Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

Charges de copropriété

N° RG 22/06270 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWSX3

N° MINUTE : 

Assignation du :
28 Avril 2022
JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 8], représenté par son syndic, le Cabinet COGEIM, S.A.RL
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886


DÉFENDEURS

Monsieur [O], [T] [H]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1383

Madame [I], [W] [K]
[Adresse 3]
[Localité 6]

non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/06270 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSX3


DÉBATS

A l’audience publique du 15 Mai 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DU LITIGE


M. [O] [H] et Mme [I] [K], sont copropriétaires indivis des lots n°81 et 101 au sein de l'immeuble du [Adresse 2] [Localité 8], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire, les a fait assigner, par acte en date du 28 avril 2022, afin d'obtenir paiement des arriérés.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, de :

"DECLARER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic la société COGEIM

CONDAMNER in solidum Monsieur [O], [T], [E] [H] et Madame [I], [W] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] [Localité 8], représenté par son syndic, la société COGEIM, les sommes suivantes :

- 11.761,06 €, appelée entre le 1 er janvier 2018 et le 11 septembre 2023, provision du 3ème trimestre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 21 avril 2021 ;

- 972,14 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 21 avril 2021 ;

- 1500 € à titre de dommages et intérêts ;

- 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTER Monsieur [O], [T], [E] [H] et Monsieur [O], [T], [E] [H] et Madame [I], [W] [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

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CONDAMNER in solidum Monsieur [H] et Madame [K] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, membre de la SELARL BERGER ET ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 696 du code de procédure civile "

Dans ses conclusions, notifiées le 13 novembre 2023, M. [H] demande, au visa des articles 1310 et 1343-5 du code civil, de :

"A titre principal,

-DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions, 

-JUGER que le montant des sommes réellement dues par Monsieur [O] [H] s'élève à la somme de 1439,69 euros ( appel du 3 ème trimestre 2023 inclus) car il s'est acquitté de sa quote-part de 60%,

-DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 8] de sa demande de paiement au titre des frais et de sa demande de dommages et intérêts ainsi que celle de la condamnation aux dépens incluant le coût des commandements de payer,

A titre subsidiaire,

-ACCORDER 24 mois de délais à Monsieur [O] [H] pour régler sa dette de charges,

-JUGER n'y avoir lieu à l'article 700 du CPC compte tenu des difficultés financières rencontrées par Monsieur [O] [H] "

Mme [K] a été citée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et n'a pas constitué avocat.

Les conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [H] lui ont été signifiées, selon les mêmes modalités, par acte d'huissier en date du 27 septembre 2023 pour les premières, et du 14 novembre 2023 pour les secondes.

Il est fait expressément référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de " juger "

En application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, " le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ".

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Or, en l'espèce, le dispositif des conclusions de M. [H] comporte la demande suivante qui ne constitue pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert :

" JUGER que le montant des sommes réellement dues par Monsieur [O] [H] s'élève à la somme de 1439,69 euros ( appel du 3 ème trimestre 2023 inclus) car il s'est acquitté de sa quote-part de 60% "

Par conséquent, le tribunal n'est saisi que des demandes suivantes constituant des prétentions :

" -DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 8] de l'ensemble de ses demandes , fins et conclusions ",

" DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 8] de sa demande de paiement au titre des frais et de sa demande de dommages et intérêts ainsi que celle de la condamnation aux dépens incluant le coût des commandements de payer ", 

" Accorder 24 mois de délais à Monsieur [O] [H] pour régler sa dette de charges ",

" Juger n'y avoir lieu à l'article 700 du CPC compte tenu des difficultés financières rencontrées par Monsieur [O] [H] ".

Sur la demande en paiement

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; "

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce la condamnation in solidum de M. [H] et Mme [K] à lui régler la somme de 11 761,06 euros, concernant des charges de copropriété appelées entre le 01 janvier 2018 et le 11 septembre 2023, provision du 3ème trimestre 2023 inclus, outre celle de 972,14 euros au titre des frais de recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021.

Il indique que " si aucune clause de solidarité n'est prévue dans le règlement de copropriété, il sera rappelé au tribunal que les défendeurs sont des copropriétaires indivis " et que " Monsieur [O], [T], [E] [H] veut faire les comptes entre les parties sans notifier ses conclusions à Madame [K]. "

M. [H] fait en effet valoir que le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation solidaire alors que le règlement de copropriété et ses modificatifs ne font état d'aucune clause de solidarité et qu'aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

Il ajoute que les indivisaires peuvent être solidairement engagés à l'égard du syndicat des copropriétaires si la part de chacun dans l'indivision ne lui a pas été notifiée mais que tel n'est pas le cas en l'espèce, le justificatif de propriété mentionnant ce partage qu'il a rappelé au syndic dans son courriel en date du 15 décembre 2020.

Il soutient qu'il appartenait donc au syndicat des copropriétaires de ventiler le montant des charges dues en fonction de la quote-part de chaque indivisaire alors qu'il ressort des appels de fonds produits qu'aucune ventilation n'est effectuée.
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Il indique ainsi que le montant des charges dont il est réellement redevable, aux termes de l'assignation, s'élève à 574,99 euros et non à 9528,11 euros, et au titre des charges du 2ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023 à 864,70 euros.

Il considère donc n'être redevable que de la somme de 1439,69 euros, au vu des sommes dont il s'est déjà acquitté à hauteur de sa quote-part de 60% dans l'indivision.

A titre subsidiaire, au vu de ses revenus et de sa bonne foi, il demande qu'un délai de 24 mois lui soit accordé afin de régler sa dette.

Il indique en effet que les extraits de son compte bancaire attestent qu'il effectue fréquemment des virements au syndic pour le paiement des charges et qu'un virement permanent a été mis en place mais qu'il est enseignant et qu'il n'a pu honorer le paiement des charges en raison de l'arrêt par Mme [K] de tout règlement.

En l'espèce, il est justifié par l'acte de vente que M. [H] et Mme [K] sont co-propriétaires indivis des lots 81 et 101, au sein de l'immeuble susvisé, à hauteur respectivement de 60% et 40%.

Le syndicat des copropriétaires verse à l'appui de sa demande :

-l'extrait de compte sur la période du 01 janvier 2018 au 01 juillet 2023, faisant apparaître un débit de 33 773,11 euros et des règlements à hauteur de 21 039,91 euros, soit un solde débiteur de 12 733,20 euros ;

-les appels de fonds sur la période ;

-les assemblées générales tenues les 19 mars 2018, 12 mars 2019, 23 janvier et 02 novembre 2020, 06 mai 2021, 24 janvier 2022, 05 avril 2022 et 05 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 ainsi que divers travaux et voté les budgets prévisionnels pour les années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

Il ressort du décompte produit qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

-34,93 euros au titre de " frais de 2-ème relance-Mise en demeure du 26/11/2018 ", facturés le 26 novembre 2018,

-312 euros au titre de la "Remise doss.huissier + prise hypothèque ", facturés le 14 avril 2021,

-625,21 euros au titre de la "frais.huissier dossier [H] ", facturés le 05 août 2022,

soit un total de 972,14 euros.

M. [H] conteste ces frais en faisant valoir que la condition de nécessité incluse dans l'article 10-1 de la loi de 1965 n'est pas satisfaite en ce qui concerne les frais de suivi de procédure ainsi que les frais de relance et d'huissier dès lors que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la coproprie?té, faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat produit la mise en demeure en date du 26 novembre 2018 mais pas l'accusé de réception signé et le contrat de syndic pour l'année 2018, date de la facturation, n'est pas produit de telle sorte qu'il n'est pas possible de connaître les montants contractuellement prévus pour les frais facturés durant cette année.

Ces frais ne sont donc pas retenus.

S'agissant des frais d'hypothèque, la mise en demeure du 26 novembre 2018 mentionne simplement qu'à défaut de règlement, un commandement de payer sera adressé par voie d'huissier, permettant l'inscription d'une hypothèque légale sur le lot.

Le commandement de payer, adressé le 12 mai 2021 à Mme [K] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, et le 21 avril 2021 à étude à M. [H], se contente d'indiquer, pour sa part, qu'à défaut de paiement, le débiteur pourra y être contraint notamment par une hypothèque inscrite sur ses biens immobiliers à la diligence du syndic.

Aucune pièce n'est cependant produite pour justifier qu'une telle mesure a été réalisée.

S'agissant des frais d'huissier, il convient de relever que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Ces frais ne pourraient donc être retenus que s'ils excédaient la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, ce qui ressort au demeurant des termes mêmes du contrat qui prévoit une tarification" uniquement en cas de diligences exceptionnelles ".

Or, il n'est justifié en l'espèce, d'aucune diligence de cette nature excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires à hauteur de 972,14 euros.

Par ailleurs, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.
Ce décompte ne doit ainsi pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l'espèce, le relevé de compte mentionne, à la date du 01 janvier 2018 une ligne intitulée «solde antérieur» d'un montant de 341,11 euros, les pièces produites ne permettant pas de déterminer à quoi se rapporte ce montant, qui ne sera donc pas retenu.



La somme que peut réclamer le syndicat des copropriétaires s’élève donc à 32 459,86 euros (33773,11 - 341,11 - 972,14). 

Ainsi que le rappelle à juste titre M. [H], aux termes de l'article 1310 du code civil " la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. "

Or, en l'espèce, M. [H] et Mme [K] ne sont ni mariés ni unis par un pacte civil de solidarité, tel que cela ressort des mentions portées sur l'acte de propriété et les parties s'accordent pour dire que le règlement de copropriété, bien que non produit aux débats, ne contient aucune clause de solidarité.

De plus, dans son courriel adressé le 15 décembre 2020 au syndic, M. [H] lui a indiqué que sa quote-part dans l'indivision s'élève à 60% et qu'il lui adressera par conséquent un règlement à hauteur de 60% des sommes réclamées pour les lots dont il est copropriétaire indivis et se rapportant au ravalement.

Or, aux termes de l'article 815-10 du code civil, " chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision. "

Le syndic, informé de la quote-part de M. [H] dans l'indivision devait donc ventiler, entre les co-indivisaires, le montant des charges appelées et ne réclamer paiement des charges à M. [H] qu'à hauteur de 60%, le solde devant être réclamé à Mme [K].

La quote-part de M. [H] dans le règlement des charges de copropriété du bien s'élève donc à 19 475,91 euros (32459,86 X 60%) que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à lui réclamer.

Il ressort des relevés de compte produits que seul M. [H] a alimenté le compte-joint puis qu’il a, à compter du 08 novembre 2021, réglé directement le montant de ses charges au syndic.

Ainsi, par suite des règlements effectués par M. [H] seul, il apparaît qu'il a réglé les sommes dues au titre de la quote-part lui revenant puisque le montant des sommes portées au crédit du compte copropriétaire s'élève à 21 039,91 euros.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des coproprietaires de sa demande en paiement de charges et partant de sa demande de dommages et intérêts formulées à l'encontre de M. [H].

Le syndicat des copropriétaires est en revanche bien fondé à réclamer à Mme [K] paiement de la quote-part lui incombant.
Dans la mesure où cette dernière est propriétaire à hauteur de 40%, le montant des charges dont elle est redevable s'élève à 12 983, 94 euros (40% X 32 459,86 ) qu’elle est condamnée à régler au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, date de la notification du commandement de payer à Mme [K].

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1500 euros en expliquant que le défaut de paiement provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l'avance des sommes à ses créanciers.

Il indique que les copropriétaires débiteurs ne sont pas fondés à faire financer leur investissement immobilier par la copropriété et qu'un débiteur, qui se constitue, en agissant de la sorte, un patrimoine au détriment des tiers, sans bourse délier, ne peut qu'être qualifié de mauvaise foi.

Il ajoute que ces manquements systématiques aux obligations essentielles d'un copropriétaire sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il fait ainsi valoir qu'il ne dispose d'aucune autre ressource que les charges dont s'acquittent les copropriétaires pour assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble et que les frais de recouvrement considérés comme non nécessaires par le tribunal et déduits des demandes de condamnation sont supportés par la collectivité des copropriétaires et constituent dès lors un préjudice supplémentaire directement exposé par le syndicat des copropriétaires, en raison de la seule défaillance du copropriétaire assigné.

Il sollicite donc, dans l'hypothèse où le tribunal déduirait des sommes réclamées, des frais considérés comme non nécessaires, qu'il les prenne en compte dans l'évaluation de son préjudice.

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans justifier pour autant d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil.

S'agissant des sommes réclamées au titre des frais nécessaires, elles ont été déduites par le tribunal en raison de l'absence de production de justificatifs, s'agissant de la mise en demeure et des frais d'hypothèque.

S'agissant des frais d'huissier, les justificatifs des courriers adressés par l'huissier sont datés des 03, 06 et 27 septembre 2021, soit postérieurement à la date de facturation de la somme de 312 euros qui n'est donc pas justifiée.

S'agissant de la somme de 625,21 euros facturée le 05 août 2022, au titre de la "frais.huissier dossier [H] ", aucun justificatif n'est produit.


Décision du 04 Juillet 2024
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Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [K] est condamnée aux dépens de l'instance.

La SELARL Berger et associés, avocat qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 1500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 8] de sa demande en paiement des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 8] de ses demandes en paiement de charges et de dommages et intérêts formulées à l'encontre de M. [H] ;

CONDAMNE Mme [I], [W] [K] à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 12 983, 94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021 ;

CONDAMNE Mme [I], [W] [K] aux dépens de l'instance;

AUTORISE la SELARL Berger et associés à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;
CONDAMNE Mme [I], [W] [K] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente