier 2024 et a renvoyé devant l'audience de plaidoirie du 16 mai 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
 
Sur la demande d'indemnité d'éviction formulée par la SARL ST OPTIQUE :

- sur l’indemnité principale due en cas de perte totale du fonds :

il conviendra de reprendre les conclusions de l’expert sur ce point, avec lesquelles les deux parties s’accordent, exposant qu’il n’y a pas eu de perte de clientèles et qu’aucune indemnité principale n’est donc due à ce titre.

- sur les indemnités accessoires :

1/ l’indemnité de remploi :
Il s'agit des frais et droits de mutation à payer pour l'acquisition d'un fonds de même valeur. Cette indemnité est allouée dans l'hypothèse de la perte d'un fonds de commerce et de son déplacement. 
Il conviendra de se reporter à la surface GLA de 205m² pour calculer cette indemnité telle que décrite dans le bail du 13 janvier 2020.
Sur l’abattement lié à l’activité d’audition, il n’est pas contesté par les parties qu’elle est prévu dans le bail. De plus, elle apparaît sur la devanture du magasin et la porte d’entrée.
Toutefois, il ressort de l’expertise judiciaire du 23 février 2023 qu’elle est plutôt modeste et ne mérite pas un abattement de 50 %.
Il conviendra donc de retenir un abattement de 10 %.

dans les frais à retenir pour le calcul de l’indemnité de remploi, il faut prendre le droit d’entrée (50000€ HT, la TVA étant récupérable), les honoraires de commercialisation (7500€ HT, la TVA de 1500€ étant récupérable). 
La SARL ST OPTIQUE ne produit aucune facture pour les frais de 10 000€ d’enregistrements et honoraires d’assistance à la rédaction des actes qu’elle réclame en plus de ceux prévus par l’expert, il conviendra de les rejeter.

Ainsi, elle sera évaluée à la somme suivante :
(57500€ * 0,90) * 95,50m² 
205m²
soit un total de 24108€.
sur le dépôt de garantie il conviendra de l’inclure dans l’indemnité de remploi et de faire l’objet d’un prorata tel que proposé par l’expert soit :
(7500€*0,90) * 95,50m²
205m²
soit un total de 3145€.

2/ les frais de déménagement, de réinstallation et d’aménagement des locaux :
Il ressort de l’expertise judiciaire que l’ensemble de ces frais justifiés s’élèvent à la somme de 177 818€.

Afin de compenser les aménagements du nouveau local ayant un caractère de convenance ainsi que ceux relevant de la nouvelle activité, il conviendra de ne retenir que les deux tiers de ces frais, au prorata de la seule activité d’optique et de la surface du local évincé :
(177818€ * 2/3) * 95,50m²
205m²
soit un total de 55225€.

3/Sur l’indemnité de trouble commercial :
Cette indemnité est allouée pour couvrir le préjudice résultat de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou faute de réinstallation, de l'arrêt de l'exploitation. Ce trouble est évalué à trois mois de résultat d'excédent brut exploitation.

Il est évalué par l’expert à la somme de 36 864€, qui est validée par la SARL SL OPTIQUE.
Elle est contestée par la société CICOBAIL alors que les bilans 2019 et 2020 ont bien été produits aux débats, que l’éargissemtn d’activité et la proximité du transferts de fond ne doivent pas entrée en ligne de compte pour le calcul de l’indemnité de trouble commercial.

Dans ces conditions, l’indemnité de trouble commercial retenue devra être celle de 36864€.



4/ sur les frais de double loyer :

le congé a été donné le 28 novembre 2018 pour le 31 décembre 2019.
Les nouveaux locaux ont été récupérés par la SARL SL OPTIQUE le 15 mars 2020 alors que le nouveau bail avait été signé le 13 janvier 2020 à effet du 1er janvier 2020. Les anciens locaux ont été définitivement libérés par celle ci le 1er octobre 2020.
Ainsi, une indemnité d’occupation est due par la SARL SL OPTIQUE pour la période courant du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2020.
pendant la période allant du 1er janvier 2020 au 30 septembre 2020, la SARL SL OPTIQUE a également payé un loyer à son nouveau bailleur.
Par conséquent des frais de double loyer sont dues du 15 mars 2020 au 30 septembre 2020, pour l’ancien local elle a payé la somme 14575€ charges comprises au total.
Ces frais devront être pris en charge par la société CICOBAIL à hauteur de :
(14575€ * 0,90) * 95,50m²
205m²
soit un total de 6111€, soit pour un seul mois la somme de 801€ (6111€ *30/229).
L’expert expose qu’il y a eu la période COVI qui a certainement retardé les travaux dans le nouveau local.
Toutefois, il s’agissait également d’une période où tous les magasins étaient fermés ce qui a permis à la société ST OPTIQUE de réduire son trouble commercial, alors qu’il a été indemnisé normalement par le tribunal.

Dans ces conditions, il conviendra de retenir une période de un mois de double loyer soit la somme de 1561,80€ HT propos par la société CICOBAIL.

Par conséquent, les indemnités accessoires représentent un montant total de 120 903€.

Sur l'indemnité d'occupation du 1erjanvier 2020 au 30 septembre 2020:


L'expert remarque que la valeur locative au 1er janvier 2020 était particulièrement haute par rapport à la localisation du local commercial, soit 249€ du m², les loyers pratiqués étant compris dans la zone à cette période allant de 177€/m² à 232€ /m².
C’est pourquoi elle retient une moyenne pondérée de 190€ /m², donnant un total de 10567€ TTC (sur 74,15m²).

Or, la société SL OPTIQUE a versé la somme de 24 667,05€ au titre d’indemnité d’occupation sur cette période, se référant au loyer contractuel.

Toutefois, le tribunal considère que l’expert ne verse aucun élément aux débats permettant de vérifier cette évaluation. De plus, il est coutume d’évaluer l’indemnité d’occupation comme les loyers en cours.

La SARL SL OPTIQUE a versé la somme de 6300€ le 1/01/2020, le 1/04/2020 et le 1/07/2020 soit un total de 18900€ TTC. La régularisation des charges 2019 ne doit pas faire partie du calcul de l’indemnité d’occupation sur la période de 2020 et pour la régularisation des taxes foncières on ne sait pas à quelle période elle correspond.

La demande de la société CICOBAIL 13854,63€ « charge et taxes en sus » est trop imprécise pour être retenue.

Dans ces conditions, il conviendra de retenir la somme de 13854,63€ et de condamner la société CICOBAIL à rembourser la somme différentielle versée par la SARL SL OPTIQUE soit un montant de 5045,37€.


Sur les réparations locatives :


En application de l’article 13 du bail commercial en date du 5 août 2011, le preneur dot rendre les locaux en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations loctives, ls parties entendat déroger à l’article 1755 du code civil.

En l’espèce, un procès verbal contradictoire de sortie en date du 1er octobre 2020 fait apparaître que les murs ont besoin d’être repeints et que quelques menus travaux doivent être exécutés.
Toutefois, l’expert judiciaire, qui a demandé des devis aux bailleurs de remise en état du local en vain, expose que le prix de 43500€ HT n’est pas justifié et propose d’évaluer les frais à la somme de 7750€HT comprenant 1500€ HT pour le nettoyage des sols et la remise en place des fils électriques dans le faux plafons ainsi que 6250€ HT pour les travaux de peinture pour l’ensemble du local.

Cette évaluation paraît conforme aux travaux à exécuter au vu du détail des réparations à effectuer figurant dans le procès verbal contradictoire de sortie en date du 1er octobre 2020.

il ressort du bail commercial du 5 août 2011 que ces travaux sont des frais d’entretien à la charge du preneur et qu’ils doivent donc être payés par celui ci.

Dans ces conditions, il conviendra de condamner la SARL ST OPTIQUE à payer la somme de 7750€ à ce titre à la société CICOBAIL.


Sur les dommages intérêts sollicités par la SARL ST OPTIQUE pour défaut d’attractivité de la zone commerciale :
L'article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Il est constant que la propriétaire d'une zone commerciale engage sa responsabilité lorsqu'elle modifie par son propre fait la commercialité des locaux qu'elle loue dans un but défavorable au preneur.
De plus, il est constant que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à son usage et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et à défaut de stipulation particulière du bail, il n'est pas tenu d'assurer la commercialité du centre. 
Ainsi, seule une stipulation expresse du bail pourrait mettre à la charge du bailleur une obligation d'assurer la commercialité de son centre commercial. 

A titre liminaire, en l’espèce, il ne figure aucune clause spécifique dans le bail du 5/08/2011 mettant à la charge du bailleur une obligation d'assurer la commercialité de son centre commercial. 

De plus, ce dernier démontre par la production de justificatifs qu’une entreprise assurait le nettoyage du centre commercial.

Enfin, il n’est pas démontré par le preneur que la baisse de son chiffre d’affaire entre le 30 septembre 2016 et le 30 septembre 2018 provient d’une absence de délivrance d’une commercialité dynamique par le bailleur.

Dans ces conditions, il conviendra de débouter la SARL ST OPTIQUE de cette demande.


Sur les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire: 
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner la sociéé CICOBAIL aux dépens.

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.

En l’espèce, la société CICOBAIL expose que les demandes d’indemnité d’éviction était trop élevé pour qu’elle puisse aboutir et que c’est pour cette raison qu’elle n’en a versé aucune. Elle ajoute qu’elle ne doit pas être condamnée à payer un article 700 car elle a été obligé de saisir la justice pour que la SARL ST OPTIQUE entende raison sur la disproportionnalité de ses demandes.

Toutefois, la société CICOBAIL ne produit aucun courrier laissant penser qu’elle a fait une contre proposition au courrier du 24 juillet 2019 que la SARL ST OPTIQUE lui a fait parvenir pour lui proposer une indemnité d’éviction d’un montant de 1027080€.

Dans ces conditions, il convient de condamner la société CICOBAIL à payer la somme de 4000€ à la SARL ST OPTIQUE.

Il convient d'ordonner l'exécution provisoire de la présente décision. 



PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

FIXE l’indemnité d’éviction due par la SA CICOBAIL à la somme de 120 903€ ;

CONDAMNE la SA CICOBAIL à payer la somme de 120 903€ à la SARL ST OPTIQUE à ce titre ;

CONDAMNE la SA CICOBAIL à rembourser la somme de 5045,37€ à la SARL ST OPTIQUE au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE la SARL ST OPTIQUE à payer à la SA COCOBAIL la somme de 7750€ au titre des réparations locatives dues au titre du bail du 5.08.2011 ;
 
ORDONNE la compensation de ces sommes ;

et par conséquent, 

CONDAMNE la SA CICOBAIL à payer la somme de 118 198,37€ à la SARL ST OPTIQUE ;
 
DEBOUTE la SARL ST OPTIQUE de sa demande de dommages et intérêts pour défaut d’attractivité de la zone commerciale;

CONDAMNE la SA CICOBAIL à payer la somme de 4000€ à la SARL ST OPTIQUE sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SA CICOBAIL à payer les dépens de l’instance, maître Adrienne MICHEL pourra recouvrer directement recouvrer les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE SECTION B DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 4 juillet 2024.

LE GREFFIERLE PRESIDENT