Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 3 juillet 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n°: N° RG 24/03320 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KHT3

MINUTE n°: 2024/ 321

DATE: 03 Juillet 2024

PRESIDENT: Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

S.C.I. IMMO FIN, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Olivier MUL, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué 



DEFENDERESSE

S.A.S. CITY LOUNGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non-comparante





DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 22 Mai 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.



copie exécutoire à 
Me Olivier MUL


1 copie dossier


délivrées le : 

Envoi par Comci à Me Olivier MUL


 




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 octobre 2022, la SCI IMMO FIN a donné à bail commercial à la SAS CITY LOUNGE un local situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant paiement d'un loyer annuel de 90.000 euros HT, payable mensuellement par termes de 7.500 euros HT, avant le 5 de chaque mois, outre les provisions sur charges. 

La SAS CITY LOUNGE ayant laissé certains loyers impayés, la SCI IMMO FIN lui a fait délivrer le 13 février 2024, un commandement de payer la somme de 81.901,17 euros en principal au titre des loyers impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir. 

Ce commandement étant demeuré infructueux, par acte du 25 avril 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI IMMO FIN a fait assigner la SAS CITY LOUNGE, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant sous astreinte, en faisant constater et estimer les réparations locatives par un huissier commis à cet effet avec séquestre du mobilier, juger que le dépôt de garantie restera acquis à titre de dommages et intérêts et de fixer une indemnité d'occupation majorée d’une fois et demi du montant du loyer principal, soit 11.250 euros par mois outre les charges et accessoires. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 166.663,31 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés avec intérêts au taux légal majoré de 500 points à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due, avec capitalisation des intérêts, de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
 
Bien qu’assignée à personne, la SAS CITY LOUNGE n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 22 mai 2024.


MOTIFS 

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. 

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

La SAS CITY LOUNGE n'ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 mars 2024. 

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion sous astreinte, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique et en fixant une indemnité d'occupation, égale à une fois et demi le montant du loyer principal, soit la somme de 11.250 euros HT par mois (= 7.500 + 3.750 euros) conformément aux dispositions prévues au contrat (page 26-27, article 24.2 « sanctions»), à compter du 14 mars 2024, jusqu’à la libération complète des lieux. 

Sur la demande de provision, en l’absence de paiement allégué et en exécution des clauses du bail, la part non sérieusement contestable de la créance s’élève à la somme de 164.911,29 euros, se décomposant comme suit : 
- la somme de 86.101,17 euros TTC au 30/03/2024, majorée de 10 % à titre de pénalité forfaitaire TTC soit 8610.12 euros, la créance principale incluant déjà l’incidence de la TVA, conformément à la clause pénale insérée au contrat de bail (page 22, article 19.1 « modalités de règlement/pénalités ») au vu du détail de la demande figurant dans la discussion de l’assignation, soit la somme de 94.711,29 euros TTC,
- la somme de 70.200 euros TTC correspondant au différentiel de loyers impayés pour la période du mois d’octobre 2022 à mars 2024 correspondant à la réintégration de la franchise de loyer, conformément à la clause figurant en page 31 – article 33.2.
Soit un total de 164.911,29 euros.
 
Il sera fait droit à la demande provisionnelle à hauteur de ce montant à valoir sur les sommes dues arrêtées au 31 mars 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la clause relative au calcul du taux contractuel étant obscure à savoir (sic):
« T=taux de l’intérêt légal majoré de cinq cents (500) points de base ( soit deux pour cent (5%))l’an ».

S’agissant de la capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil prévoit que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Ainsi, les intérêts se capitaliseront conformément l’article 1343-2 du code civil. 

Sur l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros, au vu des clauses à l’article 20 (page 23) et article 24.4 sur les sanctions (page 26) insérées au contrat de bail, l’obligation apparait non sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande. 

Il résulte de l’article 24.4 du contrat de bail (page 26) qu’ « en cas de résiliation, le preneur n’aura droit à aucune indemnité pour les travaux qu’il aurait fait réaliser ou pour toutes dépenses qu’il aurait engagés ou effectuées en vue de son installation dans les locaux loués ».

Ainsi, en application de cette clause, il sera fait droit à la demande tendant à juger qu’aucune indemnité sera due au preneur, en cas de réalisation de travaux dans le local loué par ce dernier.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de l’éventuelle estimation des réparations locatives par un commissaire de justice, au vu de l’article 15 « restitution des locaux » (page 21) du contrat de bail, aux termes duquel un état des lieux de sortie sera effectué éventuellement par voie d’huissier, ne s’agissant que d’une faculté, il n’y a pas lieu à référé sur une autorisation préalable à donner à la bailleresse d’y procéder. 

La SAS CITY LOUNGE sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l'article L.145-41 du code de commerce,
Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 6 octobre 2022, entre la SAS CITY LOUNGE et la SCI IMMO FIN à la date du 14 mars 2024 ;

ORDONNONS à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS CITY LOUNGE et de tout occupant et objet de son chef des lieux loués situés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour une durée de 60 jours passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit ; 

CONDAMNONS la SAS CITY LOUNGE à payer à la SCI IMMO FIN une indemnité provisionnelle d'occupation d’un montant de de 11.250 euros HT par mois, à compter du 14 mars 2024, jusqu’à la libération complète des lieux ; 

CONDAMNONS la SAS CITY LOUNGE à payer à la SCI IMMO FIN la somme de 164.911,29 euros, à titre de provision à valoir sur les sommes dues arrêtées au 31 mars 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation; 

DISONS que les intérêts se capitaliseront conformément l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS le dépôt de garantie d’un montant de 10.000 euros restera acquis la SCI IMMO FIN ;

DISONS qu’aucune indemnité ne sera due au à la SAS CITY LOUNGE, en cas de travaux réalisés par lui dans le local loué, conformément à l’article 24.4 du contrat de bail ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
 
DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes

CONDAMNONS la SAS CITY LOUNGE aux dépens, frais de commandement inclus ; 
 
CONDAMNONS la SAS CITY LOUNGE à payer à la SCI IMMO FIN une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
 

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jours, mois et an susdits



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE