Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 4 juillet 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.A.R.L. RIVIERA TS IMMOBILIER c/ [C] [W], [L] [Z]
 
MINUTE N°
Du 04 Juillet 2024
 
2ème Chambre civile
 N° RG 20/01641 - N° Portalis DBWR-W-B7E-M3EU 
 












Grosse délivrée à 
Me Jérôme LACROUTS 

expédition délivrée à 
Me Krystel MALLET
Me Raouf BOUHLAL 

le 4 Juillet 2024

mentions diverses















Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du 
quatre Juillet deux mil vingt quatre


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;


DÉBATS

A l'audience publique du 13 Novembre 2023 le prononcé du jugement étant fixé au 26 Février 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 4 Juillet 2024 après prorogation du délibéré, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier,

NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 




DEMANDERESSE: 

S.A.R.L. RIVIERA TS IMMOBILIER immatriculée au RCS de NICE sous le n°483 130 142
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDEURS:

Monsieur [C] [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [L] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Raouf BOUHLAL de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant




*****







































Vu l'exploit d'huissier en date du 5 juin 2020 par lequel la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER a fait assigner monsieur [C] [W] et madame [L] [Z] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu l'ordonnance du juge de la mise en état en date du 15 septembre 2022 ;

Vu les dernières conclusions de la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER (rpva 10 octobre 2023) qui sollicite de voir :
Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970
Vu les articles 1104, 1217, 1231-5 et 1240 du Code civil,
Vu le décret n°2015-724 du 24 juin 2015,
Vu les pièces communiquées aux débats.
La recevoir en ses demandes, fins et conclusions.
DIRE ET JUGER que Monsieur [C] [W] a commis une faute contractuelle en ne respectant pas les dispositions précises du mandat exclusif, à l’origine de son préjudice,
DIRE ET JUGER que Madame [L] [Z] a commis une faute délictuelle distincte ayant concouru à la réalisation de son préjudice,
DIRE ET JUGER qu’en raison de chacune de ces fautes, elle a été évincée de la vente et a ainsi perdu le bénéfice de son droit à rémunération.
En conséquence :
CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [W] et Madame [L] [Z], ou l’un d’entre seulement selon l’appréciation du tribunal, à lui payer la somme contractuellement prévue de 13 000 € à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNER les défendeurs in solidum, ou celui qui succombera, à lui payer la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER les mêmes in solidum aux entiers dépens.
RAPPELER l’exécution provisoire de la décision ;

Vu les dernières conclusions de monsieur [W] (rpva 9 mars 2021) qui sollicite de voir :
Vu l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970,
Vu le décret n°2015-724 du 24 juin 2015.
Vu les articles 1104, 1217 et 1231-5 du code civil,
A titre principal,
JUGER nul et de nul effet le mandat exclusif du 03 avril 2019 faute d’avoir mentionné la clause d'exclusivité et clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire en caractères très apparents ;
En conséquence,
DEBOUTER la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
JUGER que la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER n’a pas rempli ses engagements de commercialisation prévus en page 2 du mandat du 03 avril 2019 ;
JUGER que la SCI SUPER STUDIO a contacté directement Monsieur [W] en vue
d’acquérir son appartement ;
JUGER que la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER ne peut prétendre à une rémunération de 13 000 € pour un bien vendu en dessous du montant convenu initialement de
260 000 € ;
JUGER que la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER est de mauvaise foi lorsqu’elle
prétend qu'il n’aurait pas résilié le mandat exclusif de vente, alors qu’elle en a parfaitement été informée et avait stoppé la présentation et commercialisation du bien immobilier ;

En conséquence,
DEBOUTER la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,
fins et prétentions à son encontre,
En tout état de cause,
DEBOUTER la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,
fins et prétentions ;
CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.
ECARTER l’exécution provisoire de droit ;

Vu l'ordonnance de clôture du 19 janvier 2023 fixant la clôture différée au 13 octobre 2023 ;

Vu les dernières conclusions de madame [Z] (signifiées par rpva après clôture le 10 novembre 2023) qui sollicite de voir :
Vu les articles 803 et suivants du Code de Procédure Civile, 
Vu les articles 1199 et suivants du Code Civil, 
Vu l’article 1240 du Code Civil, 
ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 13 octobre 2023, afin de 
DEBOUTER, la Société RIVIERA TS IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et
conclusions à son encontre ; 
Sur le Fond : 
JUGER qu'elle n’a commis aucune faute délictuelle à l’égard de la Société RIVIERA et ayant concouru à la réalisation du préjudice subi par L’agence ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER ; 
DEBOUTER la Société RIVIERA TS IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et
conclusions ; 
En tout état de cause : 
CONDAMNER la Société RIVIERA TS IMMOBILIER à lui payer la somme de 3.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la Société RIVIERA TS IMMOBILIER aux entiers dépens ; 


MOTIFS :


Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture pour admission des conclusions de madame [Z] :

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. 
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction,
l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le
tout. 
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par
ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision
du tribunal.

La demanderesse s'est opposée à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture pour admission des conclusions de madame [Z], signifiées après clôture de la procédure.

Les conclusions de madame [Z] seront écartées comme signifiées après la clôture de la procédure, le 10 novembre 2023, sans justifier de cause grave permettant de révoquer la clôture et de les admettre.


Sur le fond :

Monsieur [C] [W] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4].
 
Souhaitant le vendre, il a confié le 3 avril 2019 à la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER un mandat exclusif «réussite plus » n°279 pour un prix de 260 000 €, y compris la somme de 13 000 € d’honoraires à la charge du vendeur, pour une durée totale de 12 mois, dont 3 mois irrévocables, à l’issue de laquelle il prendrait automatiquement fin.

La SARL RIVIERA TS IMMOBILIER indique avoir trouvé un acquéreur potentiel en la personne de Madame [L] [Z], et lui a fait visiter le bien à Madame [Z] à plusieurs reprises, laquelle s'est désintéressée du bien ensuite, mais qu'elle a appris quelques mois plus tard, que l’ensemble de ses diligences avait porté ses fruits et que l’appartement lui avait été vendu sans son concours.

Elle conclut qu'elle a été privée de son droit à rémunération par la faute combinée de Monsieur [W], vendeur, et de Madame [Z], acquéreur, lui ouvrant droit à réparation.

Elle soutient que monsieur [C] [W] a manqué à ses obligations contractuelles et a contrevenu au principe élémentaire de bonne foi qui régit toute convention au motif qu'il a consenti à la vente de son appartement sans son concours alors qu'elle était son mandataire exclusif avec un acquéreur qu'elle lui avait présenté.

En réponse à l'argumentation de monsieur [W], elle conclut que la nature du mandat consenti, en l’occurrence « réussite + » est mentionnée sur la première page du mandat, que la portée et les effets de la clause d’exclusivité sont rappelé par la notice d’informations précontractuelle remise au vendeur préalablement à la signature du mandat, que le caractère exclusif du mandat consenti est ensuite rappelé dans la clause "désignation du bien", en première ligne, que l’exclusivité est enfin réitérée à l’article « durée » dont elle constitue la dernière phrase, qu'il était donc parfaitement informé que dans l’hypothèse où il consentirait à l’agence RIVIERA TS IMMO un « mandat réussite », il devrait respecter l’exclusivité consentie et que dans le cas contraire il tenu de verser une indemnité à titre de dommages et intérêts.

Elle conclut que cette clause était suffisamment apparente pour que Monsieur [W] contracte en toute connaissance de cause tant sur la portée que sur les effets de l’exclusivité consentie.

Elle ajoute que monsieur [W] s’était engagé, aux termes du mandant consenti, à orienter spontanément tout acquéreur potentiel vers elle et qu'en cas de résiliation, le vendeur avait l’obligation d’informer son mandataire de l’identité de l’acquéreur avec lequel il entendait s’engageait sans son concours.

Elle invoque également la responsabilité de l'acquéreur madame [Z], au motif qu'en accord avec Monsieur [C] [W], elle a fait fi de l’investissement et des diligences accomplies dans son intérêt par elle, en acceptant délibérément de réaliser la vente, sans son concours, tout en sachant que ce faisant, elle participait à la priver de son droit à rémunération.

Elle soutient que madame [Z] a constitué une SCI SUPER STUDIO afin de poursuivre la vente par cette personne morale, en espérant éviter tout risque de voir sa responsabilité engagée.
En réponse, monsieur [W] conclut à la nullité du mandat dès lors que la clause d’exclusivité n’est pas mentionnée en caractères très apparents, et au débouté de l’agence RIVIERA TS IMMO qui n’aurait informé son mandant de l’identité de Madame [Z].

Il expose qu'il s’est rendu compte que l’agence ne lui présentait aucun acquéreur potentiel et ne remplissait pas sa mission, qu'il n’y a jamais eu de panneau à vendre installé, que l'agent immobilier n'a pas fait réaliser de photographies de l’appartement pour l’annonce, qu'il s'est rapproché de la personne en charge de son dossier auprès de l’Agence et lui a indiqué son souhait de résilier le mandat du 03 avril 2010, que l’Agence a stoppé la commercialisation du bien.

Il invoque la mauvaise foi de la demanderesse.

Il explique qu'il a ensuite était contacté via le site LE BON COIN par Madame [L] [O], gérante de la SCI SUPER STUDIO pour acquérir son appartement, que la vente a eu lieu le 15 octobre 2019 pour un prix de 218 000 €, que ce n'est pas la demanderesse qui l'a mis en relation avec l'acheteur.


Sur la nullité du mandat exclusif du 3 avril 20219 :

L’article 1104 du Code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 6 de la loi HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970, modifiée notamment par la Loi ALUR, encadre strictement les conditions de validité du mandat de l’agent immobilier.

L’article 6 précise que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret (n°2015-724 du 24 juin 2015).

Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.

Monsieur [W] invoque la nullité du mandat, pour non respect de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

En l'espèce, la clause « durée » en page 2 précise que « ce mandat étant consenti en exclusivité, le mandant s’interdit de négocier et/ou vendre le bien sans le concours de l’Agent Immobilier ORPI».
 
De même, en page 3, la clause concernant les obligations du mandant au paragraphe "moi vendeur" contient les dispositions suivantes : « Moi, vendeur : Je m’engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et m’interdis de le vendre sans le concours de l’Agent Immobilier ORPI. "
 
Cette partie de phrase est soulignée.

Le mandat poursuit ensuite : "Les honoraires de l’Agent Immobilier ORPI sont dus lorsque la vente est conclue : 
- Par son intermédiaire ou par toute agence du réseau ORPI, ou avec tout acquéreur présenté et envoyé par lui,
- Avec tout titulaire d’un droit de préemption
- Même après l’expiration de ce mandat, et ce durant 12 mois, avec un acheteur présenté par toute agence ORPI durant la validité de ce mandat ».

Il convient d'en déduire que s'il est interdit au mandant de vendre son bien sans le concours de l'agent immobilier, ses honoraires ne sont dus que lorsque la vente a été conclue par son intermédiaire ou par toute agence du réseau ORPI, avec une action positive de sa part de présentation de l'acheteur.

Ces deux assertions sont contradictoires.

De plus, aucun bon de visite n'est produit au débat, seuls des courriels d'échanges entre madame [T] [P] (non identifée) et madame [L] [Z] sont produits au débat par la demanderesse.

Cette pièce n°2 est insuffisante pour attester de l'intervention de l'agence immobilière dans ladite vente, aucun élément ne permettant de vérifier l'authenticité de ces mails ni leur provenance, ni leurs auteurs.

De plus, il résulte des articles 4 alinéa 1 de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 9 alinéa 7 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont des dispositions d’ordre public, qu’à défaut de mention, dans le mandat, du nom et de la qualité de la personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, cette convention est nulle.

Si l’annulation du mandat de vente prive l’agent immobilier de la rémunération prévue au mandat, cette mesure est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de cette Loi d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.

Or, en l'espèce, aucune idenfication de la personne habilitée n'est indiquée dans le mandat soumis au tribunal.

En outre, la société ORPI RIVIERA TS IMMOBILIER ne justifie pas avoir rempli ses engagements de commercialisation prévus en page 2 du mandat du 03 avril 2019.

Enfin, les conclusions de madame [Z] ayant été écartées des débats, le tribunal ne dispose d'aucun élément concernant ses explications éventuelles.

Or, la seule pièce produite au débat concernant la vente de l'immeuble en cause concerne la vente par monsieur [W] à la SCI SUPER STUDIO (sans précision du nom des associés ou du gérant), du bien en cause, pour un prix de 218.000 euros.

En conséquence de ces éléments, il convient de déclarer nul le mandat en cause et de débouter la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, y compris à l'encontre de madame [Z].


Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [W] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
La SARL demanderesse sera condamné à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l'instance, la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.


PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de madame [L] [Z],

ECARTE les conclusions de madame [L] [Z] signifiées après la clôture de la procédure, le 10 novembre 2023, 

DECLARE nul le mandat invoqué par la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER,

DEBOUTE la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, y compris à l'encontre de madame [L] [Z],

CONDAMNE la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER à payer à monsieur [C] [W] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL RIVIERA TS IMMOBILIER aux entiers dépens de l'instance.


LE GREFFIERLE PRESIDENT