Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [V] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03238 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQC

N° MINUTE : 7







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [H], 
demeurant [Adresse 2]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière






Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03238 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MQC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2018, la société SNI désormais la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7747,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [H] le 6 novembre 2023.

Par assignation du 8 mars 2024, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer révisable et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7388,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et le montant des loyers échus impayés lors de l’audience,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 29 avril 2024, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 avril 2024, s'élève désormais à 7365,26 euros, frais de procédure déduits. Elle indique ne pas s’opposer à la demande de délais suspensifs de la clause résolutoire présentée en défense.

Monsieur [V] [H] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 3 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de de 7747,50 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort des explications fournies à l’audience que les revenus du foyer de Monsieur [V] [H] qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [V] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 avril 2024, paiement de 500 euros du 28 avril 2024 déduit, Monsieur [V] [H] lui devait la somme de 7054,82 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de mars inclus.

Monsieur [V] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [V] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer à la demanderesse, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 30 juillet 2018 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [V] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 16 décembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 7054,82 euros (sept mille cinquante-quatre euros et quatre-vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2024, terme de mars inclus,

AUTORISE Monsieur [V] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [V] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 décembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [V] [H] sera condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 novembre 2023 et celui de l'assignation du 8 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge