Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre civile — 1 juillet 2024

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE RENNES


01 Juillet 2024


2ème Chambre civile
30B

N° RG 24/01928 - 
N° Portalis DBYC-W-B7H-KXIJ


AFFAIRE :

S.C.I. SOUS LES MANGUIERS,

C/

S.A.S. RENOVATION ET COMPAGNIE,

copie exécutoire délivrée
le :
à : 






DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente 

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente 

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile


GREFFIER : Karen RICHARD qui a signé la présente décision, 


JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties 
En premier ressort, réputé contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente 
par sa mise à disposition au Greffe le 1er Juillet 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur André ROLLAND,
 
ENTRE :


DEMANDERESSE :

S.C.I. SOUS LES MANGUIERS, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° SIREN 499 219 939, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. RENOVATION ET COMPAGNIE, immatriculée au RCS de RENNES sous le n° SIREN 848 012 415, Prise en la personne de son gérant
[Adresse 1]
[Localité 5]
défaillante, assignée selon PV 659 le 08/03/2024


FAITS ET PRETENTIONS


La SCI Sous Les Manguiers, a donné à bail commercial, le 10 septembre 2022, un local commercial d’une superficie de 48 m² situé [Adresse 4] à [Localité 5], à la société Rénovation et Compagnie.

Le bail prévoyait un dépôt de garantie de 1.320 €, correspondant à deux mois de loyers hors charges.

Ce dépôt de garantie n’ayant pas été constitué, la société Sous Les Manguiers a fait délivrer à sa locataire, par acte extrajudiciaire de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, commandement de le payer.

Ce commandement de payer étant resté infructueux, la bailleresse a entendu faire constater le jeu de la clause résolutoire par le président du tribunal judiciaire de Rennes, lequel n’a pas fait droit à sa demande, en raison d’une contestation sérieuse sur l’existence même du motif allégué, le bail faisant en effet mention du versement du dépôt de garantie.

C’est dans ce contexte que, par assignation du 8 mars 2024, la SCI Sous les Manguiers a fait citer la S.A.S. Rénovation et Compagnie devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 23 mars 2023, de condamnation au paiement de la somme de 988,67 € au titre des loyers impayés de mars et avril 2023, de condamnation à une indemnité égale à 10 % dépôt de garantie, des loyers de mars et avril 2023, au paiement du coût du commandement, au paiement d’une indemnité d’occupation journalière à compter du 23 avril 2023 égale à 2 % du montant annuel TTC du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux, outre 10 % des sommes dues à ce titre en vertu de la clause pénale.

La demanderesse sollicite également le prononcé de l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sous une astreinte de 150 € par jour de retard, l’enlèvement des “biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux”, aux risques et périls du défendeur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer.

La société Sous les Manguiers sollicite également condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité 3.000 €, par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction de l’affaire le 18 avril 2024, et faisant application des articles 798 et 799 du Code de procédure civile, ainsi que de l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire, ordonné le dépôt du dossier de la partie demanderesse au greffe avant le 13 mai 2024.

Le dossier a été confié à un juge rapporteur, lequel, conformément à l’article 805 du Code de procédure civile a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

 
MOTIFS

Le commandement délivré le 3 mars 2023, impute deux manquements à la société locataire, le non-paiement du dépôt de garantie de 1.320 €, d’une part, et la non-justification d’une attestation d’assurance sur les locaux loués en cours de validité, d’autre part.

Le commandement vise expressément la clause résolutoire figurant à l’article 17 du bail.

Il y est prévu que la résiliation de plein droit s’applique passé le délai d’un mois d’un commandement la visant, en cas de non-paiement du loyer, ou d’inexécution de toute autre obligation prévue au bail.

Il est exact, comme l’a relevé le juge des référés que l’article 16 de l’acte sous signatures privées du 10 septembre 2022 précise que “pour garantir l’exécution des charges lui incombant, le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, une somme de 1320 €, correspondant à 2 mois de loyer hors charges à titre dépôt de garantie”, donnant l’apparence que la société locataire s’est exécutée de son obligation de paiement.

Ceci étant, si l’article 1359 alinéa 2 du Code civil dispose qu’il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit que par un autre écrit, il n’en reste pas moins, comme il est dit à l’article 1360 que cette règle reçoit exception en cas d’impossibilité matérielle de se procurer un écrit.

En outre, l’article 1353 du Code civil fait peser la charge de la preuve du paiement d’une obligation sur le débiteur, le législateur ayant estimé déraisonnable d’exiger du créancier la preuve négative impossible d’un paiement qu’il n’a pas encaissé.

La société preneuse avait la possibilité de se constituer et de rapporter le cas échéant cette preuve en justice.

Sa défaillance procédurale ne saurait se retourner contre la société bailleresse, sauf à faire supporter à celle-ci une preuve impossible.

Dans ces conditions, il convient de relever que la société Rénovation et Compagnie ne s’est pas exécutée dans le mois de la sommation du paiement de la somme de 1.320 €.

Par ailleurs l’article 11 du bail prévoyait que le preneur s’engage à justifier de la souscription d’une police d’assurance et du paiement à échéance des primes réclamées sur simple réquisition du bailleur.

C’est à la société preneuse de démontrer qu’elle a satisfait à cette obligation dans le mois du commandement.

Son absence de réaction à l’assignation en référé et à celle au fond ne peut avoir pour conséquence d’emporter renversement de la charge de la preuve.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 23 avril 2023 à raison du défaut de régularisation dans le mois des deux manquements invoqués le 23 mars 2023.

La demanderesse justifie de l’absence d’inscription de nantissement sur le fonds de commerce de la date du 1er mars 2024.

Il convient, par conséquent, de faire droit à la demande de constatation de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire et de lui faire produire effet.


Pour les motifs probatoires visés ci-dessus, il convient également de faire droit à la demande en paiement des loyers de mars et avril 2023 soit au total 988,67 €.

Il convient aussi de fixer l’indemnité d’occupation à compter du 23 avril 2023 jusqu’à complète libération des locaux.

Le montant par jour réclamé est de 2 % du loyer annuel, tel que mentionné à l’article 18 du bail intitulé “clause pénale”. 

Aux termes de l’article 1231-5 alinéa 2 du Code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Au cas présent, telle qu’appliquée, la sanction reviendrait à faire supporter à l’occupante une indemnité de 4.800 € par mois, dix fois supérieure au montant du loyer.

Cette peine est excessive en ce qu’elle emporte une disproportion manifeste par rapport à l’importance du préjudice réellement subi.

Il convient par conséquent de la réduire.

Il convient ainsi de fixer l’indemnité d’occupation à 475 € par mois, tout mois commencé au moment où interviendra la libération des lieux étant dû.

Pour les mêmes raisons tenant à la disproportion, il convient de débouter la société Sous les Manguiers de ses demandes de majoration de 10 % du dépôt de garantie, des loyers de mars et avril 2023 et du coût du commandement.

Et ce de plus fort en ce qui concerne le dépôt de garantie que son paiement n’est pas réclamé.

Il convient de faire droit à la demande d’expulsion sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification du présent jugement à partie.

La demande d’enlèvement et de séquestre des biens garnissant les lieux concerne l’exécution de la présente décision.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

L’équité commande que la société Rénovation et Compagnie supporte une indemnité de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 23 mars 2023.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE par le jeu du commandement infructueux du 23 mars 2023, l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 10 septembre 2022.

CONDAMNE la société Rénovation et Compagnie à payer à la société Sous les Manguiers la somme de 988,67 €.

ORDONNE l’expulsion de la société Rénovation et Compagnie et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 4] à [Localité 5].

PRONONCE une astreinte de 150 € par jour à compter du 15ème jour suivant la signification du jugement à partie.

CONDAMNE la société Rénovation et Compagnie à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 475 € par mois à compter du 23 avril 2023 jusqu’à complète libération des lieux, chaque mois commencé étant intégralement dû.

DÉBOUTE la demanderesse de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société Rénovation et Compagnie au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement du 23 mars 2023.

CONDAMNE la société Rénovation et Compagnie à payer à la société Sous les Manguiers la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE