Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02800 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IW7

N° MINUTE : 
2024/3






JUGEMENT 
rendu le mardi 02 juillet 2024


DEMANDERESSE
Société ELOGIE SIEMP
sigès administratifs sis [Adresse 2]
et [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517


DÉFENDEUR
Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORNUT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 02 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02800 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IW7

EXPOSE DU LITIGE

La société ELOGIE-SIEMP, a conclu le 15 septembre 2021 un bail d’habitation avec Monsieur [X] [R] pour un logement sis [Adresse 3].
Elle soutient que le contrat de bail contenait une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le contrat sera résilié de plein droit, sans autre formalité judiciaire.
Elle ajoute que depuis le 31 janvier 2023, le locataire ne règle plus régulièrement les loyers et charges dus.
C’est dans ces conditions que la société ELOGIE -SIEMP indique s’être trouvée contrainte de faire délivrer à Monsieur [X] [R], un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 août 2023 aux fins de règlement d’une somme de 359,75 euros au titre des loyers et charges impayés, dans un délai de six semaines, la CAF ayant été saisie le 14 août 2023.
La bailleresse soutient que ce commandement est resté infructueux.
Elle ajoute qu’en sus de cette situation d’impayés, Monsieur [X] [R] est régulièrement l’auteur de troubles e voisinage portant une atteinte manifeste à la tranquillité des occupants de l’immeuble.
Elle soutient que ces troubles de voisinage ne sont pas isolés et s’inscrivent dans un contexte plus général de perturbations graves et répétées que Monsieur [X] [R] fait subir aux autres habitants de l’immeuble, lesquels se plaignent régulièrement de nuisances sonores et surtout olfactives résultant du comportement de ce locataire, ayant eu pour conséquence directe la présence de nuisibles tels que des cafards au sein de l’immeuble.
La bailleresse affirme que le 16 août 2023, par voie de commissaire de justice, elle a fait sommation au locataire d’avoir à respecter les conditions générales du bail, sommation à laquelle elle indique que Monsieur [X] [R] n’a pas répondu.
Elle ajoute lui avoir enjoint par courrier du 21 septembre 2023 à cesser le trouble qu’il occasionne et dont se plaint le voisinage, lettre dont elle indique être restée vaine.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, dénoncé à la Préfecture le 28 février 2024, et aux visas des articles 1728 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, la société ELOGIE SIEMP a assigné Monsieur [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 15 septembre 2021 ;
A titre subsidiaire 
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail accordé à Monsieur [X] [R] le 15 septembre 2021 ;
-Ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [R] ainsi que de tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, du logement qu’il occupe situé [Adresse 3];
-Autoriser la bailleresse au transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux, aux frais du locataire ; 
-Condamner Monsieur [X] [R] au paiement de la somme de 626,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires afférents au bail selon décompte arrêté au 27 février 2024;
-Condamner Monsieur [X] [R] au paiement à compter de la résiliation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération complète et effective des lieux ; 
-Dire que le locataire devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;
-Condamner Monsieur [X] [R] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement.

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 7 mai 2024.

La société ELOGIE SIEMP, représentée par son avocat, maintient ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance.
Elle expose que Monsieur [X] [R] ne paye pas régulièrement ses loyers et ne jouit pas paisiblement des lieux loués.

Monsieur [X] [R], cité par remise de l’acte à l’étude, n’est ni présent, ni représenté.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures de la société requérante et oralement reprises à l'audience du 7 mai 2024 pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de ses prétentions.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.


EXPOSE DES MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime, régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la recevabilité de l’action

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 14 août 2023 (pièce4), soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 février 2024, laquelle a été dénoncée à la Préfecture le 28 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 7 mai 2024.
L’action est donc recevable.
 
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines mois, après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été signifié à Monsieur [X] [R], le 16 août 2023 pour le montant alors resté dû des loyers et charges impayés à hauteur de 359,75 euros.
Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti de six semaines
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 septembre 2023 soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif :

Monsieur [X] [R] est redevable des loyers impayés et de charges en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [R] reste lui devoir selon décompte arrêté au 27 février 2024, la somme de 626,55 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et accessoires afférents au bail et indemnités d’occupation.
 
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [X] [R] à payer à la société ELOGIE SIEMP, la somme de 626,55 euros au titre de l’arriéré locatif charges et accessoires afférents au bail et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 27 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 février 2024.

 Sur les délais de paiement :

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire dans la limite de trois années, au locataire ayant repris le paiement des loyers courants, qui le demande, et en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’absence de Monsieur [X] [R] à l’audience, il n’y pas lieu à octroi de délai de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Il convient de prévoir dans le dispositif les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il sera dit que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’y a donc pas lieu d’en ordonner d’ores et déjà le transport et la séquestration.


L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et Monsieur [X] [R] en est redevable à l’égard de la société ELOGIE SIEMP.
Il sera dit que Monsieur [X] [R] devenu occupant sans droit ni titre reste soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 août 2023. 

L’équité justifie de condamner Monsieur [X] [R] à payer à la société ELOGIE SIEMP. la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ELOGIE SIEMP ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 15 septembre 2021 entre la société ELOGIE SIEMP et Monsieur [X] [R], concernant l’appartement situé [Adresse 3], sont réunies au 28 septembre 2023,

CONSTATE que Monsieur [X] [R] est donc, depuis cette date, occupant sans droit ni titre des lieux situé [Adresse 3] ; 

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à verser à la société ELOGIE SIEMP la somme de 626,55 euros au titre de l’arriéré locatif charges et accessoires afférents au bail et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 27 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 février 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire ;
 
ORDONNE, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [X] [R] du logement situé [Adresse 3] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;



RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R.433-1à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution et DIT n’y avoir lieu d’en ordonner le transport et la séquestration ;

FIXE, à compter du 28 septembre2023, l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [X] [R] au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [X] [R] à verser à la société ELOGIE SIEMP ladite indemnité mensuelle et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT que Monsieur [X] [R] devenu occupant sans droit ni titre reste soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 16 août 2023; 

CONDAMNE Monsieur [X] [R] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

 
 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.


 Le greffier, Le Juge,