Tribunal Judiciaire · Référé président — 4 juillet 2024

N° RG 24/00344 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M37O

Minute N°2024/ 608




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 04 Juillet 2024




-----------------------------------------

S.C.I. SPORT GEVRES

C/

[F] [K]


---------------------------------------





copie certifiée conforme délivrée le 04/07/2024 à :

Me Sébastien CHEVALIER - 256
Me Yves ROULLEAUX - 09
dossier






MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)


_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________



Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier :Florence RAMEAU


DÉBATS à l'audience publique du 13 Juin 2024

PRONONCÉ fixé au 04 Juillet 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe


ENTRE :

S.C.I. SPORT GEVRES (RCS Nantes N°438229973), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES


DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES


DÉFENDEUR

D'AUTRE PART













N° RG 24/00344 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M37O du 04 Juillet 2024

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 25 août 2021 par Me [Z] [C], notaire associé à [Localité 3], la S.C.I. SPORT GEVRES a donné à bail professionnel à M. [F] [K] des locaux au 1er étage d'un bâtiment destiné aux activités médicales et paramédicales situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de 6 ans à compter du 1er août 2021, à destination de l'activité de podologue, moyennant un loyer annuel de 8 392,56 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 16 février 2024, la S.C.I. SPORT GEVRES a fait assigner en référé M. [F] [K] suivant acte de commissaire de justice du 21 mars 2024 pour solliciter :
- le constat ou subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail,
- l’expulsion de M. [F] [K] et de tous occupants de son chef dès la signification de l'ordonnance,
- le paiement provisionnel de la somme de 3 630,99 € au titre des loyers et charges impayés depuis janvier 2023,
- le paiement de la somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 16 février 2024.

M. [F] [K] réplique que :
- concomitamment au bail mettant à sa charge des provisions sur charges de fonctionnement et frais d'accueil, un contrat de prestations de services a été signé avec la S.C.M. SPORT GEVRES ayant les mêmes associés que la S.C.I., portant sur des prestations d'accueil et de secrétariat,
- en dépit d'une franchise de loyer de trois mois consentie en contrepartie de l'exécution de travaux, une facture de régularisation de charges de 2021 lui a été imposée,
- il s'est plaint dès le 3 novembre 2022 du non-respect des accords passés sur divers points, dont l'absence de justificatifs de charges,
- des factures d'électricité lui ont été transmises sans justification du calcul de sa quote-part,
- épuisé par les réclamations injustifiées du bailleur et des menaces et insultes, il a donné son congé le 29 mars 2024,
- il ne bénéficie pas des services d'accueil et de secrétariat, puisqu'il dispose d'une ligne de portable directe,
- il fait son ménage et n'a pas de point d'eau,
- les provisions sur charges s'élèvent à l'année à 2 170,20 €,
- la production d'un décompte n'est pas suffisante pour justifier des 5 063,80 € de provisions réclamées,
- il a remboursé en sus 423,80 € de factures ENGIE,
- il a payé au total 5 487,60 € qui doivent lui être remboursés,
- l'électricité a été coupée le 16 avril 2024 et n'a été rétablie que grâce à l'intervention d'un commissaire de justice, qui a aussi constaté des dégradations sur son matériel commises en son absence,
- le bailleur lui facture trois mois supplémentaires après son déménagement.

Il conclut au débouté de la demanderesse avec condamnation de celle-ci à titre provisionnel au paiement d'une somme de 5 487,60 € de provisions sur charges non justifiées et factures d'électricité en doublon, 1 500 € de dédommagement de troubles de jouissance et remboursement d'un procès-verbal de constat, 1 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. SPORT GEVRES rétorque que :
- pour tenter d'échapper à ses obligations, M. [K] multiplie les confusions et contre-vérités,
- la franchise de trois mois ne portait que sur les loyers et non les charges qui correspondent aux frais de fonctionnement et d'entretien des parties communes réparties selon les tantièmes,
- les frais de prestations d'accueil et de secrétariat ne sont pas collectés par la S.C.I. mais dus à la S.C.M., et il n'y a pas de double facturation,
- elle a consenti un avoir pour les charges qui n'ont été réclamées qu'à compter de l'occupation réelle des locaux,
- les factures d'électricité sont réparties par moitié avec M. [S] et il a été proposé l'installation d'un sous-compteur, ce que M. [K] a refusé en raison du coût,
- le tableau de répartition des charges validé par le cabinet d'expertise comptable accompagnait les demandes de règlement,
- la demande au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive est audacieuse de la part de quelqu'un qui ne respecte pas ses obligations contractuelles,




- la demande fondée sur la rocambolesque histoire de coupure d'électricité n'est pas fondée et ne viserait pas la S.C.I. mais M. [S],
- c'est M. [K] qui a fait disjoncter l'interrupteur différentiel en tentant de brancher un appareil électrique mal phasé.

Elle maintient ses prétentions initiales.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

L’acte de bail du 25 août 2021 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 8 392,56 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. SPORT GEVRES se prévaut d'un commandement de payer du 16 février 2024 qui n'est pas produit, celui figurant à son dossier, daté du 6 avril 2023, ne portant que sur un arriéré de 664,68 €.

Le bénéfice de la clause résolutoire ne peut être accordé sur la base d'un autre commandement que celui-ci visé, portant sur une somme largement inférieure, alors que des paiements sont intervenus depuis sa délivrance.

Le prononcé de la résiliation du bail ne peut être accordé par le juge des référés qu'en cas d'infraction flagrante aux règles du bail, alors qu'il est seulement fait référence à un arriéré largement inférieur aux charges réclamées, qui sont contestées depuis plusieurs années.

La demande principale sera donc rejetée.

La demande en paiement d'une provision sur l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 3 630,99 € se réfère à un décompte figurant en pièce n° 3, laquelle fait état d'un solde à payer de 1 590,77 €, sans qu'aucune explication ne soit donnée sur le différentiel et alors que les arriérés de charges réclamés depuis 2021 sont contestés.

La demande en paiement d'une provision sera donc rejetée en l'absence de tout document compréhensible à l'appui de celle-ci.

Sur la demande reconventionnelle :

La demande reconventionnelle en remboursement de charges non justifiées et factures d'électricité en doublon ne repose sur aucun fondement précis et ne résulte pas d'une obligation non sérieusement contestable dès lors que :
- le bail prévoyait expressément le paiement de provisions sur charges en sus du loyer,
- des décomptes de charges communes ont été versés aux débats détaillant les différentes charges facturées pour le fonctionnement de l'immeuble, (notamment eau électricité entretien) et la clé de répartition entre les différents occupants basée sur la superficie des locaux occupés,
- la réclamation séparée et en sus des charges d'électricité du cabinet de podologie par moitié des factures d'électricité avec le local de M. [S] alimentés par un compteur commun alors qu'il n'y a qu'un m² de différence ne contrevient pas aux règles du bail, étant donné que les charges d'électricité prévues au poste général concernent les parties communes du bâtiment.

Il convient donc de rejeter en l'état la demande de remboursement de charges.

La demande en paiement d'une provision sur indemnisation de troubles de jouissance contre la S.C.I., fondée sur le comportement de M. [S], n'est pas justifiée, les faits allégués résultant de preuves sérieusement contestées.

La procédure engagée ne peut être considérée comme abusive, dès lors que si la demanderesse en est déboutée, il n'est pas établi qu'elle l'a engagée pour nuire au locataire ou de manière fautive.








Sur les frais : 

Etant déboutée, la S.C.I. SPORT GEVRES devra supporter la charge des dépens selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que le juge des référés est bien incapable de prendre position à ce sujet dans le conflit entre les parties au vu des pièces produites.


DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes principales et reconventionnelles,

Condamnons la S.C.I. SPORT GEVRES aux dépens.


Le greffier, Le président,





Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE