Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Guillaume KRAFFT


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00692 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y3W

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 04 juillet 2024

DEMANDERESSE

Madame [X] [D], 
demeurant [Adresse 2] [Localité 4]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [P], 
demeurant [Adresse 1] [Localité 3]
représenté par Me Guillaume KRAFFT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffière

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 29 avril 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00692 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Y3W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 août 1997, modifié par acte à effet au 16 septembre 2009, Madame [X] [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5126,92 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [V] [P] le 10 octobre 2023.

Par assignation du 22 décembre 2023, Madame [X] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, et taxes, indexée sur la variation de l’indice du coût de la construction, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7517,70 euros au titre de l’arriéré locatif,1000 euros à titre de dommages et intérêts,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 29 avril 2024, Madame [X] [D] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 avril 2024, s'élève désormais à 9855,16 euros. Elle s’oppose aux demandes reconventionnelles.

Monsieur [V] [P] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 
Il demande également le remplacement des fenêtres et porte fenêtres de son logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Madame [X] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 9 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5126,92 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, Monsieur [V] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et démontre que ses revenus lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme supplémentaire chaque mois en plus du loyer courant et des charges afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [V] [P] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [X] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 avril 2024, Monsieur [V] [P] lui devait la somme de 7212,03 euros, terme d’avril inclus, soustraction faite des frais de procédure figurant au décompte et du règlement de la somme de 2085,25 euros le 25 avril 2024.

Monsieur [V] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [V] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer à la demanderesse, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du défendeur ou de toute personne de son chef après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration, ce jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur la demande de travaux
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. 
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

L’absence d’étanchéité à l’eau et à l’air de fenêtres caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire un logement décent.

En l’espèce, Monsieur [V] [P] justifie avoir demandé le remplacement des fenêtres et porte fenêtres du logement à son bailleur le 6 janvier 2021, en lui indiquant que celles-ci n’étant plus étanches à l’eau et à l’air compte tenu de leur vétusté, et avoir renouvelé cette demande le 6 mai 2021 et le 1er novembre 2022.
Des photographies des fenêtres ont été envoyées par Monsieur [V] [P] au gestionnaire à sa demande le 6 septembre 2021 par mail et la bailleresse ne conteste pas que ces photographies correspondent bien à son logement.

Les photographies jointes permettent d’établir l’état de vétusté très avancé des fenêtres en bois présentes dans le logement ainsi que leur absence d’étanchéité à l’eau au regard des marques d’infiltrations qu’elles présentent, ce qui caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’entretien et de réparation .

En conséquence, Madame [X] [D] sera condamnée à remplacer les fenêtres et portes fenêtres du logement, ce dans un délai de quatre mois à compter du jugement, dans les conditions fixées au dispositif.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le défaut de paiement ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi du défendeur et les préjudices invoqués par la demanderesse relèvent des demandes au titre des dépens et frais irrépétibles et de la demande d’indemnité d’occupation.

La demande de dommages et intérêts est donc rejetée.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [V] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Il est précisé que la sommation de payer du 17 mars 2023 non requise pour l’instance ne relève pas des dépens.

Par ailleurs, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 1997 modifié par contrat à effet au 16 septembre 2009 entre Madame [X] [D], d’une part, et Monsieur [V] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [V] [P] à payer à Madame [X] [D] la somme de 7212,03 euros (sept mille deux cent douze euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2024, terme d’avril inclus, restant due après paiement de la somme de 2085,25 euros le 25 avril 2024,

AUTORISE Monsieur [V] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 11 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 250 euros, puis chaque mois pendant 8 mois une somme minimale de 500 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [V] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [V] [P] sera condamné à verser à Madame [X] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Madame [X] [D] à faire remplacer les fenêtres et porte fenêtres du logement dans un délai de 4 mois à compter du présent jugement, à peine passé ce délai d’une astreinte provisoirement fixée à 50 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

DÉBOUTE Madame [X] [D] de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Madame [X] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et celui de l'assignation du 22 décembre 2023 mais pas le coût de la sommation de payer du 17 mars 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge